Конфликт с соседями: что делать при нарушении тишины, курении в подъезде или затоплении

Ситуация № 1.  Если соседи шумят в ночное время

Ремонт квартиры, веселые застолья, громкая музыка, беспокойные домашние питомцы – все это может стать причиной нарушения статьи Административного кодекса. Не всегда,  только в ночное время — в период с 22 до 9 часов утра.

Что делать, если вы столкнулись с одной из перечисленных ситуаций? В первую очередь, выразите свое недовольство в устной форме, попросите, к примеру, приостановить ремонтные работы до следующего рабочего дня.  Если после устной просьбы шум  не утихает, в данном случае не обойтись без помощи служб правопорядка.

Согласно ст. 437 Административного кодекса  РК «Нарушение тишины»: Нарушение тишины с 22 до 9 часов утра, в том числе проведение в жилище и вне его работ, сопровождаемых шумом, не связанных с неотложной необходимостью, препятствующее нормальному отдыху и спокойствию физических лиц, а равно нарушение тишины развлекательными заведениями, расположенными в жилых зданиях и на территориях жилой застройки, с 22 до 9 часов утра в будние, с 23 до 10 часов утра в выходные и праздничные дни – влечет штраф на физических лиц в размере 5, на субъектов малого предпринимательства или некоммерческие организации – в размере 20, на субъектов среднего предпринимательства – в размере 30, на субъектов крупного предпринимательства – в размере 100 МРП (месячных расчетных показателя).

 

То же действие, совершенное повторно в течение года после наложения административного взыскания, – влечет штраф на физических лиц в размере 10, на субъектов малого предпринимательства или некоммерческие организации – в размере 40, на субъектов среднего предпринимательства – в размере 60, на субъектов крупного предпринимательства – в размере 150 МРП.

Вы имеете право обратиться в полицию, позвонив с городского телефона по номеру 102, с мобильного 112, и вызвать участкового инспектора. Инспектор вправе рассматривать подобные дела об административных правонарушениях согласно п.2 ст. 685 КоАП (Кодекс об Административных правонарушениях) и налагать административные взыскания от имени органов внутренних дел РК.

Ситуация № 2. Если соседи курят  на лестничной площадке

С 7 июля 2020 года вступил в силу Кодекс «О здоровье народа и системе здравоохранения», предусматривающий  защиту казахстанцев от пассивного курения в общественных местах.

Пассивное курение (принудительное курение) — вдыхание окружающего воздуха с содержащимися в нем продуктами курения табака другими людьми, как правило, в закрытом помещении.

Зажженная сигарета в течение своей «короткой жизни» является источником бокового дымового потока (помимо главного потока, которым наслаждаются курильщики), который действует на окружающих, принужденных к пассивному курению и вдыханию вредоносных веществ.

При курении 25 % вредных веществ табачного дыма сигарет сгорают, 25 % поглощает курящий, 50 % отравляют воздух в помещении

Согласно ст. 110 п. 5, пп.10 Кодекса о здоровье народа и системе здравоохранения РК — курение запрещается в подъездах домов, а также в  организациях образования, в организациях для отдыха несовершеннолетних, организациях здравоохранения, пунктах общественного питания, кинотеатрах, театрах, цирках, концертных, смотровых и выставочных залах, на спортивных аренах, в местах предназначенных для массового отдыха, в том числе в ночных клубах, на дискотеках, в музеях, библиотеках и лекториях, в поездах и на судах морского и речного транспорта, на борту воздушного судна, в салонах автобусов, микроавтобусов при осуществлении перевозок пассажиров, троллейбусов, такси и городского рельсового транспорта, зданиях аэропортов, железнодорожных, автомобильных и водных вокзалов, государственных органах и организациях, в помещениях, являющихся рабочими местами.

Штраф, согласно ст.441 Административного кодекса РК, составляет 15 МРП.

Курение, совершенное повторно в течение года после наложения административного взыскания, — влечет штраф в размере 25 МРП.

Контроль за ограничением табакокурения возложен на органы внутренних дел, поэтому в случае нарушения вы можете обратиться к участковому инспектору в местный отдел полиции с соответствующим заявлением.

Ситуация № 3. Если соседи затопили квартиру

Вас затопил сосед сверху, что делать? Желтое пятно, осыпающаяся с потолка штукатурка, пришедшие в негодность обои – вот лишь несколько неприятных последствий. Перед собственниками жилого помещения в таких случаях встает двойная проблема, ведь помимо незапланированного ремонта необходимо начинать процесс по взысканию компенсации с соседей, притом, что взыскать деньги с виновников потопа довольно тяжело. Что делать, и можно ли получить адекватную сумму компенсации, хотя бы в какой-то мере соответствующую реальному ущербу?

На практике, соседям тяжело прийти к решению вопроса мирно, и точку в споре обычно ставит суд.

Необходимо зафиксировать причиненные повреждения «на бумаге», т.е. вы можете вызвать сотрудника оценочной компании, который составит акт о затоплении. Составление акта о затоплении — это, пожалуй, самая важная стадия борьбы за восстановление своего имущества. С этим документом Вы вправе обратиться в суд.

Согласно ст.917 п.1 Гражданского кодекса РК: Вред (имущественный и (или) неимущественный), причиненный неправомерными действиями (бездействием) имущественным или неимущественным благам и правам граждан и юридических лиц, подлежит возмещению лицом, причинившим вред, в полном объеме.

Но если вдруг сосед докажет, что причиненный вред произошел не по его вине, то он освобождается от его возмещения. Следовательно, Вам придется искать первопричину Вашей беды и взыскивать ущерб уже с виновника.

Ситуация № 4. Если соседи «сдают» квартиру

По закону право собственности означает и право распоряжения этим имуществом. Любой собственник квартиры вправе сдавать её в аренду. Законодательство требует в данном случае от хозяина жилья только обязательной регистрации его в качестве индивидуального предпринимателя и уплаты налога с прибыли.

В случае если соседи сдают квартиру незаконно, то о данном факте вы можете сообщить в налоговую инспекцию. Согласно ст. 275 Административного кодекса РК «Сокрытие объектов налогообложения»:

1. Сокрытие налогоплательщиком объектов налогообложения влечет штраф на физических лиц, субъектов малого предпринимательства или некоммерческие организации, на субъектов среднего предпринимательства, на субъектов крупного предпринимательства — в размере 200 % от суммы налогов и других обязательных платежей, подлежащих уплате по сокрытому объекту налогообложения.
2. Действия (бездействие), предусмотренные частью первой настоящей статьи, совершенные повторно в течение года после наложения административного взыскания, влекут штраф на физических лиц, субъектов малого предпринимательства или некоммерческие организации, на субъектов среднего предпринимательства, на субъектов крупного предпринимательства – в размере 300 % от суммы налогов и других обязательных платежей, подлежащих уплате по сокрытому объекту налогообложения.

Если арендаторы квартиры нарушают покой граждан, проживающих в доме, то в этом случае пострадавшая сторона может обратиться с заявлением на нарушителей в полицию.

Ситуация № 5. Если сосед делает пристройку либо частный бизнес в квартире

Если Ваш сосед решил сделать пристройку или открыть частный бизнес в своей квартире, то на основании закона РК «О жилищных отношениях» он должен следовать требованиям:

1. Нежилые помещения должны быть изолированы от жилых помещений и не иметь общего входа (выхода).
2. Использование жилища не должно приводить к его разрушению или порче, нарушать условия проживания других жильцов, причинять ущерб окружающей среде.
3. Переоборудование и перепланировка жилых и нежилых помещений в жилом доме возможны с согласия собственника помещения и при наличии проекта, выполненного физическим или юридическим лицом, несущим ответственность за соответствие проекта строительным нормам и правилам. Нежилые помещения должны быть изолированы от жилых помещений и не иметь общего входа (выхода). Соответствие проекта обязательным требованиям подтверждается в установленном законодательством Республики Казахстан порядке уполномоченным органом по делам архитектуры, градостроительства и строительства.

Ответственность за соответствие проекту выполняемых в натуре работ по переоборудованию и перепланировке помещений несет собственник и исполнитель работ в порядке, установленном законами Республики Казахстан.

4. При изменении (переоборудовании, перепланировке) помещений (квартир) обязательное письменное согласие не менее двух третей от общего числа собственников помещений (квартир) жилого дома требуется в следующих случаях:
   1. изменения затрагивают несущие конструкции;
   2. изменения затрагивают общее имущество.

В случае, когда вышеперечисленные изменения затрагивают интересы только собственников других помещений (частей дома), смежных с изменяемыми помещениями (частями дома), требуется получение письменного согласия только указанных лиц.

Для законного воздействия на соседа вы можете обратиться в Управление государственного архитектурно-строительного контроля или районное управление прокуратуры.

