Эконом класс жилье: в чем отличия эконом от комфорт, бизнес от элит

Содержание

Как правильно различать жилье класса эконом, комфорт и бизнес?

Эконом-класс

Отделка внутренних общественных зон: штукатурные стены, пол покрыт керамогранитной плиткой (недорогие коллекции от российских производителей), типовые почтовые ящики, часто экономят на отделке лестниц — оставляют бетон. Обязательно присутствует помещение для консьержа, так как территория не охраняется.

Дизайн-проект общественный зон, как правило, отсутствует. Даже если есть дизайн-проект, то он крайне лаконичный. Для украшения общественных зон могут использоваться декоративные панно.

В домах эконом-класса не будет быстрых бесшумных лифтов от зарубежных производителей, красивых мест общего пользования.

В эконом-классе готовая отделка в квартирах предлагается с использованием максимально бюджетных материалов, в том числе использование линолеума. В то же время выполнение ремонта в панельном доме обходится дешевле — не надо возводить стены, меньше материалов уходит на выравнивание стен и полов.

Комфорт-класс

Входы в подъезды должны быть выполнены на уровне земли или не выше ступени от земли, двери — из стеклопрозрачных конструкций. Одна из опций комфорт-класса — возможное наличие сквозных подъездов с выходами на улицу и во внутренний двор.  

В комфорт-классе обязательно наличие кодового замка и домофона, видеокамеры. Не обязательно наличие помещения для консьержа, так как могут быть установлены системы доступа по картам и системы видеонаблюдения. В ряде случаев дворы в ЖК комфорт-класса огорожены. Ограждение зависит от концепции ЖК и местоположения.

В комфорт-классе используются бесшумные скоростные лифты отечественных производителей или созданными по зарубежным технологиям, но на территории РФ, как правило это «Мос Oтис» или LG.

Обычно количество квартир на лестничной площадке — не более 9.

Метражи и площади в квартирах комфорт-класса: здесь точно будут потолки от 2,8 до 3,1 м, кухня не менее 8 квадратных метров, качественное остекление уровня REHAU, KBE, на котором застройщик не сэкономит. Благодаря шагу колонн — 3-3,3 метра — комнаты получаются широкими и светлыми.

Если вы выберете квартиру с отделкой, то смело можете хвастать знакомым, что квартира вам обошлась минимум тысяч на 700 дешевле, ведь застройщик все те отделочные материалы, что купили бы и вы — купит в 1,5-2 раза дешевле, не станет переплачивать мастерам — они работают на оптовом заказе, что обходится дешевле, а также гарантирует качество ремонта — потому что работает с проверенными бригадами.

Отделка в комфорт-классе: обои под покраску, ламинат не ниже 32 класса в жилых комнатах, на кухне и в санузлах — керамическая плитка, бесшовные натяжные потолки. Застройщик предусматривает большое количество розеток, выполняет разводку линий связи телевидения и телефонии. В санузлах — проводка труб под ванну, раковину, унитаз и стиральную машинку.  

В Комфорт-классе в домах опционально возможно расположение подземного паркинга.

Относительно класса комфорт «плюс» важно заметить, что принципиальных различий между ним и обычным комфортом нет, ведь приставка «плюс» по факту является приятным бонусом, дополнением, «вишенкой на торте» всего проекта.

Бизнес-класс

Входы в подъезды должны быть выполнены на уровне земли. Наличие сквозных подъездов с выходами на улицу и во внутренний двор.  В проекте дома бизнес-класса может быть застекленное лобби для попадания во двор. Обязательно наличие собственной системы охраны — видеонаблюдение, пост охраны при входе в дом, во двор, на въезде в паркинг.

Для повышения привлекательности дома обычно выполняют архитектурную подсветку входной группы и фасада.

Бизнес-класс характеризует дорогая отделка входных групп (керамогранит, дизайнерские светильники), которая подчеркивает класс жилья. Марки лифтов — Thyssen Krupp, KONE, Monitor, LG. Также будет отличаться внутренняя отделка лифтов — в бизнесе появляются большие зеркала, керамогранитный пол, дизайн кнопок на панели.

В бизнесе подземный паркинг обязателен. Закрытый паркинг и парковочные места на придомовой территории должны обеспечивать не менее одного парковочного места на квартиру, а лучше 1,5-1,7, что очень удобно для семей с несколькими машинами.

За счет наличия подземного паркинга в бизнес-классе меняется конструктив дома, увеличивается шаг пилона — это расстояние между несущими колоннами. Планировка получается максимально свободной — если в комфорте остаются колонны, которые нужно учитывать при возведении стен или обыгрывать в дизайне квартиры, то в бизнесе их число минимально. Застройщики могут и вовсе прятать пилоны в межквартирные стены. В этом случае покупатель получает пустое пространство с обозначенными «мокрыми точками».

В домах бизнес класса не бывает маленьких кухонь, если они являются отдельным помещением, то кухня не будет меньше 12 квадратных метров. Если в квартире больше трех комнат, то появляется второй гостевой санузел. Также в бизнесе есть master bedroom — спальня родителей с примыкающим санузлом. Сегодня это решение начинают подхватывать и застройщики комфорт-класса — для многокомнатных квартир (4 и более комнат).

Наличие отделки квартир покупателей бизнес-класса не интересует: ремонт выполняется в соответствии со своими предпочтениями по дизайн-проектам.

Количество квартир на лестничной площадке — не более 7, чаще 4-5.

Классический «бизнес в большей степени ориентирован на семейных людей, поэтому в ассортименте представлены многокомнатные квартиры. Доля 3- и 4-комнатных квартир в проекте может достигать 25% и более.

Поскольку покупатели бизнес-класса в подавляющем числе случаев семейные люди, то квартиры они приобретают либо для собственного проживания, либо для детей. Соответственно метраж покупаемого ими жилья начинается от 100 квадратных метров.

В бизнес-классе не бывает квартир с потолками ниже трех метров. Далее только варианты: 3.1, 3.3, второй свет, двухуровневые, пентхаусы.

Для бизнес-класса характерно высококачественное остекление — количество камер стеклопакета (улучшенная шумоизоляция), использование стекол со специальным покрытием (энергосбережение, затемнение, когда с улицы не видно, что в квартире).

В доме бизнес-класса к услугам жильцов и видеодомофоны, и система управления доступом, и закрытые огороженные территории. Могут быть ограничения (огороженные территории, меньшая обеспеченность по машиноместам из-за местоположения объекта, особенности инженерных сетей), особенно если дом находится в историческом центре города.

Собственная служба эксплуатации представлена консьерж-службой, которая заботится о комфорте, безопасности проживающих, уюте и чистоте, может работать в круглосуточном режиме.

Жилье эконом-класса заменят стандартным жильем — Российская газета

«Мы полностью исключаем использование термина «жилье эконом-класса», переходя к определению «стандартного жилья». В данном сегменте рынка первичной недвижимости за последние годы реализуется довольно много достойных проектов, которые сложно назвать жильем экономического класса. Требования к строительству стандартного жилья четко прописаны, они позволят поднять качественные характеристики новых квартир и домов на более высокий уровень», — отметил замглавы Минстроя Никита Стасишин.

К стандартному жилью, согласно приказу ведомства, будут относиться индивидуальные жилые дома площадью до 150 кв. м на земельном участке не более 1500 кв. м, блоки площадью до 130 кв. м в составе жилого дома, квартиры общей площадью не более 100 кв. м. Квартира должна быть расположена в доме с классом энергетической эффективности В и выше и где обеспечен беспрепятственный доступ инвалидов к общедомовому имуществу.

Между тем, к жилью эконом-класса относились дома и блоки площадью до 200 квадратных метров и высотой не более трех этажей. В квартирах эконом-класса площадь могла варьироваться от 20 до 150 квадратных метров. Однако, как говорилось в пояснительной записке к проекту документа, в последние годы возросла популярность домов до 100 квадратных метров. Причины этого — низкие затраты на их строительство, быстрота строительства и возможность возведения таких домов на любых типах грунта. Такие дома, как правило, возводятся по типовым проектам, отмечают разработчики документа. Расположение помещений в них стандартное — жилые комнаты скомпонованы вокруг прихожей, кухня и санузел находятся в функциональной связи с общей комнатой, мансардный или второй этажи занимают спальни. С экономической точки зрения дома такой площади целесообразно блокировать в двухквартирные и четырехквартирные. «Предлагаемая проектом приказа площадь до 150 квадратных метров позволяет проектировать дома более комфортными и добавить размещение системы подсобных помещений», — отмечалось в пояснительной записке.

Требования к внутренней отделке жилья эконом-класса установлены не были. Отделка же «стандартного» жилья прописана в приказе достаточно подробно. Здесь должны быть металлическая входная и межкомнатные двери, оконные блоки с подоконниками. Стены, пол и потолок — выровнены. Стены можно оклеить обоями, потолки — покрасить либо установить на них потолочные конструкции или натяжные системы. Пол — с напольным покрытием. В санузлах необходима гидроизоляция, должны быть установлены сантехника, смесители, осветительные приборы, пол отделан керамической плиткой. На кухне должна быть мойка с тумбой и кухонная плита.

Что такое жилье эконом-класса? — Все вопросы — Недвижимость на сайте Living.ru

Новостройки эконом-класса – наиболее массовый сегмент рынка. И это неудивительно – ведь решающим фактором при выборе жилья для многих является цена, а стоимость квартир в ЖК класса эконом довольно привлекательная. Однако многие застройщики маскируют комплекс невысокого уровня под более статусный сегмент, например, «комфорт», завышая при этом цену. Как отличить сегмент новостройки и не переплатить? LIVING составил подробную памятку для покупателей.

Какие бывают классы жилья?

Чаще всего специалисты выделяют три основных класса жилья:

· Массовый класс

· Бизнес класс

· Элитный класс

В свою очередь они делятся на подсегменты. Например, в массовый класс входит жильё эконом и комфорт классов, а в элитный: премиальный, де-люкс и, собственно, элитный. Однако специалисты отмечают, что единой общепринятой классификации нет – застройщики, как правило, самостоятельно определяют класс своего объекта. Поэтому, если в буклете или на сайте компании жилой комплекс отнесен к высокому сегменту, стоит соотнести все плюсы и минусы объекта.


Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс»:
«Единой классификации жилой недвижимости, которой придерживались бы все без исключения игроки рынка, не существует. Это связано с тем, что определенные критерии и качественные характеристики жилых комплексов оцениваются по-разному»

Жильё массового сегмента и жильё эконом-класса, это одно и тоже?

Массовый сегмент – это более широкое понятие, чем жильё эконом-класса. Оно включает в себя дома эконом- и комфорт-классов.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

«Комфорт-класс появился на рынке в результате кризиса 2008 года, когда высокая конкуренция особенно сильно подталкивала девелоперов к созданию более качественных предложений, которые по уровню использованных технологий и проектировки уже нельзя было назвать жильем эконом-класса, но при этом оно было на порядок дешевле проектов бизнес-класса. Так на рынке стали выделять «переходную» категорию комфорт, которая за девять лет успела четко оформиться и стать привычной для покупателей жилой недвижимости».

Как понять, что мне предлагают жильё эконом-класса?

Жилье экономичного сегмента девелоперы стремятся вывести на рынок по минимальной цене. Отсюда у таких зданий есть следующий набор характеристик: это типовые дома, выбор планировок ограничен. Фасад выполняет в основном утилитарную функцию: внешние стены домов штукатурятся и окрашиваются в нейтральные цвета. Парадные оформляются просто, без изысков. Средняя высота потолков – 2,7 м, лифты, как правило, отечественного производства. Для машин предусматриваются наземные автостоянки, которые обустраивают во дворах. Кроме того, такие комплексы располагаются на городской периферии.

Правда ли, что эконом-квартиры всегда маленькие?

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

«К жилью эконом-класса предъявляют меньшие требования, чем к квартирам других, более дорогостоящих, сегментов. Это касается и метража квартир. Площадь однокомнатных экономичных лотов начинается от 28 кв. м, двухкомнатных – от 45 кв. м, трехкомнатных – от 55 кв. м, и, наконец, размер четырехкомнатных квартир эконом-класса начинается от 70 кв. м».

Для сравнения: площадь однокомнатной «хрущевки» – 31-33 кв. м, двухкомнатной – 30-46 кв. м, трехкомнатная квартира в панельной пятиэтажке – 55-58 кв. м. Таким образом, площадь самых доступных по цене квартир в новостройках, в среднем, превышает размеры жилплощади, в которой сегодня проживает большинство горожан.

Правда ли что сейчас жильё эконом-класса по некоторым параметрам превосходит элитное жильё 20-ти летней давности?

Отдельные проекты, построенные в 90-х, которые их создатели позиционировали как элитные, вполне могут уступать современным. Сегодня на рынке представлено внушительное количество жилых комплексов так называемого бизнес-класса, которые были построены в начале двухтысячных и до сих пор остаются на первичном рынке. На данный момент уже введено в эксплуатацию множество проектов-конкурентов, которые формально относятся к комфорт-классу, но, фактически, значительно превосходят этих ветеранов бизнес-класса.

Что лучше новая квартира эконом-класса или квартира на вторичном рынке?

Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс»:

«Если мы говорим об объектах одного класса, то есть об экономе на первичном и вторичном рынках, то, безусловно, новостройка лучше. Во-первых, новая квартира дольше сохранит приемлемый уровень стоимости и качества, тогда как самый экономичный объект вторичного рынка с высокой степенью вероятности будет дешеветь и разваливаться. Во-вторых, новостройки, как правило, равны по стоимости недорогим предложениям вторичного рынка».

Что касается юридической стороны, то на вторичном рынке у квартиры может быть неблагоприятная история, а в новостройке нужно обращать внимание на наличие разрешительной документации и соблюдение застройщиком ФЗ-214.

Юлия Иванова, Руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость»:

«При выборе квартир нужно учитывать приоритеты и финансовые возможности, потому что вторичную недвижимость покупают те люди, которым необходимо как можно скорее заселиться в квартиру (не нужно ждать завершения строительства дома). В то же время, у новостройки есть свои очевидные плюсы. На этапе строительства приобрести квартиру можно по очень выгодной цене. Среди минусов покупки новостройки – риски, связанные с остановкой строительства.»

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

«Универсального ответа на вопрос: какой рынок выбрать – вторичный или первичный? – не существует. Однако, из объективных преимуществ новостроек можно назвать более низкую минимальную стоимость. средняя цена квадратного метра на первичном рынке ниже, чем на вторичке, примерно на 15%. Кроме того, строительные технологии не остались в стороне от прогресса, поэтому качество современных новостроек выше, чем уровень материалов и строительных работ, применявшихся при создании старого жилого фонда. Кроме того, новостройки выигрывают за счет более разнообразных архитектурных решений и современной инфраструктуры.»

Какие минусы у эконом-жилья?

Если выбор сделан все же в пользу эконом-класса, то покупатель должен понимать некоторые моменты:

· такой ЖК, скорее всего, расположен на окраине города. А это значит придется потратить немало времени на дорогу в центр, если в этом есть необходимость.

· Комплекс эконом-класса мало чем отличается от типового жилья прошлых лет. Кроме того, внешне он также не будет выделяться среди таких же новостроек.

· Дома эконом-класса содержат небольшой выбор планировок, а благоустройство дворов ограничено скамейкой, песочницей и мусорным баком.

У эконом-класса плюс – это только цена?

Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант»:

«Да, главное преимущество жилья эконом-класса – это более доступная цена. В определенном смысле плюсом подобной недвижимости может считаться и то, что в целом она имеет большую ликвидность. Поскольку квартиры эконом-класса более востребованный и ходовой товар, то и перепродать ее по рыночной цене или найти арендаторов, если недвижимость приобреталась с подобной целью, собственнику будет проще и быстрее в отличие от дорогого жилья, целевая аудитория которого более узкая».

Классификация новостроек: эконом, комфорт, бизнес и элитные ЖК

По сложившейся традиции на первичном рынке выделяют четыре класса жилья: элита, бизнес, комфорт и эконом. Ни в одном законе или нормативном акте нет утвержденной классификации новостроек, чем активно пользуются девелоперы. Они неоправданно завышают классность проектов или придумывают некие промежуточные категории вроде «комфорт плюс» или «комфортный эконом», чтобы продать квартиры по более высокой цене.

Несмотря на отсутствие жестких критериев и четких границ между разными сегментами жилья, покупатель может при желании разобраться, соответствует ли заявленный класс новостройки реальному.

Новостройки эконом

От двух третей до трех четвертей предложения первичного рынка в последние годы приходится на долю эконом-класса. Львиная доля самых доступных по цене новостроек возводится на прилегающих к Санкт-Петербургу землях Ленобласти, в первую очередь – Всеволожского и Ломоносовского района. Около 90% строительства в бывших полях приходится на класс эконом.

В границах мегаполиса девелоперы предпочитают строить более дорогие объекты. Потому доля ЖК эконом-класса там составляет около 20-22%. Недорогим жильем заняты петербургские территории, находящиеся за пределами кольцевой автодороги: Шушары, Металлострой и другие. В редких случаях кварталы жилья эконом-класса располагаются внутри КАД (например, Парнас).

Большинство домов в этом классе собирают из панелей, хотя встречаются и кирпично-монолитные комплексы. Кварталы застраиваются типовыми многоэтажками – архитектурное решение в данном сегменте имеет минимальное значение. Но на территориях с высокой конкуренцией (Мурино, Новое Девяткино, Кудрово) застройщики стараются выделить свой объект за счет колористических решений.

Дворы оформляются в стиле минимализм – в них размещают газоны, клумбы и некое подобие игровой зоны для детей. Парковки в большинстве случаев предусмотрены только гостевые, так что автомобили заполняют дворы.

Легко распознать дома эконом-класса по квартирографии. Квартиры в них невелики: площадь студий начинается от 19 кв. м, однокомнатных – от 29 кв. м, двушек – от 40 кв. м. Доля однушек и студий максимальная, в некоторых случаях доходит до 95%.

Потолки низкие – от 2,5 до 2,6 м. Лифты и инженерное оборудование отечественного или белорусского производства.

Объекты в 90% случаев сдаются с подготовкой под чистовую отделку. Часть – и вовсе с так называемой черновой отделкой, при которой стены, полы и потолки требуют дополнительного выравнивания. Редко встречающаяся полная отделка весьма скромна: линолеум, недорогие обои и крашеные стены в санузлах.

Жилые комплексы комфорт-класса

Квартиры в домах комфорт-класса в среднем на 30% дороже, чем в классе эконом. География новостроек этой категории очень широка. Они могут располагаться в новых микрорайонах на землях Ленобласти бок о бок с «жестким экономом». Однако на таких территориях комфорт-класса немного, не более 10%.

Зато в границах Санкт-Петербурга это самая массовая категория строящегося жилья, его доля превышает 50% предложения на первичке. Целые кварталы комфорт-класса появляются в обжитых частях всех спальных районов города и даже на окраинах Василеостровского и Адмиралтейского районов Петербурга.

С точки зрения технологий домостроения это весьма разнообразный сегмент: в нем встречаются панельные, кирпично-монолитные и даже кирпичные дома. Архитектурными изысками новостройки данной категории не блещут, но в некоторых случаях застройщики добавляют проекту интересные детали: часы, башенки, остекленные фасады.

Придомовая территория, как правило, продумана более тщательно, чем в экономе: на ней размещаются полноценные детские и спортивные площадки, да и сами дворы нередко закрыты от машин. Но с парковками тоже негусто: подземная автостоянка зачастую отсутствует, а в надземных паркингах в среднем одно машиноместо приходится на две квартиры.

Квартиры отличаются скромными размерами: студии – от 25 кв. м, однокомнатные – от 33 кв. м. Но совокупная доля однушек и студий чаще всего не превышает 60% от общего числа квартир.

Высота потолков начинается от 2,6 м. Инженерная начинка зависит от идеологии застройщика: она либо такая же нехитрая, как в домах эконом-класса, либо более современная. К примеру, нередко устанавливаются не белорусские лифты, а фирмы OTIS, предусмотрена очистка воды и коллекторная система отопления.

Примерно треть квартир передается жильцам с чистовой отделкой, включающей ламинат, обои под покраску, керамическую плитку в санузлах. В остальных случаях стены, полы, потолки выровнены, то есть – объекты готовы к чистовой отделке.

 ЖК бизнес-класса

Бизнес-классу, цены на который в среднем в полтора раза выше, чем на комфорт, в бывших совхозных полях не место. На осваиваемых строителями землях Ленобласти этот сегмент не представлен. Зато в границах Петербурга он занимает не менее 20% первичного рынка.

Подходящее место для жилья бизнес-класса – это, безусловно, исторический центр, а также престижные пригороды: Петродворцовый, Пушкинский и Курортный районы. В последние два года добавились правый берег Невы (Калининский, Выборгский и Красногвардейский районы) и территории, прилегающие к северной и средней части Московского проспекта, в особенности возле парка Победы.

Практически все новостройки этого класса находятся в пешеходной доступности от метро. Но и об автомобилистах застройщики заботятся: в домах этой категории строятся подземные или крытые паркинги исходя из расчета 0,7-1,0 машиноместо на квартиру.

Облик домов нередко разрабатывают известные петербургские или зарубежные архитектурные мастерские. Входные группы и лифтовые холлы отличаются не только простором и дополнительными удобствами для жильцов (например, колясочными комнатами), но также интересными дизайнерскими решениями.

Особое внимание уделено вопросам безопасности. Красивые, с элементами ландшафтного дизайна дворы закрыты для посторонних, в каждой парадной – консьерж и видеонаблюдение. На первых этажах зданий располагаются спортивный или фитнес-зал, несколько магазинов, ресторан или кафе, коммерческий детский сад или развивающий центр.

Квартир-студий в бизнес-классе максимум 20% от общего числа квартир, а их площадь начинается от 35 кв. м. Остальные типы жилья в полтора раза просторнее, чем в предыдущем классе. Часто встречаются квартиры с европланировками и свободными планировками. Высота потолков начинается от 2,8 м.

Примерно половина квартир передается дольщикам с чистовой отделкой с применением дорогих материалов. Остальное жилье – с отделкой под чистовую, в расчете на то, что покупатель захочет сделать интерьер под себя.

Новостройки для элиты

Элитный сегмент составляет всего 4-5% в общем объеме строительства в границах Петербурга. Высокий статус объекта определяет в первую очередь место: элитный дом должен располагаться в «золотом треугольнике» – в самом сердце города. Или – за его пределами, но обязательно с открыточными видами на воду и исторические памятники. Еще одна возможная локация – рядом с достопримечательностями Царского Села и Петергофа.

Расстояние до метро для жителей элитных комплексов не существенно. Зато количество мест в подземных паркингах, в которые можно спуститься на лифте, как правило, превышает число квартир.

Элитные дома могут быть кирпично-монолитными или монолитными. Последняя технология дает простор реализации смелых архитектурных замыслов, которым в этом классе придается большее значение. Фасады отделываются дорогими материалами, а лифтовые холлы и входные группы имеют продуманное дизайнерское решение. На крышах нередко устраиваются террасы, которые продаются вместе с квартирами или обустраиваются для совместного пользования жильцов.

Вопросам безопасности, как и оформлению дворов, уделяется еще большее внимание, чем в бизнес-классе. Инженерная начинка – исключительно импортного производства и включает в себя современные решения в области обогрева и кондиционирования помещений.

Квартир в доме, как правило, немного. Квартирография весьма разнообразна, часто предлагаются свободные планировки. В начале 2010-х считалось, что площадь жилья в элите не может быть меньше 100 «квадратов». Но к середине десятилетия появились комплексы, в которых площадь начиналась от 80 и даже 60 кв. м.

Квартиры в элитном сегменте обычно сдаются без отделки, так как их владельцы предпочитают заказывать дизайн-проект у специалистов.

Минстрой утвердил критерии стандартного жилья вместо эконом-класса. Комментарий Н.Б. Косаревой

В России больше не будут возводить жилье экономического класса, вместо него вводится понятие «стандартное жилье», требования к которому утвердил Минстрой.

Один из основных критериев – чистовая отделка, включая установку металлических входных дверей, кухонной плиты и сантехники. Коммерческие застройщики не обязаны следовать приказу министерства, но, как показывает практика, доля квартир, сдающихся под ключ или требующих минимального ремонта, растет примерно на 10% в год.