В соответствии с нормами пункта 1 статьи 25 Закона РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан», принятие решений о строительстве, расширении, техническом перевооружении, модернизации, реконструкции (перепланировке, переоборудовании, перепрофилировании), реставрации и капитальном ремонте строений, зданий, сооружений, инженерных и транспортных коммуникаций, а также об инженерной подготовке территории, благоустройстве и озеленении, консервации строек (объектов), проведение комплекса работ по постутилизации объектов городского значения находится в компетенции акимата.

Согласно статье 319 Кодекса об административных правонарушениях:

Незаконное строительство производственных, жилых, хозяйственных, гидротехнических (водохозяйственных) или бытовых объектов без соответствующего права на землю — влечет штраф с принудительным сносом незаконно возведенного или возводимого строения либо без такового:

1) на физических лиц — в размере 15 МРП;

2) на должностных лиц, субъектов малого предпринимательства или некоммерческие организации —  в размере 30 МРП;  

3) на субъектов среднего предпринимательства — в размере 50 МРП;

4) на субъектов крупного предпринимательства — в размере 200 МРП.

Когда можно проводить шумные строительные работы?. Окна Германии

Если Вы живёте в многоквартирном доме, то рано или поздно вы сами начнёте ремонт и сможете столкнуться с определёнными сложностями с соседями, или же кто-то из соседей затеет ремонт. Ремонтные и строительные работы всегда сопровождаются раздражающим шумом.

Установленные законом часы для проведения шумных строительных работ, довольно часто игнорируются. Те, кто делает ремонт своими силами и при этом продолжает ходить на свою работу, старается выполнять ремонтные работы в вечерние часы или в выходной день. Облагораживая своё жильё, такие люди игнорируют права тех, кто живёт с ними рядом.

Не зря японская мудрость утверждает, что при выборе нового жилья, лучше обращать внимание не только на внешний вид, но и на людей, живущих рядом, так как, к сожалению, некоторые соседи становятся источником отрицательных эмоций.

 

Что же гласит закон?

Проведение шумных строительных работ запрещается в будние дни с 21. 00 вечера до 8.00 утра, в выходные и праздничные дни проводить шумные работы запрещается круглосуточно.

Если данный порядок нарушается, то следует обратиться в полицию. Согласно Кодексу Украины об административных правонарушениях при нарушении полагается предупреждение или штраф.

Штраф при первичном нарушении выписывает полиция, величина штрафа не большая. 85…255 гривен для граждан и 255…510 гривен для предприятий. При повторном нарушении в течении года (если при первом нарушении был официально выписан штраф или составлено предупреждение) следует также обращаться в полицию для составления протокола, а штраф теперь выписан будет через суд.

Размер штрафа за повторное нарушение 255…510 гривен для граждан, и 850…2550 гривен для предприятий. При повторном правонарушении также предусмотрена конфискация аппаратуры, инструментов и прочего оборудования, которое является источником шума.

 

Что происходит на практике?

На практике всё выходит не так просто. Так как для вынесения предупреждения или выписывания штрафа необходимо, чтобы был зафиксирован уровень шума. Уровень шума фиксируется не в том помещении где находиться источник шума, а там, откуда поступила жалоба.

Согласно Санитарно-гигиеническим нормам допустимый уровень шума днём 55 дБ, в ночное время – 45дБ.

У полицейских скорее всего не окажется прибора для измерения уровня шума. Без шумомера доказать что-либо будет невозможно. Вы можете одолжить прибор у знакомых или купить.

Довольно часто возникают конфликтные ситуации между соседями даже при соблюдении дозволенного времени на проведение шумных строительных работ, например, когда по соседству маленькие дети, больные люди или пенсионеры, которые целый день сидят дома. Неужели ремонтные работы не могут проходить мирно, без ссор с соседями? Могут!

 

Как не поссориться с соседями во время ремонтных работ?

Для того, чтобы ремонтные работы прошли успешно, а ваши отношения с соседями не ухудшились, законов и правил будет недостаточно.

Единственное верное решение – это установить контакт с соседями.

В первую очередь, необходимо заблаговременно предупреждать соседей про предстоящий ремонт. Стоит прийти к соседям первым и объяснить ситуацию. Человек, раздражённый беспрерывными звуками дрели за стеной, даже в положенные законом часы, может перестать мыслить объективно и воспринимать этот шум как личное оскарбление. Но при правильном подходе даже самый ворчливый сосед сможет понять.

Расскажите соседям о ремонте и предположительных сроках выполнения шумных работ. Поинтересуйтесь есть ли у них какие-либо просьбы относительно часов тишины, ведь ремонтные работы предполагают не только работу перфоратором или молотком, есть множество тихих работ. Если у соседей маленький ребёнок ложится днём спать, например, с 13.00 до 15.00, то на это время можно договорится про тишину.

 

Что ещё можно сделать?

Нанимать профессиональные ремонтные бригады. Да, ремонт является затратным процессом и всегда хочется сэкономить в чём-то. Но всегда стоит помнить, что скупой платит дважды. Профессионалы не только качественно выполняют свою работу, но и способны правильно и чётко организовать все этапы ремонта, в том числе не растягивать во времени шумные работы. Стоит отметить и наличие современного и качественного инструмента у профессионалов. Новые модели инструмента работают на больших скоростях, что уменьшает время выполнения работы и уровень издаваемого шума.

Вы не должны забывать, что проведение шумных строительных работ в установленное законом время ваше право. Если после проведённых бесед и поиска компромисса с соседями, кто-то из них продолжает устраивать скандалы, оскорблять вас, или прибегать к незаконным методам (порча имущества, выкручивание пробок, применение грубой физической силы и т.п.), объясните им, что это является причиной для обращения в полицию уже с вашей стороны.

ОКНА ГЕРМАНИИ

0 0 голоса

Оценка

Нас рекомендуют

Когда нельзя шуметь, и какой штраф грозит нарушителям этого правила

Когда шуметь нельзя и что грозит нарушителям этого правила, рассказал директор КУП «ЖКХ Первомайского района» Павел Пленко.

Все граждане должны соблюдать санитарно-эпидемиологические и технические требования (в том числе к допустимому уровню шума и вибрации), установленные законодательством. Это наша обязанность, а не право, и за нарушение правил шумного соседа можно привлечь к ответственности.

Что стоит помнить любителям громких звуков?

Во-первых, пользоваться телевизором, радиоприемником и другими громкоговорящими устройствами можно, только уменьшив слышимость до степени, не нарушающей покоя других. Соседи недовольны шумом вашего телевизора? Прикрутите регулятор громкости или купите себе наушники, благо современная техника позволяет их подключить.

С 23:00 до 7:00 вы не должны совершать действий, создающих вибрацию и шум. В список входят игра на музыкальных инструментах, громкая речь и пение, применение пиротехнических средств, выполнение бытовых (ремонтных) работ, проведение ручных погрузочно-разгрузочных работ и даже резкое закрытие дверей и шум, издаваемый домашними животными. Так что не хлопайте в полночь дверями и объясните своему барбосу: лаять и выть по ночам в многоквартирном доме нежелательно.

Запрещается производить в выходные и праздничные дни работы по переустройству и (или) перепланировке, создающие шум или вибрацию, а также начинать такие работы ранее 9:00 и заканчивать их позднее 19:00 в рабочие дни.

За нарушение правил пользования жилыми помещениями шумного соседа могут привлечь к административной ответственности – ему грозит штраф до 30 базовых величин.

Правом составлять протоколы об административных правонарушениях в подобных случаях наделены:

• уполномоченные на то должностные лица из администраций районов в городах;
• организации, осуществляющие государственный санитарный надзор;
• организации, эксплуатирующие жилищный фонд и (или) предоставляющие коммунальные услуги, то есть ЖЭУ.

Таким образом, если соседи шумят днем, можно обратиться с жалобой в одну из перечисленных организаций. Если же они беспокоят по ночам – в территориальный орган внутренних дел (милицию), где примут заявление и передадут материалы в ЖЭУ для составления протокола об административном правонарушении. Составленные протоколы направляют в суд для рассмотрения.

По сообщению информационного агентства «Минск-Новости»

Шум по часам. Осенью может вступить в силу новый закон о тишине

Чтобы полная тишина не заставила бизнес громко кричать, все параметры обещают тщательно продумать. Все-таки вопросы чаще возникают именно к ремонту и громким праздникам в квартирах.

Шум в многоквартирных домах распишут по часам. Уже осенью может вступить в силу новый закон о тишине. Пока подобные нарушения контролируются только на региональном уровне. 

В новом федеральном варианте законопроекта отвечать за громких квартирантов будут собственники жилплощади. И тут самый сложный вопрос, как отслеживать и наказывать нарушителей, и что считать нарушениями.

Сейчас в Петербурге время «тишины» действует с 10 вечера до 8 утра. То есть все остальное время строительные, ремонтные и погрузочные работы проводить по закону можно. Но они должны быть согласованы. С подробностями корреспондент телеканала «Санкт-Петербург» Александр Буренин.

«Известно, что переезд как два пожара, а ремонт — это бесконечный кошмар. Недаром почти нарицательным стал герой, сосед с Перфоратором. То начнет сверлить часиков в 7 утра, то закончить после 11 вечера не может. Болгарка, перфоратор, что называется огонь из всех оружий».