Юридически отказ от термина «жилье экономического класса» произошел еще 2,5 года назад, когда Владимир Путин подписал 506-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства». В нем говорилось, что вместо эконом-класса будут употреблять понятие «стандартное жилье», а Минстрою предписывалось выпустить нормативный акт, который установит требования к таким объектам, в частности, максимально допустимые размеры домов и квартир. Подобное уточнение не случайно: понятие «стандартное жилье» (как и ранее эконом-класс) в законодательстве используется для квартир и домов, которые государство должно предоставлять льготникам, напоминает президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. Власти могут либо построить это жилье самостоятельно, либо выкупить у застройщиков, если оно соответствует заявленным критериям.

Минстрой перечислил критерии в новом приказе, который вступил в силу 6 июня 2020 года. В нем, в частности, говорится, что к категории стандартного жилья относятся индивидуальные жилые дома площадью до 150 кв. метров, расположенные на земельном участке размером не более 15 соток, блоки площадью до 130 кв. метров в составе жилого дома блокированной застройки, а также квартиры общей площадью не более 100 кв. метров. Причем квартира должна находиться в многоквартирном доме, в котором обеспечен беспрепятственный доступ инвалидов и которому присвоен класс энергетической эффективности не ниже B. Примечательно, что к жилью эконом-класса ранее относили дома и блоки большей площади – до 200 кв. метров. А для квартир был установлен как минимально допустимый размер (20 кв. метров), так и максимальный (150 кв. метров). В новом приказе Минстроя нижняя граница для квартир отсутствует. Однако в нем есть другое принципиальное новшество – требования к внутренней отделке жилых помещений.

В доме или в квартире, относящейся к стандартному жилью, должна быть установлена металлическая входная дверь, а также межкомнатные двери с фурнитурой. У окон должны быть подоконники, а стены выровнены и окрашены либо оклеены обоями. Также выровнены и окрашены должны быть потолки или же в качестве альтернативы установлены подвесные потолочные конструкции. При этом поверхность потолков и санузлов должна быть выполнена из влагостойкого материала, уточняется в документе. На полу в комнатах необходимо наличие напольного покрытия, а в санузлах – керамической плитки. Также там должны быть установлены сантехника и смесители и проведен свет.

Кухни в стандартном жилье могут быть как отдельные, так и объединенные с жилой комнатой, а также кухни-ниши. Но в любом случае их нужно оборудовать мойкой и тумбой под мойку, а также плитой (или варочной панелью и духовым шкафом). В Минстрое считают, что более четкие и расширенные требования к жилью, которое строят для госнужд, позволят поднять качественные характеристики новых домов и квартир на более высокий уровень, а также послужат ориентиром для коммерческих застройщиков, конкурирующих за покупателя.

Участники рынка согласны, что понятие «эконом-класс» вызывало негативные коннотации. У россиян оно ассоциировалось с бетонными коробками, жилыми «муравейниками» с плохой планировкой, высокой слышимостью и отсутствием элементарного благоустройства. Кроме того, о таком жилищном строительстве трудно было рассказывать зарубежным партнерам, поскольку в международной практике нет термина «эконом-класс», и на английский язык его обычно переводили как social housing, а за границей это, как правило, дома для социально неблагополучных членов общества. По словам управляющего партнера Colliers International Николая Казанского, иностранцы не всегда понимали, что на самом деле речь идет о массовом сегменте жилья, которое соответствует требованиям ОЭСР и ООН-Хабитат к доступному жилью – affordable housing. С появлением новой и более адекватной терминологии делать доклады и презентации на международных выставках и форумах будет проще.

Хотя требования к стандартному жилью, перечисленные в приказе Минстроя, не являются обязательными для коммерческих застройщиков, доля квартир с чистовой отделкой на рынке постоянно растет: по оценкам директора по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрия Цветова, последние четыре года примерно на 10% в год. Конечно, пока еще не так просто найти квартиру с плитой, духовым шкафом или металлической входной дверью, но тенденция очевидна, а в условиях нестабильности экономики спрос на такой продукт может начать расти быстрее. «Преимущество готовой отделки в том, что клиент быстрее переедет в новую квартиру. При этом расходы на ремонт включены в стоимость, они в среднем на 30% ниже, чем на аналогичный ремонт своими силами», – поясняет Цветов. По оценкам экспертов, в Москве в массовом сегменте уже порядка 50% квартир продаются с отделкой под ключ, а у некоторых компаний доля таких объектов доходит до 80–85%.

Московская перспектива от 18 июня

Какие существует классы новостроек и какой из них выбрать покупателю квартиры — Недвижимость

На рынке современного первичного жилья каждый может найти себе подходящий вариант — выбор огромен. Но кроме района, этажа и планировки покупателю нужно еще определиться с классом жилья, от которого напрямую зависит и его цена.

Разбираемся, как научиться их различать, не переплатить лишнего и купить квартиру, которая подходит именно вам.

Какие бывают классы новостроек

Традиционно квартиры на первичном рынке принято разделять на четыре класса: массовое жилье — эконом и комфорт; и жилье повышенной комфортности — бизнес и элит. Чем выше недвижимость по этой «иерархической лестнице», тем, соответственно, дороже.

В первую очередь нужно помнить, что все деления на классы условны — ни в одном правовом документе нет законно утвержденной классификации. Например, две квартиры с аналогичными характеристиками могут по усмотрению застройщика быть классифицированы как «эконом» или как «комфорт», однако во втором случае цена будет выше.

Этими понятиями оперируют застройщики, чтобы среди большого разнообразия недвижимости выделять сегменты, понятные для покупателей. По сути, это как с классами такси — зная, что стоит за названием, клиент может определить, что входит в стоимость услуги. В случае с недвижимостью, покупатель так же должен понимать, чем обоснована стоимость квартиры и что ожидать в итоге.

Выбрать квартиру в новостройке, аккредитованной СберБанком, вы всегда можете на ДомКлик

Новостройки эконом-класса

Эконом-класс, как ясно из названия, самый доступный, распространенный и недорогой класс с минимальными базовыми опциями.

Обычно жилье эконом-класса строится в значительно удаленных от центра спальных районах, не претендующих на географическую, экологическую и инфраструктурную престижность.

Собирают такие дома чаще всего из панелей — самом бюджетном типе строительства. Квартиры небольшие по метражу, начиная от 28 кв. м. В основном это небольшие однушки, двушки и студии с маленькими кухнями и прихожими, типичной планировкой и низкими потолками. Дольщикам жилье сдается с предчистовой или чистовой отделкой самыми недорогими материалами.

Архитектурными изысками такие дома тоже не могут похвастаться — чаще всего это типовые ряды многоэтажек, иногда выделяющиеся необычными цветами.

Дворы в ЖК обустроены согласно своему названию: небольшие детские площадки, газон, скамейки. Об автовладельцах не сильно заботятся, так что дворы вскоре после сдачи дома превращаются в стихийные паркинги.

Новостройки комфорт-класса

Квартиры в домах комфорт-класса в среднем на 30% дороже эконома. Это тоже очень популярный сегмент новостроек — в своем роде «улучшенный эконом», позволяющий за все еще разумные деньги купить жилье с более комфортной линейкой предложений.

Жилье комфорт-класса обычно строится в развитых спальных районах, близких к центру, с приемлемой инфраструктурой и экологией.

Что касается технологий строения, жилье кофморт-класса может быть самым разнообразным — и панельным, и, если повезет, кирпично-монолитным.

Площадь квартир начинается примерно от 34 кв. м, потолки тоже выше, чем в экономе, улучшенные варианты планировок. Большая часть квартир сдается новоселам с чистовой отделкой с ламинатом, обоями под покраску, качественной плиткой в санузлах.

На оригинальную архитектуру дома комфорт-класса не претендуют, но многие застройщики нередко украшают их своими фишками: башенками, остекленными фасадами, часами.

Во дворах ЖК комфорт-класса большие спортивные и детские площадки, нередко дворы закрыты от посторонних. Парковочные места есть, но обычно их не хватает всем автовладельцам.

Новостройки бизнес-класса

Квартиры в новостройках бизнес-класса примерно раза в полтора выше, чем в комфорте. Большая часть таких домов находится в престижных городских районах, на берегах водоемов и на территориях живописных парков.

ЖК бизнес-класса — это своя локальная инфраструктура: на первых этажах располагаются фитнес-центры и салоны красоты, магазины премиум-сегмента, рестораны, кафе.

По типу постройки дома бизнес-класса чаще всего монолитно-кирпичные. Площадь квартир начинается от 40 кв. м. Это жилье с просторными комнатами и кухней, высокими потолками, большими лоджиями или балконами. Распространенные варианты — квартиры со свободными и европланировками. Жильцы въезжают в новое жилье с предчистовой и чистовой отделкой дорогими материалами.

Архитектура и интерьеры холлов обычно разрабатываются дизайнерскими бюро — они красивые, просторные и нередко оснащены дополнительными удобствами, например, колясочными комнатами.

Большие дворы, оформленные по стандартам ландшафтного дизайна, закрыты от посторонних и находятся под круглосуточным видеонаблюдением и охраной.

Для автовладельцев работают подземные и крытые паркинги.

«Границы между сегментами жилья достаточно размыты, поэтому застройщики самостоятельно определяют, к какому типу относится тот или иной объект. Некоторые девелоперы даже выделяют промежуточные сегменты: например, «высокий комфорт» или «бизнес-лайт». 

Компания «КВС» работает в сегментах «бизнес» и «комфорт». Один из главных критериев жилья бизнес-класса — престижная локация. Как правило, такие объекты располагаются недалеко от центра города, желательно рядом с парками или набережными. Также покупатели квартир бизнес-класса предпочитают делать ремонт самостоятельно, поэтому мы выполняем только предчистовую отделку. Это позволяет создать необычный дизайнерский интерьер.

Жилье комфорт-класса сочетает в себе доступные цены и высокое качество. Обычно это масштабные проекты в активно развивающихся локациях города и области. В таких объектах всегда есть собственная инфраструктура, которая делает жизнь в новом районе комфортной. Квартиры сдаются с полной чистовой отделкой от застройщика: это очень популярная опция среди покупателей со средним достатком».

Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС»

Новостройки класса элит

Это самый дорогой класс жилья на первичном рынке. Таких домов немного — это эксклюзивные, «штучные» экземпляры, нередко претендующие на звание объекта искусства от современной архитектуры.

Дома класса элит обычно строятся в «золотых треугольниках» — самом-самом центре города, либо подальше, но в исторических местах с прекрасными открыточными видами и безупречной экологией.

Фасады домов отделаны дорогими материалами, в интерьере лифтов и парадных, напоминающих холлы шикарных пятизвездочных отелей — индивидуальные дизайнерские решения, на крышах часто обустраиваются террасы. В подземные паркинги, в которых число машиномест может легко превышать количество квартир в доме, жильцы спускаются на лифтах.

Квартир в таких домах немного, на этаже не больше 2-3. Метраж начинается от 60 «квадратов», потолки — высотой от 3 м. Планировки могут быть самыми разнообразными, изначально предполагаются свободные с отделкой «под ключ»: жильцы уже сами заказывают дизайн, исходя из того, какую «начинку» они хотят: зимний сад, кинотеатр или сауну.

В домах работают автономные системы отопления, электроэнергии и водопровода, включая наличие в каждой квартире многоступенчатой фильтрации воды, климат-контроля.

Рассчитать ипотеку на новостройку по программе господдержки

особенности и требования к жилью

Жильё комфорт-класса – это улученный вариант квартир класса «стандарт», отличающийся более удобной планировкой, расширенным метражом, привлекательностью дизайна общественных зон или более качественном и комфортном благоустройстве придомовой территории.

Сегодня на столичном рынке новостроек весьма востребовано жилье комфорт-класса, и многие застройщики предпочитают возводить именно такое жилье. Этот сегмент недвижимости, фактически, является улучшенной версией жилья класса «эконом», и, в то же время, по своим характеристикам уступает квартирам категории «бизнес».

Не все современные покупатели жилья понимают, в чем отличие квартир класса «эконом» от недвижимости класса «комфорт», и этим пользуются застройщики, позиционируя свои квартиры как жилье комфорт-класса, хотя, на самом деле, продают «эконом».

Сегодня мы рассмотрим, каким требованиям должно соответствовать жилье, чтобы соответствовать заявлениям застройщика о принадлежности недвижимости к комфорт-классу.


Как появилось жилье комфорт-класса

Важно!

Сейчас тоже нет определенного набора отличий, позволяющего точно определить класс жилья, поэтому в нашей статье мы приведем некоторые признаки, указывающие на то, что вы имеете дело именно с жильем категории «комфорт».

Жилые дома с квартирами класса «комфорт» стали появляться на московском рынке первичной недвижимости с 2008 года — некоторые застройщики стали предлагать улучшенные версии типичных панельных домов.

Улучшения жилых комплексов сводились к более привлекательному дизайну входной группы, зон общего пользования, качественному обустройству придомовой территории, и, разумеется, большему метражу и удобству планировки самих квартир.

Новая недвижимость существенно отличалась от привычных панелек с квартирами «эконом-класса», но, разумеется, до элитной недвижимости ей было далеко, поэтому решено было вывести улучшенное жилье в отдельную категорию и назвать его квартирами комфорт-класса. Сегодня недвижимость комфорт-класса представлена не только панельными домами, но и кирпичными, монолитно-кирпичными строениями.


Каких-то определенных параметров, по которым можно было определить принадлежность жилья к формату «эконом» или «комфорт» ранее не существовало. И застройщики активно пользовались этим, выдавая дома, построенные по проектам с несущественными и не требующими особых расходов улучшениями, за объекты комфорт-класса, чтобы продать квадратные метры как можно дороже.

Метраж улучшенных квартир

По количеству квадратных метров в квартире судить о принадлежности жилья к определенной категории сложно. В некоторых случаях «комфорт» класс по метражу полностью соответствует эконом-классу, а более высокая степень комфорта проживания заключается, например, в более качественной инфраструктуре (дорогостоящее лифтовое хозяйство, приточно-вытяжная вентиляция). Однако сложно говорить о принадлежности жилья к категории «комфорт», если в квартире маленькие комнаты и тесная кухня.

Таким образом, все чаще жилье комфорт-класса предполагает минимальный метраж 35 квадратов для однокомнатной квартиры вместо площади 28 квадратов для эконом-класса. Площадь двухкомнатных квартир, соответственно, начинается от 53 квадратов вместо 45 для «эконома» и трехкомнатных — от 65 квадратов вместо 55 для «эконома».

Планировка и высота потолков

Более высокие требования к комфорту предполагают улучшение планировки, хотя в квартирах эконом-класса также встречаются достаточно удачные схемы взаимного расположения помещений. Иногда по планировке квартиры комфорт-класса имеют уровень жилья класса «бизнес», присутствуют дополнительные бытовые помещения (под гардероб или кладовую), просторные балконы.

Улучшенная планировка обеспечивает владельцу квартиры и членам его семьи более высокую степень комфорта проживания. Просторные комнаты, санузлы, широкие коридоры, а также наличие дополнительных помещений — все это определяет повышение эксплуатационных характеристик жилья.

Потолки в улучшенном жилье имеют большую высоту, чем в квартирах класса «эконом» — от 2,8 м, высота потолков имеет не только благоприятный визуальный эффект, но и позволяет осуществить монтаж канальной системы кондиционирования.

Архитектура дома и зоны общего пользования

Архитектура дома с квартирами класса «комфорт» часто включает нестандартные решения, которые придают зданию индивидуальный облик. В отличие от унылых серых бетонных коробок, характерных для многих зданий, возведенных по стандартным проектам, квартиры уровня “комфорт” предлагаются в домах с фасадами, окрашенными в приятные тона.

На фасадах могут присутствовать дополнительные балкончики, эркеры, “французские окна”, места общего пользования (лестничные клетки, этажные площадки) могут иметь естественное дневное освещение, для чего в ряде способов используется панорамное остекление. Дизайну входной группы также уделяется повышенное внимание.


  • Как правило, жилые комплексы с квартирами “комфорт” изначально комплектуются качественной придомовой инфраструктурой, которая включает хорошо оборудованную детскую площадку, места для отдыха и занятий спортом, стоянку для личного транспорта, часто практикуется использование современных решений в области ландшафтного дизайна.

  • По внешнему виду в ряде случаев можно судить о теплоизоляции жилых помещений — так, если в качестве недвижимости позиционируется панельное здание, то наружная обшивка фасада теплоизолирующими материалами обеспечит хорошую защиту от холода в зимнее время, а также сокращение расходов на дополнительное отопление.

  • В подъезде же могут присутствовать специальные помещения – для консьержа, колясочная, обязательным условием является качественная отделка входной группы, а также зон общего пользования.

Инженерные коммуникации


Будьте внимательны!

Многие застройщики до сих пор используют традиционные вентиляционные шахты (без вытяжного оборудования), в то время как с появлением металлопластиковых окон (которые отличаются высокой герметичностью) естественной вентиляции уже недостаточно. Мало того, застройщики сами и устанавливают такие окна, прекрасно понимая, что проблему вентиляции придется впоследствии решать покупателям.

Одним из отличительных признаков жилья комфорт-класса является качественная инженерная инфраструктура, проектировщики используют более высокие стандарты, которые еще, к сожалению, не закреплены на законодательном уровне.

  • В домах комфорт-класса часто бывает реализована принудительная приточно-вытяжная вентиляция, в жилых комнатах могут быть вентиляционные отверстия с клапанами, которые обеспечивают приток свежего воздуха.

  • Лифтовое хозяйство в домах с квартирами класса “комфорт” предполагает более качественное и дорогостоящее (чаще всего, импортное) оборудование, чем в стандартных “панельках”, присутствует не только пассажирский, но и грузовой лифт.

  • Электрооборудование в квартирах проектируется “с хорошим запасом”, что позволяет выдерживать высокую нагрузку без критических последствий. Часто жилые комплексы с квартирами класса “комфорт” имеют отдельные (хорошо укомплектованные) подстанции.

Районная инфраструктура

Расположение здания с квартирами комфорт-класса имеет большое значение. Жилье эконом-класса традиционно возводится в спальных районах, на окраине города, вблизи промышленных зон, железнодорожных путей.

Квартиры комфорт-класса также могут быть расположены в спальных кластерах, однако, как правило, жилье с повышенным уровнем комфорта возводится там, где уже имеется развитая социальная инфраструктура (супермаркеты, школы, детские сады, развлекательные центры) или же эта инфраструктура формируется параллельно со строительством жилого комплекса.

Нежелательное соседство

Улучшенное жилье, как правило, не возводится вблизи объектов, которые, так или иначе, могут негативно повлиять на степень комфорта жильцов. Например, если окна квартиры будут выходить в сторону завода, который находится поблизости, или оживленной магистрали, или рядом с домом будут находиться такие объекты, как кладбище, следственный изолятор, наркодиспансер – такое жилье вряд ли можно отнести к категории «комфорт».


Однако здесь есть исключения, в некоторых случаях подобным соседством могут похвастаться даже жилые комплексы с квартирами класса “бизнес”. Примером тому являются ЖК “Баркли Резидентс” и “Донской Олимп”, недалеко от которых находятся целых два кладбища — “мусульманское” и “донское”.

*Но все познается в сравнении, и указанные объекты можно считать, скорее, историческими достопримечательностями, чем нежелательным соседством. Так, древнее “донское” кладбище (исторический некрополь со склепами) расположено на живописной территории Донского монастыря (откуда и название ЖК), примерно к этой же категории можно отнести и “мусульманское” кладбище, кроме того, расстояние от указанных жилых комплексов до каждого из кладбищ составляет примерно километр.

Придомовая территория


Определение «комфорт-класс» предполагает не только повышенный уровень комфорта проживания в квартире (который определяют качественные характеристики жилья), но также улучшенные характеристики придомовой территории. Так, многие дома комфорт-класса имеют огороженную территорию, на которой располагается хорошо оборудованная детская площадка, наличие во дворе стоянки для автомобилей является уже обязательным параметром.

Отношение качества к стоимости

Учитывая тот факт, что качественные параметры жилья комфорт-класса варьируются в достаточно широком диапазоне, стоимость таких квартир может стартовать от верхней границы стоимости жилья класса «эконом» и вплотную приближаться к стоимости квартир класса «бизнес». Но здесь также нужно учитывать месторасположение объекта жилой недвижимости, многое зависит от того, насколько удобным для проживания является район, от степени приближенности дома к центральной части района, от качества инфраструктуры, транспортной доступности.

Описанные параметры являются, скорее, ориентирами, чем требованиями, которые должны неукоснительно соблюдаться застройщиком.

По крайней мере, так будет продолжаться до тех пор, пока категории жилой недвижимости не будут закреплены на законодательном уровне. А этого, возможно, не произойдет никогда, поскольку власти намного больше заботит безопасность эксплуатации жилья, чем градации недвижимости по уровню комфорта проживания.

Поэтому не рекомендуется зацикливаться на определениях класса недвижимости, в период подбора интересующих вариантов лучше проводить объективную оценку каждого из параметров жилья. Такой подход позволит достичь максимального соответствия потребностей (которые будут реализованы с покупкой жилья), и ваших материальных возможностей.

Игорь Василенко

Расширение предложения доступного жилья для низкооплачиваемых рабочих

Введение и резюме

«Отсутствие доступного жилья препятствует экономической производительности и подрывает фундаментальную предпосылку, согласно которой работники, занятые полный рабочий день, должны иметь возможность достичь достойного уровня жизни для себя и своих семей». Брюс Кац и Марджери Остин Тернер, 2008 г. 1

Растущее неравенство доходов в сочетании с высокой стоимостью жилья и нехваткой доступного арендного жилья по всей стране, особенно в крупных мегаполисах, создает серьезное финансовое бремя для растущего числа работающих семей, особенно малообеспеченных. 2 Пандемия COVID-19 и связанные с этим остановки и увольнения усугубили эту проблему. В частности, низкооплачиваемые работники с наибольшей вероятностью потеряют доход из-за пандемии. 3 И поскольку непропорционально большой сегмент семей с низкими доходами арендует свои дома (см. Рисунок 1), многие из них сталкиваются с проблемой отсутствия безопасности в жилье и выселениями, поскольку им не хватает финансовых ресурсов для компенсации пропущенных зарплат, а также в связи с введением моратория на выселение и отчуждение права выкупа. скоро истечет. 4 Что наиболее важно, эти же семьи уже испытывали трудности еще до начала пандемии из-за острой нехватки доступного жилья по всей стране. 5 Перед лицом того, что, скорее всего, будет двузначной безработицей, которая продлится до 2021 года, 6 создание рабочих мест за счет расширения доступного жилья было бы разумным долгосрочным вложением.

Отсутствие доступного жилья является вопросом государственной политики, поскольку чрезмерные расходы на жилье сокращают финансовые ресурсы, доступные семьям для приобретения медицинских услуг, инвестирования в будущее своих детей, накоплений на пенсию и решения серьезных проблем, связанных с пандемией и другими естественными причинами. катастрофы и внезапные экономические спады, подобные нынешнему.

Данные Бюро переписи населения США показывают, что неравенство доходов находится на самом высоком уровне за более чем пять десятилетий, даже несмотря на то, что страна переживала самый длительный экономический рост до пандемии. 7 Несмотря на некоторые недавние экономические успехи работников с низкими доходами, доходы продолжали расти более медленными темпами для работников нижних групп диапазона заработной платы, чем для тех, кто занят на высококвалифицированных и высокооплачиваемых должностях. 8 В 2017 году 46 процентов арендодателей потратили более 30 процентов своего дохода на оплату жилья.Как показано на Рисунке 1, съемщик жилья чаще встречается среди домохозяйств с низкими доходами, чем среди домохозяйств с более высокими доходами. Проблема доступности аренды усугубляется нехваткой доступного арендного жилья, поскольку предложение недорогого жилья сократилось, а новое строительство предназначалось в основном для более высокого сегмента рынка. Объединенный центр жилищных исследований Гарвардского университета указывает, что в период с 2011 по 2017 год количество единиц жилья, сдающихся в аренду менее чем за 600 долларов в месяц, сократилось на 3.1 миллион. 9 В этом отчете указывается, что доступных арендных единиц не хватает, особенно в районах, где до пандемии росло количество рабочих мест.