Прибор для измерения нервозности у соседей при сверлении стен еще не придумали, а вот счетчик шума исправно выдает цифры около ста децибел. Для понимания, шум двигателя самолета на полосе 120. Итак, пристегнитесь, взлетаем.

И показания не сильно меняются, если выйти из квартиры, все ведь прекрасно знают, что от постоянного сверления трещит голова, а вот с какой стороны источник шума, сразу и не поймешь.  

«На некоторых домах, если это кирпич, то чуть проще, а если монолит, то сверлят на втором, а на восьмом как будто за стенкой. Шум — довольно недооцененный процесс. Ведь, например, ВОЗ ставит шум в тройку вредных факторов наравне с радиацией».

Новый закон предлагает ограничить ремонтные работы еще строже. В «красные» дни календаря нужно будет ловить тишину. Никаких собрать полочку на 8 марта или зеркало повесить, а после 19 все работы сворачиваются. Штрафы возрастают, особенно для юридических лиц. Притом и нарушители, и пострадавшие знают, есть закон о тишине, но он не работает. Поэтому и бояться нечего, и спасения нет. Это не верно. 

Штрафы не может выписывать полиция, поэтому по заявке: «сверху сверлят» сразу никто не приедет, нет мгновенного возмездия, но можно писать заявления и человека в итоге накажут. Правда ремонт он, скорее всего, успеет доделать.

«Никто не запрещает, если кто-то шумит, подать гражданский иск, опросить свидетелей и, например, нанять специалиста, который докажет, что шум нарушает различные санитарные нормы. Когда человек ненавидит прям уж своего соседа и хочет затаскать его по судам — это один из вариантов».

Новый закон о шуме может сломать привычный ритм учреждений, которые совсем не относятся к строительству. Например, и без ожесточений уже сейчас объектами жалоб являются речные трамвайчики. Экскурсии по водным артериям города не впечатляют не вольных, но при этом постоянных слушателей, тех, кто живет по обе стороны Фонтанки, Мойки, других рек и каналов Северной Венеции. Посмотрите налево, посмотрите направо, уверяют так с ума можно сойти. 

«Ведь мы говорим не только о бытовом каком-то шумовом загрязнении, есть образовательные учреждения, например, музыкальные школы, часто в жилых домах, а объекты общепита? И, если мы говорим о появление шумовых таких отрезков временных, то как будет функционировать тот же общепит».

Чтобы полная тишина не заставила бизнес громко кричать, все параметры обещают тщательно продумать. Все-таки вопросы чаще возникают именно к ремонту и громким праздникам в квартирах. Принято считать, что еще и строители внесли свою лепту, дескать раньше строили на совесть, а теперь на скорость. И стены стали тоньше, и потолки слабее. Но эксперты уверяют, все ГОСТы соблюдаются, другое дело, что здания XIX века, конечно, самые шумопрочные. 

«В домах XIX веков, старый фонд там, конечно, часто деревянные перекрытия, еще и с наполнителем, там почти неслышно, кто где ходит. Дальше идет так называемые сталинские дома. А потом наш панельный фонд, там почти все одинаково».

При этом люди, занимающиеся ремонтом, подчеркивают, им проще работать по правилам, прерываться днем и в выходные, у них вообще-то тоже выходные. А соседи часто приходят на первый же шум, так сказать в профилактических целях. 

Мы наблюдаем ремонт в хрущевке, тут всего пять этажей и 20 квартир в парадной, а представьте двадцати этажный дом и сотни жителей. После нескольких дней бесконечного сверления хочется подать в суд на всех. Большинство людей уверенно поддержат тишину и покой своего дома, правда они часто забывают, что соблюдать правила нужно и когда самим придет время взять в руки перфоратор. Как говорят профи в таких ситуациях, правда как обычно, где-то на середине сверла.

Подписывайтесь на нас:

_{Фото и видео: телеканал «Санкт-Петербург»}

LARA — Информация о разрешении на строительство

Информация о разрешении на строительство

Строительный кодекс
Целью строительных норм и правил является обеспечение общественной безопасности, здоровья и благополучия населения в той мере, в какой они затронуты строительством здания, за счет прочности конструкции, соответствующих выходных сооружений, сантехнического оборудования, освещения и вентиляции, а также пожарной безопасности; и, в целом, для обеспечения безопасности жизни и имущества от всех опасностей, связанных с проектированием, монтажом, ремонтом, удалением, сносом или использованием и заселением зданий, сооружений или помещений.

Что такое строительные нормы и правила?
Строительный кодекс штата Мичиган регулирует все вопросы, касающиеся строительства, изменения, добавления, ремонта, удаления, сноса, использования, размещения, размещения и технического обслуживания всех зданий и сооружений, а также их вспомогательного оборудования. В настоящее время положения о жилищах на одну и две семьи включены в Жилищный кодекс штата Мичиган.

Требуются ли разрешения на строительство?
Перед строительством здания или сооружения собственник или его строитель, архитектор, инженер или агент должен подать письменное заявление в соответствующий исполнительный орган для получения разрешения на строительство.Разрешение также требуется при изменении использования или занятости строения или его части.

Разрешение на обычный ремонт не требуется. Обычный ремонт конструкций может производиться без разрешения, но такой ремонт не должен включать в себя срезание любой стены, перегородки или ее части, удаление или разрезание любой структурной балки или несущей опоры, а также удаление или изменение любых необходимых средств крепления. выход или перестановка частей конструкции, влияющая на требования к выходу; также не допускается обычный ремонт, включая добавление, изменение, замену или перемещение любой напорной трубы, водопровода, канализации, дренажа, водостока, газового грунта, сточных вод, вентиляционных или аналогичных трубопроводов, электропроводки, а также механических или других работ, влияющих на здоровье населения или в целом. безопасность.

Когда необходима лицензия для получения разрешения на строительство?
Лицо, занимающееся строительством жилого дома или сочетания жилого и коммерческого сооружения, должно иметь лицензию на строительство жилого дома в Департаменте лицензирования и нормативно-правового регулирования. В законе о лицензировании (1980 PA 299 с поправками) есть определенные исключения из этого требования.

Планы и спецификации (строительная документация)
Комплект строительной документации требуется с каждой заявкой на получение разрешения. Представительство строительной документации может быть отказано в предоставлении строительной документации, если соответствие нормам может быть определено на основе описания в заявке. Строительная документация должна быть запечатана и подписана архитектором или профессиональным инженером в соответствии с ПА 299 1980 г. с поправками. Печать и подпись не требуются для одно- и двухквартирных домов с расчетной площадью менее 3500 квадратных футов, а также для общественных работ общей стоимостью менее 15000 долларов США. Для других исключений см. ПА 299 1980 г. с поправками.

Заявление на получение разрешения на строительство
График сборов за получение разрешения на строительство
Строительный инспектор Карта региона

Перед подачей заявки на разрешение на строительство рекомендуется, чтобы заявитель ознакомился со списком юрисдикции штата. Эта информация регулярно обновляется в связи с изменениями в применении строительных норм и правил, которые могут проводиться государством, округом или местной единицей правительства. Заявление на получение разрешения на строительство необходимо подать в соответствующий орган исполнительной власти.

Вопросы о разрешениях на строительство следует направлять в Отдел разрешений по телефону 517-241-9313.

Когда требуется разрешение на строительство в округе Терстон

Проекты, требующие разрешения на строительство

Вы можно с уверенностью предположить, что вся строительная деятельность, начиная с первоначальной оценки участка для внутренних улучшений, переделок и большинства ремонтов, требуется разрешение на строительство. Однако есть исключения для мелкие отдельно стоящие конструкции и обычный ремонт. (Терстон Уездный центр развития застройки выдает разрешения на застройку в только некорпоративный округ Терстон.Если ваш проект в черте города ограничения, пожалуйста, свяжитесь с городом.)

Если вы не уверены, нужен ли вам разрешение на строительство для проекта в округе Терстон, пожалуйста, позвоните в Permit Центр поддержки по телефону (360) 786-5490 или TTY / TDD по телефону 711 или 1-800-833-6388.

Примечание: Эта страница посвящена разрешениям на строительство жилых домов. Если вы планируете застройка земель с критическими участками или береговой линией, или разделение собственности, пожалуйста, посетите наши веб-страницы на Постановления о землепользовании и Приложения для землепользования. Если вы предлагаете нежилой (коммерческий) проект, кликните сюда.

Быстрый переход к …

---

Проекты, требующие разрешения на строительство

Вообще говоря, разрешение требуется, если вы начинаете новый строительный проект, реконструкция и планирование, чтобы изменить след оригинальная конструкция, изменение уклона кровли или создание каких-либо конструктивных изменения. Однако, прежде чем обращаться за разрешением, вы должны убедиться, что ваш проект фактически разрешен в район, в котором вы строите.