Хотя важно обеспечить, чтобы арендаторы, особенно те, кто находится в нижних группах распределения доходов, оставались в своих домах во время пандемии, не менее важно, чтобы нация была готова к возможному экономическому восстановлению. 10 Нехватка доступного жилья подрывает не только быстрое восстановление экономики, но также экономическую конкурентоспособность и продуктивность мегаполисов, поскольку высокая стоимость жилья влияет на способность региональной экономики привлекать новые фирмы и предприятия и расширять существующие.Что наиболее важно, простое добавление новых рабочих мест в мегаполисах после восстановления их экономики не может гарантировать, что все жители будут иметь равный доступ к экономическим возможностям, если не будет достаточного количества доступных единиц жилья для размещения местной рабочей силы. Фактически, во многих городах рабочие часто живут вдали от имеющихся вакансий. Удаленность от работы влияет как на сотрудников, так и на работодателей. По мере того как работники удаляются от места работы в поисках доступного жилья, длительные поездки на работу влияют на качество жизни семей, снижают производительность и способствуют текучести кадров, особенно среди работников с низкой и средней заработной платой. 11 Рост арендной платы на сильных рынках угрожает способности местных предприятий привлекать и удерживать работников, 12 , и работодатели не могут заполнить открытые вакансии. 13 В недавнем рабочем документе 14 Национального бюро экономических исследований было обнаружено, что из-за стоимости жилья в районах с большим количеством рабочих мест, модели миграции домохозяйств с низким доходом начали отличаться от таковых домохозяйств с высоким доходом. Многие низкооплачиваемые рабочие уезжают или не переезжают туда, где они могли бы получать более высокую заработную плату.В целом по стране отсутствие миграции рабочих на более высокооплачиваемые рабочие места в растущих мегаполисах из-за отсутствия доступного жилья снижает общий объем производства.

Чтобы гарантировать, что все работники выиграют от возможного экономического восстановления и экономического роста, важно понимать и решать проблемы, связанные с рабочими местами и жильем, с которыми сталкиваются низкооплачиваемые работники, и продвигать политику, которая способствует лучшему доступу к доступному жилью в сочетании с большей близостью и подключение к возможностям трудоустройства.Люди, занятые на низкооплачиваемых работах, тратят большую часть своего дохода на жилье и транспорт, чем те, кто занят на высокооплачиваемых работах, и они более ограничены в своей способности преодолевать большие расстояния. Обеспечение того, чтобы местное жилье соответствовало способности местных нанятых низкооплачиваемых рабочих позволить себе его, позволило бы решить проблему социальной справедливости, поскольку это привело бы к сокращению поездок на работу, повышению качества жизни и увеличению располагаемого дохода и возможностей сбережений. Кроме того, это позволит решить проблему регионального неравенства, отреагировав на фискальный дисбаланс за пределами юрисдикции.Эти дисбалансы возникают из-за разрыва между значительными поступлениями от налога с продаж, генерируемыми низкооплачиваемыми предприятиями розничной торговли и ресторанного бизнеса с большим количеством рабочих мест в некоторых населенных пунктах, и финансовыми утечками, с которыми сталкиваются юрисдикции, обеспечивающие наибольшую долю доступного жилья в регионе, что обычно дает меньше налоговых поступлений. И, наконец, обеспечение подходящих рабочих мест и жилья за счет увеличения предложения доступного жилья создаст столь необходимые рабочие места, особенно в период восстановления экономики после пандемии.

В этом отчете исследуются возможности трудоустройства и жилья для низкооплачиваемых работников в 15 крупных мегаполисах США, в которых со времен Великой рецессии до нынешней пандемии наблюдался рост рабочих мест выше среднего. После обсуждения преобладающих тенденций в географическом распределении рабочих мест и жилья в отчете исследуется понятие соответствия рабочих мест и жилья и описывается распределение этого показателя по выбранной выборке городских агломераций. В литературе и политических дискуссиях нет согласованного определения низкооплачиваемых рабочих. 15 Для статистических целей и из-за ограничений данных, обсуждаемых ниже, анализ, представленный в этом отчете, принимает низкий уровень образования как показатель низкооплачиваемой работы.

Анализ показывает, что в большинстве мегаполисов низкооплачиваемая работа и доступное жилье плохо подходят для многих юрисдикций, в которых сконцентрированы низкооплачиваемые рабочие места и где наблюдается нехватка доступного жилья для низкооплачиваемых рабочих. в этих юрисдикциях.Важно лучше связывать низкооплачиваемых работников с их рабочими местами путем стратегического создания доступного жилья рядом с рабочими местами и доступных вариантов общественного транспорта. Кроме того, решение проблем, связанных с плохой совместимостью с работой и жильем, должно быть региональным усилием. Фактически, в любом мегаполисе могут быть юрисдикции, которые лучше других работают с точки зрения соответствия рабочих мест и жилья. Обычно группы низкооплачиваемых рабочих мест пересекают границы отдельных юрисдикций. Кроме того, удаленные районы часто являются единственными вариантами, доступными семьям с низким доходом, но они не имеют хорошего сообщения как с центральными, так и с пригородными районами, богатыми рабочими местами.

В этом отчете рекомендуется крупномасштабные прямые инвестиции со стороны федерального правительства в столичные земельные трасты (MLT), на которых могут быть созданы справедливые проекты, ориентированные на транзит (eTOD), особенно в районах, где низкая заработная плата и доступное жилье плохо подходят , в непосредственной близости от горячих точек с низкооплачиваемой работой и там, где общественный транспорт соединяет низкооплачиваемую рабочую силу с группами низкооплачиваемых рабочих мест. В частности, в этом отчете рекомендуется следующее:

  • Создать федеральный механизм регулирования и финансирования, который согласовывает финансирование новых и существующих транспортных средств с производством доступного жилья для штатов, которые способствуют созданию MLT, в которых могут быть разработаны eTOD.
  • Создать государственные мандаты на инклюзивное жилье — то есть программы, использующие экономические выгоды от роста стоимости недвижимости для расширения доступных возможностей аренды и владения для семей с низкими и средними доходами. 16
  • Сделать приоритетным развитие арендного жилья для МЛТ и выделить большую долю построенных единиц доступному жилью.
  • Обеспечить, чтобы местные органы власти содействовали приобретению земель под застройку MLT.

Устойчивое пространственное несоответствие для американских низкооплачиваемых рабочих

Устойчивое пространственное несоответствие — то есть, где живут малообеспеченные работники, не там, где находятся подходящие рабочие места — характеризует несколько U.Южные мегаполисы, особенно те, в которых наблюдался рост рабочих мест после Великой рецессии вплоть до текущего экономического спада, вызванного вспышкой COVID-19. Низкооплачиваемые работники, услуги которых имеют решающее значение для функционирования региональной экономики, не всегда могут получить выгоду от роста рабочих мест и, в частности, от пространственного распределения рабочих мест, по крайней мере, по двум причинам: (1) из-за нехватки доступных по цене жилья рядом с центрами занятости, эти работники часто проживают в районах с низким уровнем занятости, с дорогостоящими и обременительными поездками на работу, или (2) они могут быть вынуждены жить в районах с высокими затратами, которые они не могут себе позволить, чтобы быть ближе к месту их проживания. рабочих мест со значительными последствиями для их качества жизни, здравоохранения, образования детей и возможностей сбережений. 17

Большая часть экономического неравенства и неблагоприятного положения, с которым сталкиваются работники с низкими доходами, может быть отнесена к системным моделям экономического развития, инвестиций и социально-экономической изоляции на географических уровнях, которые выходят за пределы отдельного района и охватывают целые столичные регионы и рынки труда. 18 История послевоенного роста городов в Соединенных Штатах ясно иллюстрирует этот момент: в значительной степени благодаря государственной политике и программам, которые создавали и увековечивали пространственное неравенство, рост городов после Второй мировой войны характеризовался быстрой субурбанизацией рабочих мест и инфраструктуры как белые семьи среднего класса бежали из центральных городов в поисках меньшего скопления людей, лучших услуг и удобств, расовой однородности и домов на одну семью.Пригороды также привлекали рабочие места в обрабатывающей промышленности и розничную торговлю из-за более дешевой земли и доступа к более состоятельным клиентам. По мере расцвета пригородов кварталы в центре города, обычно с большим количеством цветного населения, остались позади и пережили многолетний цикл сокращения инвестиций и концентрации бедности. 19 С 1970 по 2000 год более 100 центральных городов пережили чистую убыль населения, в то время как пригороды продолжали расти. 20 Городские рынки труда претерпели существенные изменения, особенно после экономической стагнации начала 1970-х годов и последующей экономической реструктуризации.Занятость в тяжелой обрабатывающей промышленности снизилась, и, хотя обрабатывающая промышленность и другие отрасли промышленности были перемещены из центральных городов, рост рабочих мест, как правило, был сосредоточен в секторах, основанных на высоких и низких технологиях и использующих сочетание квалифицированных и неквалифицированных рабочих. 21 В то же время нехватка доступного жилья в сферах роста рабочих мест, изоляционная земельная политика, 22 и дискриминация на рынке жилья по-прежнему ограничивают возможность низкооплачиваемых рабочих проживать вблизи своих рабочих мест. 23

Эти закономерности вызвали значительный интерес среди ученых к так называемому пространственному несоответствию. 24 Впервые предложенное Джоном Кейном в 1968 году, 25 понятие пространственного несоответствия относится к теории, согласно которой субурбанизация рабочих мест и дискриминационные барьеры при выборе места жительства жителей центра города, особенно чернокожих, привели к возникновению избыток рабочих по отношению к количеству имеющихся рабочих мест в центральных районах города. 26 Эта ситуация привела к безработице, снижению заработной платы и увеличению продолжительности поездок на работу для рабочих в центре города, особенно в районах, где отсутствие адекватного и надежного транспорта увеличивало расстояние между работающими семьями и возможностями трудоустройства. 27

Местоположение занятости и населения в последние годы изменилось. 28 Пригородные сообщества с высоким доходом начали испытывать некоторые негативные внешние эффекты, вызванные быстрым ростом и разрастанием пригородов, такие как длительные поездки на работу, заторы и экологические проблемы.Это послужило толчком к возвращению в город в некоторых частях Соединенных Штатов и прекращению полетов белых пригородов. 29 Движение обратно в город значительно ускорилось с 2000 года, когда многие люди и семьи, преимущественно состоятельные, молодые, образованные и белые, начали возвращаться в городские центры, привлеченные транспортной доступностью, удобством пешеходов, услугами и удобства. Заметные реинвестиции и восстановление со стороны джентрификаторов высшего класса способствовали централизации штаб-квартиры и центров принятия решений.Данные переписи населения показывают, что с 2007 по 2011 год центры занятости, расположенные в центре города в некоторых из крупнейших мегаполисов страны, испытали более быстрый рост рабочих мест, чем на периферии мегаполисов, что свидетельствует не только о продолжающемся смещении роста рабочих мест в сторону знаний с высокой заработной платой и низкой заработной платы. — рабочие места в сфере обслуживания заработной платы 30 , но также возрождение городской жизни и повышение конкурентоспособности центральных городов по сравнению с пригородами после Великой рецессии. 31

После финансового краха 2008 года крупные инновационные компании и высокотехнологичные стартапы, которые раньше концентрировались в пригородных офисных парках, сделали выбор в пользу более центральных районов города и более плотных частей мегаполисов, чтобы привлечь и удержать образованных работников, быть ближе своим клиентам и облегчить рабочие отношения с другими фирмами и учреждениями. 32 Несколько компаний в сфере финансов, программного обеспечения и биотехнологий, среди прочего, переместили или расширили свои операции в центральных районах города. Возьмем, к примеру, Amazon, штаб-квартиру которой разместили в центре Сиэтла, или Cirrus Logic со штаб-квартирой в центре города Остин, штат Техас. 33 Такие компании, как Twitter, Pinterest и Yahoo, открыли свои штаб-квартиры в центре Сан-Франциско, который в последние годы превзошел Кремниевую долину в качестве центра венчурных инвестиций. 34 Многие компании переехали в центральные города в основном для того, чтобы задействовать высококвалифицированных и интеллектуальных работников, присутствие которых в городских центрах значительно выросло за последние годы. 35 В то же время рост числа высококвалифицированных рабочих мест в городских центрах привел к одновременному увеличению числа сфер обслуживания, которые поддерживают функционирование деловой, финансовой и инновационной отраслей. 36 По словам экономиста Энрико Моретти, каждая новая высокооплачиваемая инновационная работа создает пять новых рабочих мест в других отраслях, особенно для низкооплачиваемых рабочих. 37 Сюда входят, в частности, работники общественного питания, дворники, охранники и уборщики. 38

По мере того, как более состоятельные группы переезжают в городское ядро, для семей с низкими доходами и значительной части рабочего класса цены за пределами их кварталов выкидывают — в основном в результате джентрификации, роста цен на жилье и стоимости собственности, а также растущей нехватки доступного жилья. аренда жилья. Перемещение семей с низкими доходами в пригород было вызвано необходимостью найти доступное арендное жилье, которое доступно в старых пригородных районах, для которых характерны стареющие дома, оставленные семьями среднего класса. 39 Миграция малообеспеченных и цветных семей из городских центров привела к распространению бедности из городского ядра в пригороды, где в период с 2000 по 2011 год число людей, живущих в бедности, выросло на 64 процента. 40 Уход за чертой бедности в 2000-е годы также был связан с продолжающейся децентрализацией рабочих мест. 41 Поскольку предприятия и фабрики, нуждающиеся в дополнительных площадях, продолжали создавать и расширять свою деятельность в пригородных районах с более низкими затратами на землю по сравнению с центрами города, возможности в сфере обслуживания, поддерживающие эти предприятия, не всегда приносили пользу пулу низкооплачиваемых рабочих, живущих в пригороды.Заработная плата на таких рабочих местах оставалась неизменной и не соответствовала стоимости жизни в пригороде. Что наиболее важно, домохозяйства с низкими доходами, переезжающие в пригороды, как правило, в конечном итоге живут в районах с низким уровнем занятости и в районах, где отсутствует сеть общественного транспорта, которая могла бы соединить рабочих, живущих в бедных районах, с хорошими возможностями трудоустройства, расположенными как в пригородных районах, так и в городских центрах. 42 Это особенно очевидно в столичном районе Атланты, где транспортная система неэффективно связывает низкооплачиваемых пригородных рабочих, особенно тех, кто живет в южной части региона, с пригородными рабочими местами, в основном сосредоточенными в северной части области. 43

Исследование Brookings Institution показывает, что жители районов с высоким уровнем бедности и меньшинств, многие из которых находятся в пригородных районах, испытали заметное снижение близости к работе. 44 ​​ Близость к центрам занятости особенно важна для определенных групп, например для низкооплачиваемых работников, поскольку это может повлиять на их поиск работы, результаты трудоустройства и последующие возможности экономической мобильности. Эти люди, как правило, сталкиваются со значительными пространственными барьерами на пути к трудоустройству, поскольку они в большей степени ограничены стоимостью жилья и поездок на работу по сравнению с высокодоходными и высококвалифицированными работниками, которые могут позволить себе добираться до работы на машине и иметь больший выбор места жительства. 45

В оставшейся части этого отчета основное внимание уделяется понятию соответствия рабочих мест и жилья, которое служит полезным показателем для понимания жилищных потребностей низкооплачиваемых рабочих и оценки того, удовлетворяет ли и как местное жилищное предложение этим потребностям в 15 крупных странах. В мегаполисах США, где после Великой рецессии рост рабочих мест был выше среднего, вплоть до нынешней пандемии.

Рабочие места для жилья

Понятие соответствия рабочих мест и жилищных условий относится к степени, в которой доступное на местном уровне жилье соответствует способности нанятых на местах рабочих его себе позволить.Аналитический подход к анализу соответствия рабочих мест и жилищных условий был впервые применен профессорами Крисом Беннером и Алексом Карнером для оценки того, как предложение жилья в районе залива Сан-Франциско удовлетворяет жилищные потребности домохозяйств с разным уровнем дохода. 46 Исследование Беннера и Карнера основано на обширной академической литературе, в которой исследуется проблема баланса рабочих мест и жилья в городских и пригородных районах США. Большая часть этой литературы посвящена важности рабочих, проживающих недалеко от места работы, в решении транспортных и экологических проблем, таких как заторы, пройденные километры транспортного средства и выбросы парниковых газов. 47 В некоторых публикациях также обращается внимание на взаимосвязь между балансом рабочих мест и жилья и доступностью жилья, поскольку нехватка и высокий спрос на доступное жилье в непосредственной близости от рабочих мест неизбежно приводят к росту цен на жилье. 48 Работа, направленная на доступное жилье, также вызвала обеспокоенность тем, что исключительное зонирование 49 способствовало созданию дисбаланса рабочих мест и жилья и неравномерной географии мест с достаточным предложением доступного жилья.Эти диспропорции особенно сказываются на работниках со средним и низким доходом, для которых доступность жилья имеет решающее значение и часто недоступно в пригородах с большим количеством рабочих мест, где производство доступных по цене единиц и развитие жилых кварталов с высокой плотностью населения, как правило, не приветствуются местными жителями. правила зонирования. 50

Беннер и Карнер поддерживают аргумент, что, хотя обеспечение паритета между количеством рабочих мест и количеством жилищных единиц имеет значение в региональном планировании, этого недостаточно.Скорее, соответствие рабочих мест и жилья более уместно, потому что с точки зрения справедливости важно соответствовать уровню заработной платы местных рабочих мест и доступности местного жилья: 51

Поскольку работники с высоким доходом по своей природе имеют большую гибкость и выбор с точки зрения выбора места жительства, а также из-за динамики рынков пригородного жилья, эта проблема проявляется в первую очередь в пригородных районах, которые, как правило, недостаточно предоставляют варианты доступного жилья для малоимущих. -наемные рабочие.Предельная стоимость сэкономленного доллара также может быть выше для низкооплачиваемого работника. Когда будет предоставлена ​​возможность жить поближе к месту работы, сокращение транспортных расходов будет сравнительно более привлекательным для низкооплачиваемого рабочего, чем для высокооплачиваемого при прочих равных. 52

Домохозяйства с низкими доходами, особенно цветные домохозяйства, находятся в невыгодном положении из-за плохой пригодности работы и жилья, поскольку, как известно, они сталкиваются с несколькими пространственными препятствиями при поиске жилья, включая дискриминацию на рынке жилья и практику исключительного зонирования, которая значительно ограничивает их жилищные условия. варианты, особенно рядом с их рабочими местами. 53 По сравнению с более высокооплачиваемыми работниками, лица, занятые на низкооплачиваемых работах, обычно тратят большую часть своего дохода на расходы, связанные с жильем и транспортом, более ограничены в своей способности добираться до работы на большие расстояния и часто водят машину. старые автомобили.

Беннер и Карнер используют соотношение «низкооплачиваемая работа — доступное жилье» как соотношение между количеством низкооплачиваемых рабочих мест и количеством арендных единиц, доступных для низкооплачиваемых рабочих в данной местности. 54 Этот показатель позволяет выявить области в регионе, в которых существует потребность в доступных по цене единицах аренды для размещения рабочих, занятых на местных низкооплачиваемых работах.Ключевой вывод исследования заключается в том, что в городах в районе залива, где наблюдается рост числа высокооплачиваемых рабочих мест, также наблюдается значительный рост числа низкооплачиваемых рабочих мест. Однако эти города не производят достаточно жилья, доступного для работников, занятых на низкооплачиваемых работах.

Анализ, представленный в этом отчете, основан на структуре, разработанной Беннером и Карнером, и применяет некоторые изменения к метрике соответствия рабочим местам и единицам анализа. (см. подробное описание ниже). В частности, в этом отчете обсуждается показатель, измеряющий распределение приемлемого жилья с низкой заработной платой и доступным жильем в юрисдикциях 15 ведущих U.S. мегаполисах, в которых со времен Великой рецессии до текущего экономического спада, спровоцированного COVID-19, наблюдался значительный прирост рабочих мест. Как и в исследовании Беннера и Карнера, соответствие между рабочими местами и жильем, рассчитанное в этом анализе, сосредоточено на съемном жилье, потому что работники с низкими доходами, как правило, с большей вероятностью, чем работники с высокими доходами, сдают свои дома в аренду. 55

Метрика: низкооплачиваемая работа — доступное жилье — метрика

Показатель пригодности для низкооплачиваемых рабочих мест и доступного жилья, разработанный Беннером и Карнером, основан на расчетах общедоступных данных о рабочих местах из набора данных Лонгитюдной статистики занятости между работодателем и домохозяйством за 2011 год (LODES) и данных о жилье из Американского сообщества. Пятилетняя оценка обзора (ACS) 2007–2011 гг.Набор данных LODES, разработанный Бюро переписи населения США совместно с государственными партнерами, предоставляет данные о характеристиках занятости и потоках поездок на работу в зависимости от места работы и места проживания сотрудников на уровне квартала переписи. В исследовании Bay Area в качестве показателя низкооплачиваемых рабочих мест используется количество рабочих мест с ежемесячным заработком в размере 1250 долларов США или меньше. Хотя информация о ежемесячном заработке, предоставляемая набором данных LODES, важна для определения рабочих мест с разным уровнем заработной платы, с этой переменной связан серьезный недостаток, поскольку пороговое значение месячного заработка в 1250 долларов для низкооплачиваемых рабочих никогда не корректировалось с учетом инфляции и не изменялось. постоянна во всем ряду данных, который охватывает 16 лет, начиная с 2002 года.Кроме того, при сравнении различных рынков жилья и труда, характеризующихся различной стоимостью жизни, переменная нуждается в некоторых корректировках в виде множителей, которые позволили бы в некоторой степени контекстуализировать ее. Это ограничение особенно важно при объединении информации о низкооплачиваемых рабочих местах и ​​данных о доступности жилья, как в случае метрики соответствия рабочих мест и жилищных условий, для которой необходимо установить, какой будет доступная ежемесячная арендная плата для низкооплачиваемых работников. 56 Беннер и Карнер установили порог низкого дохода для годового дохода семьи в размере 30 000 долларов США, который получается путем умножения ежемесячного заработка 1250 долларов США на два, отчасти для учета домашних хозяйств с двумя лицами с низким доходом и для облегчения последовательных сравнений между время.Кроме того, авторы исследования Bay Area используют данные ACS по арендуемым единицам и определяют доступную ежемесячную арендную плату для малооплачиваемых работников в размере 750 долларов в месяц, исходя из стандартного предположения, что домохозяйство может позволить себе приобретение дома, если оно тратит не более 30 процентов. годового дохода от расходов на жилье.

Анализ, представленный в этом отчете, который фокусируется на 15 мегаполисах, характеризующихся разной стоимостью жизни, использует уровень образования в качестве косвенного показателя низкооплачиваемой рабочей силы.В частности, анализ ориентирован на работников, не имеющих высшего образования. Бюро переписи населения США публикует средние годовые доходы с разбивкой по уровню образования для каждой столичной статистической области (MSA). В отличие от методологического подхода Беннера и Карнера, это исследование использует средний годовой заработок работников с дипломом о среднем образовании или меньше для оценки доступной ежемесячной арендной платы для низкооплачиваемых рабочих в каждом из исследованных городских районов.

Как и в исследовании Беннера и Карнера, предполагается, что домохозяйство может позволить себе арендную плату, если не более 30 процентов его дохода тратится на расходы на жилье.Как показано в Таблице 1, пороговый доход и доступная ежемесячная арендная плата варьируются в зависимости от выбранных городских районов. Для окончательного расчета соотношения низкооплачиваемых рабочих мест и доступного жилья данные о рабочих местах берутся из набора данных LODES за 2017 год, а данные о доступном жилье — из пятилетних оценок ACS 2013–2017. Для каждого места в каждом из выбранных мегаполисов сумма низкооплачиваемых рабочих мест делится на сумму единиц жилья 57 с арендной платой, не превышающей доступную ежемесячную арендную плату для конкретного мегаполиса.Отношение больше 2 указывает на то, что в населенном пункте больше низкооплачиваемых рабочих мест, чем арендных единиц, доступных для низкооплачиваемых работников, при условии, что на одно домохозяйство приходится два работника.

Низкооплачиваемая работа и доступное арендное жилье в 15 крупных городах

Таблица 2 иллюстрирует некоторые экономические и жилищные характеристики выбранных мегаполисов. С 2010 по 2017 год в этих областях было зарегистрировано среднее процентное увеличение общего количества рабочих мест вне сельского хозяйства не менее чем на 20 процентов в случае Лос-Анджелеса и Сиэтла и до 32 процентов в Остине, штат Техас.Сферы, в которых зарегистрированы самые высокие темпы роста рабочих мест, представляют собой сочетание экономики, основанной на высококвалифицированных знаниях, и экономики, основанной на услугах.