Например, разрешение на строительство требуется, если вы являются:

Сборка или установка:

• Новая структура, если она не освобождена. Нажмите здесь, чтобы узнать больше Информация.
• Крыльцы, террасы и патио более чем на 30 дюймов выше сорт (см. ниже)
• Покрытие для террасы или террасы
• Дымоходы
• Гаражи и навесы для автомобилей, если это не исключено. Нажмите здесь, чтобы узнать больше Информация.
• Первый монтаж арматуры и техники на постоянной основе подключен к электричеству, механике, газу и / или водопроводу система (ы). Утверждение обычно происходит в рамках проверки процесс.
• Заборы и ограждения высотой более 8 футов.
• Сараи, пристроенные к дому.
• Навесы или игровые домики, которые отключаются, если они больше, чем 200 квадратных футов.
• Бассейны глубиной 24 дюйма или более (см. Ниже)
• Лестница мансардная
• Подпорные стены, поддерживающие более 4 футов земли.
• Мансардные окна

Добавление или изменение:

• Чердаки, отделка
• Подвалы, построить или расширить
• Комнаты
• Слуховые окна, эркеры и прочие проемы в стенах
• Водонагреватель или любые другие детали водопровода
• Печи и любые другие части системы отопления и газа
• Цепи или любые другие части электрической системы (щелкните здесь для получения информации о разрешении на электрооборудование).
• Стены крыльца
• Гараж к жилой площади

Ремонт или замена:

• Конструкционный ремонт кровли
• Замена сайдинга / фундамента
• Существующий камень, кирпич или бетон

---

Проекты, не требующие разрешения на строительство

Разрешения не требуются для: при условии, не вторгаться в подземную дренажную систему, сервитут коммунальных услуг или в буферы или требуемые откаты от линии собственности:

• Одноэтажные отдельно стоящие вспомогательные конструкции. Нажмите здесь, чтобы узнать больше Информация.
• Заборы высотой не более 8 футов (2438,4) от самого высокого указать на оценку.
• Нефтяные вышки.
• Подпорные стены высотой не более 4 футов при измерении от низа основания до верха стены, если только они не надбавка за поддержку (т. е. сдерживание нагрузки, например, на склоне) или захоронение жидкостей класса I, II или IIIA (т. е. легковоспламеняющихся жидкостей).
• Резервуары для воды, поддерживаемые непосредственно на уровне, если их вместимость не превышает 5000 галлонов, а отношение высоты к диаметру или ширина не превышает от 2 до 1.
• Тротуары и проезды на высоте не более 30 дюймов над прилегающими участками оценку, а не над подвалом или этажом ниже и не являются частью доступный маршрут (т. е. маршрут доступа, требуемый в соответствии с Закон об американцах с ограниченными возможностями).
• Живопись, оклейка, облицовка плиткой, ковровое покрытие, шкафы, столешницы и аналогичные отделочные работы
• Временные декорации для кино, телевидения и театра и пейзаж.
• Сборные бассейны для размещения группы R-3 которые имеют глубину менее 24 дюймов, не превышают 5000 галлонов и устанавливаются полностью над землей. Группа R-3 относится к одному и дома на две семьи или учреждения по уходу за взрослыми и детьми, которые предоставить жилье для пяти или менее человек любого возраста за меньшую плату чем 24 часа.
• Временные сооружения для выращивания для коммерческого производства с крышей и боковинами. из полиэтилена, поливинила или аналогичного гибкого синтетического материала, используется для защиты растений от замерзания или повышения удержание тепла.Для коммерческого выращивания это соответствует ВАК 51-50-007.
• Качели и другое оборудование детских площадок отдельно стоящее. и двухэтажные семейные жилища.
• Оконные навесы, поддерживаемые внешней стеной, которые не выступать на расстоянии более 54 дюймов от внешней стены и не требуется дополнительная поддержка групп R-3 и U. Группа R-3 относится к жилым единицам на одну и две семьи или взрослым и детям. учреждения по уходу, которые обеспечивают размещение пяти или менее человек любого возраста менее 24 часов.
• Нефиксированные, подвижные приспособления, шкафы, стойки, стойки и перегородки не более 5 футов 9 дюймов (1753 мм) в высоту, построенный под Международным зданием Код.
• Замена кровельного покрытия.
• Патио или настилы на высоте не более 30 дюймов над прилегающим уровнем, принадлежность к конструкциям, построенным в рамках Международного Жилой код.

Типовые проекты благоустройства дома, которые не требуется разрешение

• Керамика, плитка, паркет, ковролин.
• Корона, плинтусы, обшивка.
• Замена стекла или остекления внутри существующее оконное стекло или дверь в существующей раме. Если вы расширяете или меняете дверную коробку или оконная рама, понадобится разрешение.
• Желоба и желоба.
• Шкафы кухонные (новые и существующие)
• Надземные дворики, террасы и веранды
• Рекреационное оборудование (качели, тренажерные залы для джунглей, рампы для скейтборда, и т.п.)
• Мелкий ремонт кровли
• Отдельно стоящие навесы или игровые домики площадью 200 квадратных футов или менее размер. Примечание. Вы по-прежнему должны соответствовать требованиям по задержке. постановление о зонировании (см. главы 20, 21, 22 и 23).

---

Проекты, которые не выполняются Требуется разрешение на газ (незначительное):

• Переносной обогреватель
• Переносное вентиляционное оборудование
• Переносной холодильный агрегат
• Трубопровод пара, горячей или охлажденной воды в системах отопления или охлаждения оборудование
• Замена детали
• Переносной испарительный охладитель
• Автономная система охлаждения, содержащая 10 фунтов или меньше хладагента и приводится в действие двигателями мощностью не более 1 лошадиных сил.

---

Проекты, которые не выполняются Требуется разрешение на сантехнику (второстепенное):

• Устранение утечек в канализации, воде, почве, отходах или вентиляции труба, при условии, однако, что если есть скрытый сифон, дренажная труба, вода, почва, сточная труба или вентиляционная труба становятся неисправными и становятся необходимо удалить и заменить то же самое на новый материал, например работа считается новой работой, и должно быть получено разрешение и осмотр, как предусмотрено в этом кодексе.
• Устранение закупорок или устранение утечек в трубопроводах, клапаны или приспособления, а также удаление и повторная установка воды туалетов, при условии, что такой ремонт не требует и не требует замена или перестановка арматуры, труб или арматуры.

---

Проекты, не требующие механического Разрешение:

• Переносные вентиляционные устройства, испарительные охладители, автономные приборы на топливных элементах, нагревательные приборы и охлаждение единицы.
• Трубопровод в рамках любого отопления или охлаждения, регулируемого нормами отопления оборудование.
• Замена мелких деталей.
• Замена существующего слухового аппарата с принудительной подачей воздуха или электрического обогрева насос.

Часто задаваемые вопросы

Обязательно посетите наш Страница часто задаваемых вопросов для ответов на общие вопросы, которые мы получить в Центре развития строительства.

---

Свяжитесь с нами

Телефон: (360) 786-5490. TTY / TDD по телефону 711 или 1-800-833-6388. Эл. адрес: [email protected].

гарантий на новые дома | FTC Consumer Information

Для многих людей покупка дома — одна из самых дорогих покупок, которые они когда-либо совершали. Важно понимать различные типы покрытия (гарантия строителя по сравнению с домашней гарантией или контрактом на обслуживание), что они покрывают, как подавать претензию и как решать проблемы, которые могут возникнуть между вами и строителем или гарантийной компанией.

Гарантия строителя поставляется с новым домом при строительстве или переделке. Он охватывает предметы, которые обычно являются постоянной частью дома, такие как бетонные полы, сантехника или электромонтажные работы. На большинство недавно построенных домов предоставляется гарантия от застройщика.

Домашняя гарантия — это действительно договор на обслуживание , и за него взимается дополнительная плата. Обычно он применяется к существующим домам и охватывает замену и ремонт таких предметов, как бытовая техника или системы кондиционирования воздуха.Вы сами решаете, покупать или не покупать домашнюю гарантию.

Покрытие

Строитель поддерживает многие домашние гарантии. Строители также могут покупать гарантии у сторонних независимых компаний. Фактически, Федеральное жилищное управление (FHA) и Департамент по делам ветеранов (VA) требуют, чтобы строители покупали гарантии третьих лиц, чтобы защитить покупателей недавно построенных домов с помощью ссуд FHA или VA.

Что покрывается и как долго

Гарантии

Строителей для вновь построенных домов обычно включают ограниченное покрытие качества изготовления и материалов для определенных компонентов дома, таких как окна, отопление, вентиляция и кондиционирование (HVAC), сантехника и электрические системы.В гарантии также обычно указывается, как производится ремонт.

Длина покрытия варьируется в зависимости от компонента дома.

• Один год: Гарантия качества изготовления и материалов для большинства компонентов обычно истекает через первый год. Например, большинство гарантий на новые конструкции покрывают сайдинг и лепнину, двери и отделку, а также гипсокартон и краску в течение первого года.
• Два года: Покрытие для систем отопления, вентиляции и кондиционирования, водопровода и электрических систем обычно составляет два года.
• 10 лет: Некоторые строители предоставляют покрытие сроком до 10 лет на «серьезные структурные дефекты», иногда определяемые как проблемы, которые делают дом небезопасным и подвергают опасности владельца. Например, крыша, которая может обрушиться, является «серьезным дефектом конструкции».

Ситуации и предметы, которые обычно не рассматриваются

Большинство гарантий для нового дома не покрывают наличных расходов, вызванных серьезным строительным дефектом или гарантийным ремонтом, таких как расходы на переезд из дома и проживание в другом месте во время ремонта.

Гарантии

Builder обычно не покрывают

• Бытовая техника
• небольшие трещины в кирпиче, кафеле, цементе или гипсокартоне
• компоненты, на которые распространяется гарантия производителя

Договоры на обслуживание

Контракт на обслуживание иногда называют домашней гарантией или расширенной гарантией, но контракты на обслуживание не являются гарантиями.

Контракт на обслуживание может помочь вам отремонтировать или обслуживать такие продукты, как бытовые приборы и системы кондиционирования воздуха, в течение определенного времени — например, гарантии.Но, в отличие от гарантии, сервисные контракты оплачиваются дополнительно.

Вы можете обнаружить, что некоторые сервисные контракты

• дает вам такое же покрытие, которое вы получаете по гарантии, включенной в закупочную цену продукта.
• покрывает только часть продукта
• делают практически невозможным ремонт, когда он вам нужен

А если ремонт будет дешевым, то дополнительные расходы по контракту на обслуживание могут оказаться невыгодными.

Претензия по гарантии

Если в вашем доме есть дефект, на который может распространяться ваша гарантия

• Проверьте гарантию , чтобы убедиться, что проблема покрыта.Обратите особое внимание на длину конкретных видов покрытия.
• Подайте претензию , следуя инструкциям в гарантии. Даже если компания предоставляет горячую линию для срочных обращений, отправит заявку на ремонт в письменной форме . Вы можете отправить свое письмо заказным письмом и запросить квитанцию ​​о вручении. Таким образом, у вас будет доказательство того, что компания получила ваше письмо и кто его подписал. Записывайте свою переписку и разговоры с компанией.Всегда хорошо иметь записи о ваших отношениях со строителем и гарантийной компанией.

Устранение проблем

Иногда возникают споры между домовладельцем и строителем или сторонней гарантийной компанией по поводу того, покрывается ли дефект или были ли ремонтные работы выполнены должным образом.

Многие гарантии на новые дома предусматривают или требуют посредничества и арбитража по оспариваемым претензиям по гарантии.

• При посредничестве нейтральная третья сторона — посредник — помогает домовладельцу и компании решить проблему, направляя обсуждение между обеими сторонами.Однако договоренность остается только между домовладельцем и компанией.

Если посредничество не разрешит спор, вполне вероятно, что домовладельцу придется подавать иск в арбитраж, а не в суд. В этом процессе арбитр или группа слушают дело каждой стороны, а затем выносят решение или арбитражное решение. Некоторые гарантии позволяют домовладельцам выбрать арбитра из списка, приемлемого для застройщика или сторонней гарантийной компании.

• Арбитраж менее формален, чем суд, хотя домовладелец и гарантийная компания могут присутствовать на слушаниях, иметь юридическое представительство, получать документы друг от друга, представлять доказательства и допрашивать свидетелей друг друга.Большинство гарантий требует, чтобы обе стороны приняли решение арбитра без апелляции.

Если ваш заем финансируется через FHA или VA и вы подаете иск против сторонней гарантийной компании, вы можете выбрать между арбитражем или обращением в суд. Если вы выбираете арбитраж, знайте, что вы связаны решением.

Стоимость

Арбитраж обычно дешевле, чем обращение в суд, но вы можете рассчитывать заплатить до нескольких тысяч долларов за рассмотрение вашего иска в зависимости от сложности арбитража.Проверьте свои гарантии, чтобы узнать, какие затраты придется оплатить вам и строителю.

Некоторые компании предлагают домовладельцам выбор арбитража или обращения в суд. Строители иногда соглашаются оплатить все расходы, связанные с арбитражем, чтобы избежать обращения в суд.

Для получения дополнительной информации

Чтобы узнать больше о гарантиях на новый дом, обратитесь в совет строителей своего штата или местного округа.

Если у вас есть кредит, застрахованный FHA, свяжитесь с ближайшим местным офисом U.S. Департамент жилищного строительства и городского развития или посетите сайт www.hud.gov.

Если у вас есть ссуда VA, обратитесь в ближайшее отделение VA или посетите сайт www.homeloans.va.gov.

Кто платит за ремонт сдаваемой в аренду недвижимости?

Ремонт недвижимости обычно стоит недешево. Если вы арендатор, то можете легко оказаться в споре с арендодателем, пытаясь определить, кто несет ответственность за ремонт, ущерб и расходы на техническое обслуживание.

Если вы являетесь владельцем дома, вы несете ответственность за любой причиненный ущерб, независимо от его стоимости.Однако с арендой недвижимости не все так просто. Иногда ремонтные работы берут на себя домовладельцы; в других случаях ответственность ложится на плечи арендатора.

Как арендатор или арендодатель лучший способ защитить себя от непредвиденных расходов — это понимать свои права, особенно когда речь идет о наиболее часто задаваемых вопросах, касающихся повреждений и ремонта арендуемой собственности.

Может ли домовладелец заставить арендатора оплатить ремонт?

В большинстве юрисдикций домовладельцы несут ответственность за то, чтобы их арендуемая недвижимость была в пригодном для проживания состоянии.Недвижимость должна соответствовать минимальным стандартам здоровья и безопасности, установленным местными жилищными кодексами.

Арендодатели должны соответствовать определенным стандартам, чтобы соответствовать жилищным нормам. Часто эти стандарты включают:

• Сантехника : сломанные туалеты, протечки воды и другие проблемы с водопроводом могут быть антисанитарными и вызывать повреждение водой.
• Системы отопления : В зависимости от того, где вы живете, сломанный радиатор может сделать ваш дом невероятно неудобным и потенциально опасным.
• Вредители : Постельные клопы, тараканы и мыши могут причинять беспокойство и представлять множество опасностей для здоровья.
• Электрические системы: Неисправные и перекрещенные провода представляют опасность пожара.

Когда повреждения или проблемы влияют на пригодность жилья для проживания, арендодатель несет ответственность за устранение таких повреждений бесплатно для арендатора.

Арендодатели также несут ответственность за ремонт (а иногда и замену) поврежденных предметов или приборов, указанных в договоре аренды.Обычно это посудомоечные машины, духовки и стиральные машины. Арендатор платит за проживание в квартире, как это описано в Соглашении об аренде. Если объект не соответствует описанию, домовладелец несет ответственность за его удовлетворительное состояние.

Однако арендодатели не всегда обязаны устранять определенные повреждения, например косметические проблемы, которые не влияют на сохранность собственности. Например, домовладельцы могут не отвечать за ремонт грязных ковров, небольших дыр в стене или капающих кранов.А если арендатор нанесет ущерб, ему, скорее всего, придется покрыть расходы на ремонт.

Могу ли я оплатить ремонт за счет моего залога?

Залог, также известный как залог возмещения убытков, представляет собой финансовый залог, который арендатор платит для покрытия любого ущерба, который он причиняет собственности во время проживания. Арендодатели также могут использовать депозит для покрытия любых арендных платежей, которые их арендаторы не смогли произвести. В конце проживания арендатора, если нет никаких повреждений и вся арендная плата выплачена, залог возвращается арендатору.

Часто, когда арендатор переезжает в собственность, домовладелец заполняет отчет о проверке аренды, чтобы зафиксировать состояние квартиры. Когда арендатор выезжает, арендодатель должен провести еще одну проверку, чтобы оценить любой ущерб, нанесенный арендатору во время аренды. При необходимости домовладелец вычитает деньги из залога для покрытия любых повреждений, обнаруженных во время проверки, за исключением случаев, когда повреждения квалифицируются как обычный износ.

Со временем повседневная деятельность вызывает обычный износ, даже если арендатор проявляет разумную заботу о собственности.Ответственность за устранение такого рода повреждений несет арендодатель. Треснувший линолеум, скопление кальция на раковинах и изношенный ковер — все это примеры обычного износа.

«Арендодатель не может использовать ваш депозит для оплаты базовой уборки, но если вы оставите мусор по всей квартире, продукты гниют в холодильнике и слой грязи в ванной комнате, арендодатель определенно вычтет расходы на уборку из ваш депозит. »

Что может вычесть арендодатель из залога?

Как подать заявку на ремонт сдаваемой в аренду собственности?