За некоторыми исключениями, мегаполисы в выборке характеризуются плотным рынком арендного жилья, так как их уровень вакантных площадей в аренде обычно намного ниже, чем средний уровень вакантных площадей в США (7,2%). В большинстве случаев уровень вакантных площадей в этих мегаполисах снизился с 2010 года, что указывает на растущий спрос на арендуемые объекты. 58 Сан-Хосе, Калифорния, штат MSA, например, испытали снижение доли вакантных площадей в аренде с 10.От 3 процентов в 2010 году до 1,4 процента в 2017 году. Риверсайд, Калифорния; Даллас; и мегаполисы Атланты испытали аналогичный значительный спад.

Во всех отобранных мегаполисах по крайней мере 43 процента арендаторов испытали бремя расходов на жилье, то есть они тратят более 30 процентов своего дохода на расходы на жилье. Доля обремененных расходами арендаторов особенно велика в прибрежных районах, таких как Риверсайд, Майами и Лос-Анджелес, где более 50 процентов семей арендаторов сталкиваются с проблемой доступности аренды.Таблица в Приложении к настоящему отчету иллюстрирует бремя расходов на жилье для отдельных низкооплачиваемых рабочих мест в 15 городских районах. Возьмем, к примеру, дворников: средняя заработная плата дворников в этих мегаполисах намного ниже, чем годовой доход, необходимый для приобретения квартиры с одной спальней. В Лос-Анджелесе годовой доход, необходимый для приобретения квартиры с одной спальней, составляет 51 360 долларов — в 1,5 раза выше, чем средняя годовая заработная плата уборщика, составляющая 32 784 доллара, в мегаполисе. За некоторыми исключениями, данные по другим сферам услуг показывают аналогичные пробелы.(см. таблицу в Приложении)

Данные о движении транспорта показывают, что в большинстве выбранных мегаполисов более 50 процентов рабочих проживают на расстоянии более 10 миль от своих рабочих мест. (см. Таблицу 3) В южных мегаполисах, таких как Шарлотта, Северная Каролина; Нэшвилл, Теннесси; Даллас; и Атланта, более 60 процентов рабочих преодолевают расстояние более 10 миль, чтобы добраться до места работы. Эти данные согласуются с выводом Института Брукингса о том, что между людьми и работой в мегаполисах Америки растет дистанция. 59

Как обсуждалось в предыдущем разделе этого отчета, близость к рабочим местам особенно важна для низкооплачиваемых работников. В выбранных мегаполисах низкооплачиваемые рабочие места составляют от 22 процентов в Шарлотте до 35 процентов в Гранд-Рапидс, штат Мичиган, и Солт-Лейк-Сити, от основных рабочих мест. (см. Таблицу 3) 60 Эти рабочие места неравномерно распределены по каждому столичному региону. Когда их географическое распределение сравнивается с географическим распределением единиц аренды, доступных для низкооплачиваемых работников, становится ясно, что в большинстве областей низкая заработная плата и доступное жилье плохо подходят для многих юрисдикций, в которых обычно низкооплачиваемые рабочие места имеют тенденцию должны быть сконцентрированы и там, где существует нехватка доступного жилья для низкооплачиваемых рабочих, работающих в этих юрисдикциях.

На следующих рисунках — рисунки с 2 по 16 — показан показатель соответствия низкооплачиваемой работе и доступному жилью в юрисдикциях выбранных мегаполисов. Столичные районы упорядочены в зависимости от степени доступности жилья для низкооплачиваемых рабочих. Как и в исследовании Беннера и Карнера, большие значения показателя указывают на то, что в юрисдикции имеется больше низкооплачиваемых рабочих мест, чем единиц аренды, доступных для низкооплачиваемых работников, работающих в юрисдикции. Значения до 2 указывают на относительно хорошее соответствие, тогда как значения более 2 указывают на плохое соответствие. 61 Карты также выделяют результаты анализа горячих точек низкооплачиваемых рабочих мест, то есть анализа пространственных кластеров переписных участков с большим количеством низкооплачиваемых рабочих мест и статистически значимых кластеров. Этот анализ был проведен, чтобы выделить области, в которых наблюдается значительная концентрация низкооплачиваемых рабочих мест, и привлечь внимание к тому факту, что эти кластеры часто пересекают границы различных юрисдикций. Таким образом, анализ горячих точек полезен для подчеркивания важности решения проблем, связанных с неудовлетворительной работой и жильем, на региональном уровне, а не на уровне отдельной юрисдикции.Кроме того, анализ горячих точек предлагает инструмент для стратегического планирования, связанного с подходящим местом для строительства жилья и / или улучшения транспортного сообщения с районами с большим количеством рабочих мест.

Карты показывают, что существуют некоторые различия между мегаполисами в отношении географического распределения метрики соответствия рабочих мест и жилья. Это неудивительно, поскольку 15 мегаполисов сильно различаются по размеру, топографии, схемам развития, землепользованию и транспортной инфраструктуре.Эти факторы влияют на распределение рабочих мест и жилья по регионам — и, следовательно, на режимы поездок на работу и доступность жилья для их рабочей силы. 62

Лос-Анджелес

Автоориентированный мегаполис Лос-Анджелеса характеризуется полицентрической пространственной структурой, которая состоит не только из уникального центрального делового района, но и из нескольких бизнес-центров за пределами первоначального центрального делового района. 63 Разрозненное распределение кластеров низкооплачиваемых рабочих мест по региону отражает полицентричную структуру Лос-Анджелеса.Экономическая реструктуризация и демографические изменения оказали серьезное влияние на рынок труда в этом регионе. Сокращение инвестиций в оборону после окончания холодной войны в значительной степени стало причиной упадка производственного сектора Лос-Анджелеса. 64 Производственные рабочие места децентрализованы, и география промышленного перемещения не привела к простой бифуркации городского центра и пригорода, характерной для других классических моноцентрических мегаполисов, а, скорее, к созданию экономических узлов по всему региону.В то же время секторы, основанные на высокотехнологичном производстве и низкоквалифицированных услугах, а также сектор деловых и финансовых услуг, продолжали расширяться. 65 Лос-Анджелес привлекал иммигрантов из Азии и Латинской Америки в течение нескольких десятилетий, что способствовало значительному приросту населения с 1980-х годов. Однако за последние пять лет рост населения значительно замедлился, в основном из-за того, что столичный район борется с доступностью жилья и отсутствием строительства нового жилья. 66 Неудивительно, что большинство юрисдикций в этом районе плохо подходят для работы и жилья. (см. Рисунок 2) Пятьдесят пять процентов домохозяйств-арендаторов в мегаполисе не могут позволить себе свои дома, и только 1 процент низкооплачиваемых рабочих проживает на переписных участках со средней ежемесячной арендной платой (697 долларов США), которую они могут себе позволить. А из-за географии местности строительство нового жилья — задача.

Сан-Франциско и Сан-Хосе

Городские районы Сан-Франциско и Сан-Хосе составляют сердце Bay Area. 67 Район Залива считается четвертым по величине мегаполисом в Соединенных Штатах по численности населения. В регионе площадью 7000 квадратных миль проживает 7,6 миллиона человек, 25 процентов из которых проживают только в округе Санта-Клара, обычно называемом Южным заливом. 68 Хотя до 1960-х годов большая часть роста была сосредоточена в Сан-Франциско и городах, непосредственно окружающих его, с тех пор модели роста изменились, поскольку значительный рост произошел в периферийных округах, где были доступны земли для застройки и где существовали возможности для аннексии. . 69 Однако с 2007 года рост населения в районе залива замедлился, особенно во внутренних районах. Сегодня город Сан-Хосе, неофициальная столица Кремниевой долины, представляет собой самый густонаселенный город в регионе. Вместе мегаполисы Сан-Франциско и Сан-Хосе стали лидерами в области создания рабочих мест, инноваций, производительности и роста средней заработной платы. В этих двух областях наблюдается рост плотности рабочих мест в центре города и центральных городских округах, 70 , в основном за счет кластера высокооплачиваемых, высокотехнологичных и инновационных рабочих мест.Согласно исследованию Брукингса, Сан-Франциско входит в четверку крупнейших мегаполисов, на которые приходится 90 процентов увеличения плотности рабочих мест с 2004 по 2015 годы. 71

Район Залива испытывает значительную нехватку доступного жилья. В обоих мегаполисах 45 процентов арендодателей платят за жилье более 30 процентов своего дохода, и для многих домовладение в этом районе недоступно. 72 Нехватка доступного жилья привела к резкому увеличению числа пассажиров, которые добираются до места работы и возвращаются с нее по 90 минут и более.Рабочие, занятые в сфере обслуживания, например, в индустрии гостеприимства, не могут позволить себе квартиру рядом с местом работы и уезжают все дальше от своих рабочих мест во внутренние районы. 73 Только 2 процента и 3 процента низкооплачиваемых рабочих, занятых в городских районах Сан-Франциско и Сан-Хосе, соответственно, проживают на переписных участках, где они могут позволить себе среднюю ежемесячную арендную плату. В 2017 году в большинстве почтовых индексов в районе залива было больше низкооплачиваемых рабочих мест, чем соискателей на разумном расстоянии. 74 Рисунки 3 и 4 показывают, что большинство юрисдикций в двух мегаполисах плохо подходят для работы и жилья, что согласуется с исследованием Беннера и Карнера. Это особенно очевидно в районе, прилегающем к Кремниевой долине, а также в южной части округа Аламеда, западной части округа Контра-Коста и юго-восточной части округа Марин. Большие кластеры низкооплачиваемых рабочих мест находятся в основных городах Сан-Франциско и Сан-Хосе, а несколько более мелких кластеров разбросаны по всему региону.

Майами

Майами характеризуется глубоким пространственным неравенством: обеспеченные жители живут вдоль побережья, в центре города и вокруг него, а также рядом с основанными на знаниях предприятиями и учреждениями, в то время как домохозяйства с низкими доходами, особенно цветные, проживают в очагах концентрированной бедности. в пригородах и с плохим доступом к хорошо оплачиваемой работе. 75 Как и другие прибрежные мегаполисы, такие как Лос-Анджелес и Сан-Франциско, Майами страдает от серьезного кризиса доступности жилья.Около 60 процентов домохозяйств, снимающих жилье в столичном районе, не могут позволить себе расходы на жилье, и только 3 процента низкооплачиваемых рабочих, занятых в этом регионе, проживают на переписных участках со средней ежемесячной арендной платой (631 доллар США), которую они могут себе позволить. Неудивительно, что почти все юрисдикции в этом районе плохо подходят для работы и жилья — не только в прибрежных районах, но и внутри страны, особенно к северу от города Майами, где расположено большинство кластеров низкооплачиваемых рабочих мест. (см. рисунок 5)

Риверсайд

На низкооплачиваемые рабочие места приходилось 74 процента всего роста занятости в Риверсайде, штат Калифорния, в столичном регионе с 2009 по 2013 год. 76 Это неудивительно, поскольку район Риверсайд стал крупным распределительным центром и местом размещения крупных работодателей. Тысячи новых рабочих мест были добавлены в местную экономику, и этот район поглотил большую часть перетока жителей, переезжающих из Лос-Анджелеса. 77

Экономический рост и рост населения оказали значительное давление на местный рынок жилья, который, хотя и не такой напряженный, как в Лос-Анджелесе, демонстрирует признаки стресса. Доля арендных площадей резко упала с 10.С 4 процентов в 2010 году до 3,8 процента в 2017 году. (См. Таблицу 2) Пятьдесят пять процентов домохозяйств, снимающих жилье, тратят более 30 процентов своего дохода на расходы на жилье, и только 8 процентов низкооплачиваемых работников, работающих в столичном регионе, проживают в переписные участки, которые они могут себе позволить. На рисунке 6 показано, что юрисдикции, прилегающие к округу Лос-Анджелес, плохо подходят для работы и жилья и имеют большие группы низкооплачиваемых рабочих мест. Интересно, что неудовлетворительное соответствие рабочих мест и жилья начинает проявляться и в восточной части региона, скорее всего, из-за модели экономического роста и роста жилого фонда, которая распространяется из насыщенных районов в более периферийные юрисдикции.