Как арендатор, если вам требуется ремонт вашей собственности, вы должны сообщить об этом своему домовладельцу или управляющему недвижимостью.Лучший способ сделать это — использовать Уведомление о ремонте: документ, который уведомляет вашего арендодателя о том, что недвижимость нуждается в обслуживании. Если вы заметили повреждение арендуемой собственности, важно как можно скорее уведомить об этом арендодателя, чтобы избежать обвинений в возмещении ущерба, который произошел не по вашей вине.

Арендодатели должны направить уведомление о ремонте в разумные сроки, которые обычно составляют около 14–30 дней после получения уведомления. Если ваш домовладелец не решит проблему в надлежащее время, вам, возможно, придется обратиться в местное жилищное агентство или подать иск о нарушении контракта.

Однако в случае чрезвычайной ситуации (например, сильного наводнения) домовладельцы должны устранить повреждения как можно скорее. В случае наводнения может возникнуть больший ущерб, если арендодатель не решит проблему в разумные сроки.

Как арендатор, если вашему дому был нанесен ущерб, которому не уделялось должного внимания, вы не можете прекратить платить арендную плату или вычитать расходы на ремонт из арендной платы по собственному желанию. Это нарушение договора аренды и разумных оснований для выселения.

Решение вопросов ремонта в арендуемой собственности

Как арендатору важно проверять свои права и знать, за какие убытки вы не обязаны возмещать.Чтобы оставаться в курсе, ознакомьтесь со своими правами в отношении залога, затрат на ремонт, запросов на ремонт и других вопросов. Чем лучше вы информированы, тем меньше вероятность того, что вы застрянете в плохой ситуации с арендой.

Подробнее читайте в разделе часто задаваемых вопросов: каковы мои права как арендатора?

CNYC | Ремонт в кооперативе

Дата публикации: лето 1997 г.

CNYC в год кооперативного жилья Конференция, которая проводится каждую осень в воскресенье, является самой большой в Нью-Йорке. исчерпывающий источник информации о кооперативах и кондоминиумах и образование.С выставками продуктов, которые можно посетить с самого начала Утром в кинотеатре показывают Кооператив Круглый стол в течение дня и десятки мастер-классов и семинаров, Конференция собирает сотни CNYC участников на день обучения и обмена.

Ниже представлены две презентации. с 16-й ежегодной конференции по жилищному кооперативному хозяйству: Ремонт в кооперативе и стратегиях увеличить заполняемость собственников.

---

РЕМОНТ В КООПЕРАТИВНОМ

Хотя акционеры кооперативов владеют акциями в зданиях, их дома, сложности возникают, когда приходит время определить, кооператив или пайщик несет ответственность за конкретный ремонт. Положения договора аренды, а также юридические соображения и правительственные постановления, добавьте слои в процесс, так что стоит знать кто за что отвечает.

Поверенный Ховард Шехтер и управляющий агент Тони Анджелико обращаются к этому трудный вопрос каждый год на Кооперативной жилищной конференции. Согласно господину Шехтеру, самый простой и самый запутанный вопрос: где заканчивается ли ответственность здания и начинается ответственность акционера? В простой ответ: в большинстве договоров аренды говорится, что акционеры несут ответственность за все в своих квартирах от штукатурки на стенах внутрь, в то время как кооператив заботится о оболочке здания и трубах внутри стены.

Как правило, это означает, что владельцы несут ответственность за техническое обслуживание и ремонт стен, полов и потолков, а также ремонт и замена любых бытовая техника и оборудование внутри квартиры, например, кондиционеры, посудомоечные машины и холодильники. Во многих договорах частной аренды указывается владелец не несет ответственности за содержание и ремонт входных дверей, окон. и оконные рамы, но г-н Шехтер советует читать свои собственные аренда, чтобы убедиться.

Кооператив, как правило, несет ответственность за техническое обслуживание и ремонт все трубы и другие трубопроводы — газовые, паровые, водяные и электрические — расположены внутри самих стен. Большинство кооперативов также берут на себя ответственность за ремонт или замена любых радиаторов или других устройств в квартирах которые считаются стандартным строительным оборудованием. Крыша, бойлер и другие строительные элементы и оборудование — все это ответственность кооператива.

В качестве примера рассмотрим кухонную мойку. Если кран протекает или сифон под раковиной требует ремонта, эти элементы находятся внутри квартиры и находятся под ответственностью акционера. Если труба в стены лопаются, это проблема здания.

Но иногда не все так просто. Если акционер устанавливает новый радиатор, либо за его внешний вид, либо за его эффективность, кооператив не может больше нести ответственность за его уход, — говорит г-н.Шехтер. Переделка в соглашении будет оговариваться, несет ли акционер ответственность за поддержание новое оборудование. Г-н Шехтер добавляет, что некоторые здания предпочитают ремонтировать. такие агрегаты в рамках регулярного технического обслуживания здания; но он предупреждает, что если это сделать один раз, это может навсегда стать обязанностью кооператива. Кроме того, многие кооперативы требуют, чтобы акционер, устанавливающий дополнительные электрические линии или специальная сантехника внутри стен отводят ответственность за поддержание этих дополнительных удобств.Г-н Шехтер советует правлениям вести подробный список всех таких изменений и вносить убедитесь, что последующие владельцы, покупающие объекты с такими изменениями, осведомлены этих обязанностей по техническому обслуживанию.

НЕБРЕЖНЫЕ ВЛАДЕЛЬЦА ДОЛЖНЫ ПЛАТИТЬ

Разделительная линия еще больше размывается, когда дело касается халатности. Г-н Шехтер отмечает, что «если кооператив небрежно отнесется к заботиться о здании, закон возлагает обязанность на нерадивую сторону возместить ущерб, причиненный в результате халатности.» Так что если кооператив не обслуживает крышу, и в результате утечка повреждает интерьер квартиры, кооператив отвечает не только за оформление ремонт, а также для восстановления поврежденного личного имущества в квартире. Точно так же, если акционер позволяет своей ванне переполняться, этот акционер должен оплатить любой ущерб, нанесенный квартире ниже.

Чтобы еще больше усложнить ситуацию, определение халатности расплывчато, говорит мистерШехтер. Небрежность обычно является результатом бездействия: если в стене лопается труба, кооператив наверное не будет небрежный; если кооператив не отремонтирует трубу в разумные сроки времени это можно было считать халатностью. Однако, если унитаз спиной из-за чего-то, что вложил в это акционер, интерпретация халатности не так однозначно. «К сожалению, это часто остается до суда », — говорит он.

Ремонт других квартир после протечки или другой проблемы, безусловно, может быть дорогим. В случае халатности виновная сторона, как правило, отвечает за восстановление поврежденной квартиры до прежнего состояния. Это может быть замена любых дорогих обоев, фурнитуры или декоративных элементов. объекты. Кооперативы также могут платить за ремонт, когда они не признаны халатными. Например, если лопнула труба и сантехник для ремонта нужно пробить стену квартиры, кооператив обычно платит за восстановление стены.Однако в таких случаях Кооперативу нужно только восстановить штукатурку или стеновую панель и, возможно, пальто грунтовки — никакие нестандартные настенные покрытия. «В тех случаях, когда никто несет полную ответственность за ущерб, риск распространяется на все стороны «, — говорит г-н Шехтер.

СТРАХОВАНИЕ СНИЖАЕТ ФИНАНСОВЫЙ РИСК

По словам г-на Анджелико, высокая стоимость проведения такого ремонта — хороший повод для акционеров осуществлять страхование домовладельцев.»Независимо от того, в случае халатности наличие страховки выводит вас из спорить, — говорит он. — Ты можешь продолжать свою жизнь в то время как страховые компании обсуждают это «. Он рекомендует придерживаясь политики, которая охватывает «улучшения и улучшения» — чтобы покрыть расходы на встроенные элементы вашей великолепной новой кухни, и, о да, эти дорогие обои.

г.Шехтер добавляет, что кооперативы имеют право требовать от акционеров иметь страховку домовладельцев, но он не рекомендует строить это так. «Если вы не выполните и не убедитесь, что каждая квартира у собственника есть страховка, и при повреждении квартиры происходит инцидент и нерадивый владелец не имел никакой страховки, кооператив мог быть был признан халатным из-за несоблюдения его правил «, — говорит он.

Если кооператив не производит ремонт в квартире — например, после лопается труба — это также рискует нарушить государственный кодекс, называемый Гарантией. о пригодности для жизни, — говорит г-н.Шехтер. Гарантия заставляет собственников отвечает за соответствие квартир минимальным стандартам достойное и безопасное жилье. Суды установили, что эта ответственность распространяется на кооперативные корпорации. Следовательно, если кооператив позволяет утечка, чтобы сделать квартиру непригодной для проживания, и это не делает ремонт, чтобы вернуть стены в жилое состояние, потом пробивает Гарантия обитаемости.

Постановление государства под названием Закон о многоквартирных домах (MDL) и город закон, названный Кодексом обслуживания жилищного фонда, оба из которых соблюдаются город, добавьте еще один уровень сложности.Эти законы применяются к жилым здания с тремя или более юнитами, и говорят, что владелец здания отвечает прежде всего за содержание и ремонт здания и его агрегаты. По сути, если акционерам не удается сохранить свои паи, город будет считать кооператив ответственным. Несмотря на то, что проприетарная аренда возлагает на акционера ответственность за ремонт, скажем, протекающей посудомоечной машины, В здании необходимо убедиться, что произведен ремонт.Если это не так, здание ремонт должен произвести сам или столкнуться с нарушениями и штрафами. Тогда это будет нужно ехать за владельцем квартиры за ремонтными сборами.

ВСЕГДА ТРЕБУЮТ ИЗМЕНЕНИЯ СОГЛАШЕНИЙ

В то время как проприетарная аренда и правительственные постановления охватывают множество вопросов, лучший способ для здания, чтобы защитить себя, когда акционер делает улучшения — с соглашением об изменениях.В соответствии с Г-н Шехтер, в этом документе говорится, что акционер принимает ответственность за ремонт и замену любых дополнений устройству, а также любой ущерб, причиненный окружающим устройствам или общие зоны в результате работы.

Прежде чем предлагать акционеру соглашение об изменении, совет директоров должен убедиться, что предложенный план изменений отвечает всем требованиям кооператива. стандартов, и что акционер имеет надлежащую страховку и использование лицензированных и связанных архитекторов / инженеров и подрядчиков.

Соглашения о внесении изменений часто содержат особые требования, предназначенные для защитить здание и его жителей. Например, некоторые кооперативы требуют чтобы задняя часть всех кухонных шкафов была открыта к стене, что позволяло легко доступ сантехников или электриков.

«Многое из этого уже содержится в проприетарной аренде», — говорит мистер Шехтер. «Но когда вы говорите о людях, создающих изменения в здании, всегда стоит быть как можно более осторожным.«

---

СТРАТЕГИИ ДЛЯ ПОВЫШЕНИЯ ВЛАДЕЛЬЦА

До тех пор, пока по крайней мере 51% акций кооператива не будет продано собственникам-арендаторам, зданию будет трудно заявить о себе как о кооперативе. Кредиторы могут с подозрением относиться к финансированию этих зданий, а продавцы могут сомневаться их кредитоспособность. Эта проблема стала особенно острой во время длительный спад на рынке недвижимости, ограничивавший продажи на годы.

Но даже сейчас, когда рынок улучшается и владельцы, наконец, могут найти покупатели своих единиц, нью-йоркские кооперативы все еще сталкиваются с дилеммой наличия слишком большого количества единиц, не занятых владельцем. Те, кто в этой ситуации, все еще находят трудным — или невозможным — рефинансировать лежащие в их основе ипотечные кредиты или гарантированные долевые ссуды на квартиры. Это задерживает столь необходимый капитал проекты и снижает стоимость продаж.

Если в вашем здании есть эта проблема, его перспективы небезнадежны.В семинар «Стратегии увеличения занятости владельцев», представленный на Конференция по кооперативному жилищному строительству 1996 г., управляющий недвижимостью и спонсор Джеймс П. Голдстик и поверенные Стивен Голдман и Джеймс Самсон в общих чертах шаги, которые вы можете предпринять для устранения некоторых или всех непроданные единицы.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРОБЛЕМЫ

Первое, что нужно сделать, это определить эта проблема. Совет директоров должен спросить себя: «Почему спонсору, переоборудовавшему здание в 1985 г., по-прежнему принадлежит 65% квартиры там? »Причин может быть несколько.

Одна из причин может заключаться в том, что у спонсора просто не было вакансий. Если его арендаторы с регулируемой арендной платой довольны своим договором аренды, они могут не видеть веская причина купить их юниты или покинуть здание. Один решение этой проблемы, говорят спикеры семинара, состоит в том, чтобы подойти к спонсировать и рекомендовать ему, чтобы он поощрял дальнейшее «инсайдерское» продажи, предоставляя своим арендаторам привлекательное финансирование.В более широком масштабе решение предполагает стимулирующую программу продаж, в которой спонсор агрессивно урезает цены по мере увеличения количества квартир, приобретаемых арендатором. Они отмечают, что ключом к любому плану является участие совета директоров, потому что лучшие агенты по продажам — это те, кто уже сделал выбор в пользу покупки.

Такая стратегия окупилась в одном здании в Верхнем Манхэттене, где спонсор владел 26 из 40 квартир, приносил отрицательный доход в размере 5000 долларов в месяц. денежный поток и задолженность перед зданием более 100 000 долларов.В Правление решило принять активное участие в работе со спонсором и его арендаторы с регулируемой арендной платой. Сначала члены правления встретились со спонсором и предложили план продаж со скидкой — чем больше квартир было продано, тем снизить цены. Спонсор также согласился предоставить финансирование покупателям. Затем правление пошло по домам, рассказывая жильцам о плане.

В итоге спонсор продал 8 квартир. Владелец-заполняемость увеличилась до 55%; исчез отрицательный денежный поток спонсора; и задолженность были устранены.Это поставило кооператив на прочную основу, что вместе сделали 18 квартир, принадлежащих спонсору, более ценными чем те 26, которые у него были раньше — и увеличили стоимость всех квартир принадлежат другим акционерам. Ипотека на здание тогда была рефинансируется по 10-летней фиксированной процентной ставке по ставке 7,75%.

НЕ ПРОДАННЫХ И ПРОДАННЫХ АКЦИЙ ЕДИНИЦЫ

Ответ может быть не совсем таким очевидно, если спонсор уже продал квартиры инвесторам, особенно те, кто заявляет права как «держатели непроданных акции».Владельцы непроданных акций стали обычным явлением когда спонсоры, которые больше не могли нести отрицательные деньги поток на их паи продал их блоками инвесторам. Те обозначенные как держатели непроданных акций, имеют те же права в качестве спонсора продавать или сдавать в субаренду объекты без разрешения Совета одобрения и свободны от различных других ограничений, таких как как ограничения на срок субаренды.

Уловка для досок состоит в том, чтобы поработать стороны действительно имеют обозначенные права, на которые они претендуют. Например, инвестор является держателем непроданных акций только в том случае, если он выполнил положения раздела 18.3W постановления Генерального прокурора, который установить особые критерии для владельцев непроданных акций. Чтобы узнать, есть ли перевод в вашем доме соблюден, проверьте договоры продажа, план размещения и другие документы, относящиеся к рассматриваемым объектам.Они должны содержать формулировку «продавец настоящим указывает покупатель как держатель непроданных акций «. В противном случае инвестор не владелец непроданных акций и подчиняется тем же правилам и ограничениям как и другие акционеры.

Кроме того, даже если в контракте содержится такая формулировка, он не может быть действительными в соответствии с положениями Генерального прокурора. Просто заявив, что указан покупатель без соблюдения раздела 18.3Вт, нет законный. По словам участников семинара, эта практика стала предметом судебных разбирательств. колонки, и суды вынесли решение в пользу кооперативов.

Акционеры, купившие изъятые квартиры у кредиторов, могут вносить подобные заявления, и правление должно отсеять тех, кто не юридически имеют особые права. Большинство кооперативных частных договоров аренды содержат стандартный параграф 17, который определяет два класса кредиторов: один — частный кредитор, например, владелец квартиры, который забирает ипотеку когда он продает квартиру, как это определено в пункте 17A; пункт 17B охватывает институциональных кредиторов — в большинстве случаев банки — которые получают большую часть долевые ссуды в кооперативе.Если частный кредитор лишает права выкупа квартиру, он имеет те же права и обязанности, что и любой другой акционер. Если институциональный кредитор отказывается от права выкупа, ему предоставляются большие права — например, как свободное владение на продажу или в субаренду. Это было сделано для того, чтобы сделать его более привлекательным. банкам выдавать ссуды кооперативным квартирам.

Совет директоров первым делом должен внимательно посмотреть, кому принадлежит квартиры. Если это все еще институциональный кредитор, у вас мало возможностей для регресса.Но если это частный кредитор, вы можете вмешаться и ограничить субаренду собственнику. привилегии, как и у других владельцев. Распространенный сценарий заключается в том, что паи были проданы инвестору институциональным кредитором. В этом случае новый владелец не сохраняет права обращения взыскания. банк, — говорит г-н Голдман. Он отмечает, что многим покупателям удается убедить Правления, что права могут быть переданы от банка, лишившего права выкупа, но «Это не так, и вы должны оспорить это», — говорит он.

СОХРАНИТЕ ПРАВА ВАШЕГО СОТРУДНИЧЕСТВА

В некоторых неблагополучных зданиях инвесторы иногда требовать права держателя непроданных акций как часть сделки. По словам спикеров мастерской, доски должен занять позицию, что только Генеральный прокурор может признать эти права. Вы не можете признать эти права и вы не должны, и вы действительно должны противостоять любому, кто ищет права, которые могут иметь долгосрочное негативное влияние на финансовую — советуют они.

Кроме того, никогда не предполагайте, что банки полностью осознают объем своих прав. согласно пункту 17B, говорит г-н Голдман. «Большинство этого не делают. Не только для обозначение права владельца непроданных акций. Кроме того, это говорит о обязательство передающего взыскания кредитора по уплате подоходного налога. Некоторые проприетарные аренда освобождает их от уплаты налога на перекуп, но при 75% закрытия Я сделал, я настоял, чтобы они заплатили подоходный налог ».

Проницательное использование этих стратегий поможет увеличить занятость владельцев в Ваш кооператив, а значит улучшит его финансовое состояние.В то же время, отношения между советом директоров, спонсором, акционерами и остальные арендаторы также могут извлечь выгоду из этих совместных усилий.

Office of the Maine AG: Защита потребителей: жилищное строительство и ремонт

Подрядчики должны включать это заявление в любой контракт на строительство дома на сумму более 3000 долларов США

Если вы думаете о строительстве нового дома или ремонте существующего дома, вот несколько вещей, которые вам следует знать.

Подрядчики не имеют лицензии — покупатель осторожно!

В то время как в штате Мэн очень много компетентных, этичных подрядчиков по дому, может найти до вы, , потребитель. Домашние подрядчики не лицензированы и не регулируются государством Мэн. Применима старая поговорка «Покупатель, остерегайся». Вы также должны иметь в виду, что отсутствие государственного лицензирования позволяет худшим подрядчикам конкурировать за ваш бизнес вместе с лучшими. В соответствии с Программой посредничества генерального прокурора в сфере потребительского посредничества подрядчики, занимающиеся жилищным строительством, входят в тройку лидеров, которые ежегодно жалуются на компании.

Хотя подрядчики по строительству домов не имеют лицензий, некоторые строительные работы имеют лицензии. Архитекторы, инженеры, сантехники, электрики, специалисты по дизельным горелкам, производители, дилеры и установщики мобильных и модульных домов имеют лицензии в штате Мэн. Для получения дополнительной информации об этих лицензионных торгах посетите www.maine.gov/pfr/.

При приеме на работу подрядчика рекомендуем:

• Ищите рефералов и делайте хорошие записи. Лучшим источником ссылок может быть:
  
  • друзья
  • сотрудников
  • независимых торговых подрядчиков
  • инженеров
  • семья
  • поставщики стройматериалов
  • соседи
  • архитекторов
  • домашние инспекторы
  • местные кредиторы
  • банки
  • существующих клиентов подрядчика
• При встрече со строителем обязательно спросите:
  
  • Количество лет в бизнесе
  • Постоянное местонахождение предприятия
  • Свидетельство о страховании гражданской ответственности
  • Профессиональная деятельность
  • Учебные обозначения
  • Список последних 5 клиентов
  • Свидетельство о страховании компенсации работникам и страховании ответственности

Мы, , настоятельно рекомендуем , чтобы вы попросили любого подрядчика, которого вы собираетесь нанять, дать несколько рекомендаций и следить за ними.

Строительные нормы и правила

В то время как некоторые города приняли строительные нормы и правила и обеспечивали их соблюдение, другие этого не сделали. Мы рекомендуем вам поговорить с официальными лицами вашего города, прежде чем начинать строительство.

Требуются письменные договоры

Для всех проектов строительства и улучшения жилищного фонда стоимостью более 3000 долларов США закон штата Мэн требует заключения письменного контракта с особым положением, запрещающим предоплату в размере более одной трети контрактной цены.Когда подрядчик просит у вас деньги заранее, убедитесь, что деньги идут на закупку материалов для вашего проекта. Спрашивайте квитанции и освобождение от залога у субподрядчиков. Типовой контракт на строительство дома и типовой приказ о внесении изменений, соответствующие законам штата, можно найти в главе 17 Руководства по потребительскому праву генерального прокурора штата Мэн .

Будьте осторожны со строительными ссудами

Если кредитор финансирует ваш строительный проект, убедитесь, что вы знаете своего кредитора и понимаете, как будут распределяться средства по ссуде и как будут оплачиваться субподрядчики.

Жалобы подрядчиков на дому, полученные Генеральным прокурором

Вы можете узнать, был ли конкретный подрядчик предметом жалобы потребителей, которую Генеральный прокурор попытался урегулировать, связавшись с Отделом защиты потребителей Генерального прокурора по телефону 1-800-436-2131 или по адресу [email protected]. Имейте в виду, что тот факт, что генеральный прокурор принял жалобу на посредничество, не обязательно означает, что потребитель был прав, а подрядчик ошибался.

Строительные подрядчики, государство подало иск на

В недавнем прошлом государство успешно подало в суд на следующих подрядчиков по дому за ненадлежащее выполнение работ или невыполнение работ. Для файлов ниже требуется бесплатная программа Adobe Reader. :

• Штат Мэн против Дэниела Б. Туччи, a / k / a Dan the Handyman, и TPDF, LLC: Решение (PDF)
• Штат Мэн против Дэниела Б. Туччи, а / к / а Дэн Разнорабочий, и TPDF, LLC: Жалоба (Word)
• In re: Thomas J.Hutchinson Contractor, Inc. и Томас Дж. Хатчинсон: Гарантия прекращения производства (Word)
• Штат Мэн против Джоэла Дэвида Пуарье: Жалоба (Word)
• Штат Мэн против Джоэля Д. Пуарье и Poirier Construction Company, Inc.: Решение по умолчанию (PDF)
• Государство Мэн против Бревенчатых домов на побережье Мэна, Timber Pine Construction и Марка А. Холмса: Решение о вынесении постановления (PDF)
• Государство Мэн против Бревенчатых домов побережья штата Мэн, Тимбер Пайн Констракшн, и Марк А.Холмс: Жалоба (PDF)
• Штат Мэн против CBS Enterprises (PDF) (Кимберли Марк Смит и Дэвид Дж. Блейс),
• Решение о неисполнении обязательств в CBS Enterprises (PDF),
• Штат Мэн против Фредерика Вайншенка (PDF) d / b / a Ric Weinschenk Builders, Inc.,
• Государство Мэн против Стивена Ланта (PDF) d / b / a Lakeview Builders, Inc.,
• Государство Мэн против Альберта Х. Джандреа (PDF) d / b / a Home Quality Improvements, Inc.,
• Штат Мэн против Аль-Вердоне (PDF),
• Государство Мэн против Микала В. Таттла (PDF), d / b / a MT Construction, DMI Industries, Inc. и MT Construction, Inc.
• Штат Мэн против Джеффри С. Скотта, d / b / a Molunkus Stream Construction (PDF)

Окружной прокурор округа Андроскоггин добился признания виновным в краже подрядчиков по домам Гарольда Сопера (штат Мэн против Гарольда Сопера (PDF)) и Микеля Таттла (штат Мэн против.Микель В. Таттл (PDF)). Даже когда наши судебные иски были успешными, мы не смогли взыскать значительную часть судебных решений, потому что застройщики являются банкротами, доказательством судебного решения, или покинули штат. Мы настоятельно рекомендуем вам изучить послужной список подрядчика, прежде чем начинать строительный проект.

Права на строительство вашего дома

Глава 17 Справочника по потребительскому праву Генерального прокурора штата Мэн объясняет ваши права при строительстве или ремонте вашего дома.Он включает типовой контракт на строительство дома, который отвечает законодательным требованиям для любого контракта на строительство дома на сумму более 3000 долларов.

По состоянию на 1 сентября 2006 г. весь этот отчет должен быть дополнением к любому контракту на строительство дома на сумму более 3000 долларов США, как того требует закон 10 M.R.S.A. §§1486-1490.

Переоборудование, ремонт и добавление жилых домов

Ваш дом — дорогое вложение.При планировании реконструкции, ремонта или дополнения важно обсудить свои планы со строительным чиновником или строительным инспектором. Это обсуждение следует провести до подачи заявки на получение разрешения на строительство и / или начала строительства. Это поможет определить, нужно ли вам разрешение. Это также позволит сотрудникам строительного отдела ответить на вопросы по строительству и дать ценные советы. Звоните по телефону 573-634-6410.

Разрешения необходимы для:

• Жилые пристройки (спальни, ванные комнаты, семейные номера и т. Д.)
• Вспомогательные конструкции (террасы, гаражи, заборы, бассейны и т. Д.)
• Ремонт жилых помещений (переоборудование гаражей, обустройство подвалов, расширение кухни и т. Д.)
• Ремонт и модификация электросистем
• Ремонт и модификация сантехнических систем
• Чтобы узнать, какие работы по дому не облагаются жилой, щелкните следующую ссылку: Работа по дому

Как правило, Строительный отдел должен знать, что вы планируете построить, прежде чем это будет построено.Документация может варьироваться от простого наброска в заявке на получение разрешения на строительство до полного набора планов.

Посещение рабочих мест Проверки на местах, проводимые городскими инспекторами, необходимы для того, чтобы убедиться, что работа соответствует разрешению, местным нормам и планам. Строительный отдел будет работать с вами над тем, сколько проверок может потребоваться для вашего проекта.