Денвер

Столичный район Денвера следовал типичной для 20-го века автоориентированной модели развития города Солнечного пояса, поскольку до середины 1990-х годов он пережил интенсивное разрастание и сокращение численности населения в центре города. В последние десятилетия Денвер предпринял шаги, чтобы повернуть вспять свой курс, хотя разрастание продолжается по всему большему региону. Те, кто проживает за пределами столичного центра, в основном зависят от частных автомобилей, несмотря на значительные улучшения в инфраструктуре общественного транспорта. 78

Район, популярность которого возросла, в том числе среди иностранных инвесторов, в последние годы в Денвере резко выросли цены на жилье. 79 Сорок девять процентов арендаторов столичного региона не могут позволить себе жилье. (см. Таблицу 2). Нехватка доступного жилья особенно остра для низкооплачиваемых рабочих, только 9 процентов из которых проживают на переписных участках со средней ежемесячной арендной платой (817 долларов США), которую они могут себе позволить. (см. Таблицу 3). Большинство юрисдикций в районе Денвера плохо подходят для работы и жилья.(см. рис. 7). Интересно, что соответствие рабочих мест и жилья, как правило, хуже в отдаленных юрисдикциях, окружающих Денвер, чем в самом столичном центре. В этом районе представлено несколько кластеров низкооплачиваемых рабочих мест как в центре города, так и в прилегающих юрисдикциях, особенно в южной части столичного региона, а также в тех, которые расположены к востоку и северо-востоку от города Денвер.

Остин

Город Остин, штат Техас, представляет собой крупный центр высоких технологий — информационных технологий, телекоммуникаций, деловых и финансовых услуг — и является домом для нескольких крупных и малых технологических компаний. 80 Рабочие места имели тенденцию концентрироваться как в центральном городе Остин, так и в соседних юрисдикциях. 81 Примерно половина рабочих мест в сфере высоких технологий находится в пригородах за пределами центра города. 82 На диаграмме 8 показано, что большинство юрисдикций в регионе плохо справляются с тем, чтобы обеспечить низкооплачиваемую работу и доступное жилье, особенно те, которые расположены к югу и северу от города Остин. Несколько крупных кластеров низкооплачиваемых рабочих мест расположены в основных районах. В мегаполисе существует проблема с доступностью аренды, поскольку 44 процента семей арендаторов платят более 30 процентов своего дохода на оплату жилья.Для тех, кто занят на низкооплачиваемых работах, эта проблема более серьезна: только 11 процентов низкооплачиваемых работников проживают на переписных участках, где они могут позволить себе среднюю ежемесячную арендную плату (734 доллара США).

Сиэтл

Город Сиэтл входит в число мегаполисов США, наиболее сильно урбанизированных с 2010 года. 83 Город Сиэтл, в частности, испытал всплеск развития многоэтажных жилых домов, в основном обслуживающих растущую высокотехнологичную рабочую силу. 84 Как и в Сан-Франциско, в Сиэтле наблюдается рост плотности рабочих мест в центре города и прилегающих городских округах, 85 в основном благодаря продолжающемуся созданию в регионе десятков высокотехнологичных предприятий. Google, например, недавно завершил покупку около 400 000 квадратных футов офисных площадей в городе к востоку от Сиэтла. Сайт включает в себя торговые площади и общественную парковку. Тем временем Facebook открыл свой 18-й офис в этом районе, а Amazon с более чем 50 000 сотрудников в Сиэтле планирует дальнейший рост в районе Бельвью. 86

Как и другие прибрежные мегаполисы, Сиэтл испытывает нехватку доступного жилья, несмотря на местные усилия по увеличению предложения многоквартирного жилья вместе с крупными инвестициями в инфраструктуру общественного транспорта. 87 Сорок шесть процентов арендаторов столичного региона несут бремя стоимости жилья, и только 11 процентов низкооплачиваемой рабочей силы, занятой в этом районе, проживают на переписных участках, где им доступна ежемесячная арендная плата за СМИ. Рынок аренды в мегаполисе стал более жестким, так как уровень арендных площадей снизился с 6.2 процента в 2010 году до 3,4 процента в 2017 году. Однако не во всех юрисдикциях в регионе наблюдается дисбаланс между количеством низкооплачиваемых рабочих мест и количеством арендных единиц, доступных для местной низкооплачиваемой рабочей силы. На Рисунке 9 показано, что соответствие рабочих мест и жилья плохим в городе Сиэтл и преимущественно в некоторых центральных юрисдикциях, прилегающих к центральному городу, а также в некоторых местах как в северной, так и в южной частях мегаполиса. Это области, где существуют значительные группы низкооплачиваемых рабочих мест.Однако соответствие рабочих мест и жилья относительно хорошо во многих периферийных юрисдикциях, где могут проживать работники, которые не могут позволить себе аренду жилья в более центральных районах.

Солт-Лейк-Сити

Столичный регион Солт-Лейк-Сити за последние годы пережил беспрецедентный рост. Его близость к ресурсам для активного отдыха, а также коммерческое строительство и развитие недвижимости способствовали привлекательности этого района, особенно для высокотехнологичных и финансовых компаний, таких как Adobe, Twitter и Goldman Sachs.Рынок недвижимости в регионе процветает как в центре города, так и в периферийных районах. В частности, центр города пережил возрождение после Великой рецессии. 88 Этот рост обострил проблему доступного жилья в регионе. Сорок один процент арендаторов столичного региона несут бремя стоимости жилья, и только 17 процентов низкооплачиваемой рабочей силы в этом районе проживают на переписных участках с доступной средней ежемесячной арендной платой (779 долларов США).Солт-Лейк-Сити, а также южные юрисдикции испытывают давление на рынке доступного жилья, о чем свидетельствует распределение показателя соответствия рабочих мест и жилья. (см. Рисунок 10). Низкооплачиваемые рабочие места в значительной степени сконцентрированы в центральном городе, а также в южных юрисдикциях.

Быстрый рост района побудил город предложить генеральный план общественного транспорта, чтобы повысить доступ пассажиров к рабочим местам. Тем не менее, географическое положение региона представляет собой проблему с точки зрения развития транспорта и дальнейшего роста.Фактически, Солт-Лейк-Сити ограничен горами и озерами, что значительно ограничивает диапазон возможностей для инвестиций и развития железных дорог. 89

Атланта

Обширная столичная зона Атланты включает в себя несколько округов, и большая часть ее населения, более 5 миллионов человек, проживает в пригородах с низкой плотностью населения за пределами межштатной автомагистрали 285, которая образует кольцо, окружающее центральный город Атланта. 90 Кроме того, Атланта характеризуется неравномерным ростом между северной и южной частями региона.Значительная часть рабочих мест в мегаполисе находится в северной части региона, как в границах города Атланты, так и в его пригородах. Здесь расходы на инфраструктуру были сосредоточены в основном на автомагистралях, а не на общественном транспорте, в ущерб цветным сообществам, сосредоточенным в южной части региона. Многие из крупнейших центров занятости, расположенных в северной части региона, не обслуживаются общественным транспортом. Плохое сообщение общественного транспорта с районами с большим количеством рабочих мест и высокие цены на жилье в северной части столичного региона способствуют дальнейшей изоляции людей с низкими доходами, в основном сосредоточенных в Южной Атланте и южных округах. 91 Эти закономерности, вероятно, влияют на типичное расстояние междугородних поездок в регионе, которое, согласно исследованию Института Брукингса, составляет 12,8 миль. В мегаполисе только одна треть рабочей силы проживает в пределах 10 миль от места работы. (см. таблицу 3)

На диаграмме 11 показано, что условия низкооплачиваемой работы и доступного жилья являются неудовлетворительными, преимущественно в городе Атланта и в северных юрисдикциях, что согласуется с описанными выше моделями развития. И наоборот, подходит для периферийных юрисдикций, расположенных вдали от городского ядра.Хотя некоторые небольшие кластеры низкооплачиваемых рабочих мест можно найти к югу от Атланты, несколько крупных кластеров расположены в центре города, в северной части города, а также в северных юрисдикциях, где некоторые кластеры пересекают границы нескольких места переписи и распространяются на некорпоративные пригороды. Анализ жилых кварталов переписи низкооплачиваемых рабочих показывает, что только 21 процент низкооплачиваемых рабочих, занятых на всей территории мегаполиса, живут на переписных участках со средней месячной арендной платой (719 долларов), которую они могли себе позволить, исходя из среднего заработка рабочих. со средним или меньшим образованием в этом регионе.(см. таблицу 1)

Даллас

Как и Лос-Анджелес, город Даллас отличается полицентричной городской структурой. В мегаполисе, который входит в число основных направлений для корпоративных переездов и превратился в крупный центр высоких технологий, за последние два года в центральных деловых районах Далласа и Форт-Уэрта появилось 17 многофункциональных центров высокой плотности. десятилетия. 92 Форт-Уэрт отличается большей доступностью жилья по сравнению с городом Даллас, где нехватка жилья и быстрый рост населения привели к росту цен на жилье. 93 Среднее расстояние междугородних поездок в регионе составляет 12,2 мили, 94 , и только 36 процентов рабочих мест расположены в пределах 10 миль от домов рабочих. (см. Таблицу 3). В то время как в городах Даллас и Форт-Уэрт соотношение рабочих мест и жилья относительно хорошее, в большинстве северных юрисдикций и в некоторых южных юрисдикциях наблюдается плохое соотношение количества рабочих мест с низкой заработной платой к доступным арендуемым единицам. (см. Рисунок 12). Эти юрисдикции, как правило, характеризуются высокой средней месячной арендной платой. Только 31 процент низкооплачиваемых рабочих, занятых в мегаполисе, проживают на переписных участках, где они могут позволить себе среднюю ежемесячную арендную плату (764 доллара США).Распределение низкооплачиваемых рабочих мест в регионе согласуется с полицентричным характером пространственной структуры, поскольку несколько горячих точек разбросаны по территории, часто пересекая несколько юрисдикций.

Сан-Антонио

Столичный город Сан-Антонио отличается разнообразной экономикой. Финансовый сектор, технологическая промышленность и производственный сектор в настоящее время представляют собой важные движущие силы экономики наряду с более традиционными движущими силами региона: здравоохранением и туризмом.Его относительно низкая стоимость жизни все больше привлекает более молодое образованное население, что способствовало возрождению города в Сан-Антонио. Как и Остин, метрополия Сан-Антонио расширилась. В городе Сан-Антонио средняя плотность района упала на 5 процентов с 2010 по 2016 год. 95 В этом районе сначала наблюдался рост во внутренних пригородных кольцах Сан-Антонио и все чаще в периферийных юрисдикциях, особенно на севере — a традиционно исключительно белая зона. 96 Как и в других мегаполисах, доступность жилья является проблемой в районе Сан-Антонио. Сорок семь процентов арендаторов в этом районе тратят значительную часть своих доходов на жилье, а 68 процентов низкооплачиваемых рабочих проживают на переписных участках, где средняя ежемесячная арендная плата (687 долларов США) выше, чем они могут себе позволить. Как показано на Рисунке 13, низкооплачиваемые рабочие места сосредоточены в основном в северной части города. Город, а также прилегающие к нему юрисдикции, особенно на севере, плохо справляются с точки зрения соответствия рабочих мест и жилья.

Нашвилл

Нашвилл, штат Теннесси, является центром спорта, развлечений и гостеприимства. В этом районе произошло одно из самых значительных процентных изменений количества рабочих мест после Великой рецессии, и в ближайшие два десятилетия в нем ожидается дальнейший рост числа рабочих мест и населения. 97 Этот регион также относительно более доступен, чем другие мегаполисы. Сорок один процент домохозяйств, снимающих жилье, несут бремя расходов на жилье.

Как и другие южные столичные регионы, Нэшвилл представляет собой обширную и самоориентированную столичную область. Это отражается в доле рабочей силы, путешествующей на большие расстояния, чтобы добраться до работы: только 37 процентов всех рабочих мест находятся в пределах 10 миль от домов работников, а среднее расстояние до работы составляет 11 миль. Как и в других развивающихся и разрастающихся районах, таких как Шарлотт и Гранд-Рапидс, большой процент низкооплачиваемых рабочих — 43 процента — проживает на переписных участках с доступной средней ежемесячной арендной платой (753 доллара США).Однако эти переписные участки находятся на периферии столичного ядра. На диаграмме 14 показано, что город Нэшвилл, а также прилегающие к нему юрисдикции находятся в плохом состоянии с точки зрения метрики соответствия рабочих мест и жилья. Это особенно очевидно в быстрорастущих юрисдикциях к югу от Нэшвилла, где расположены несколько крупных кластеров низкооплачиваемых рабочих мест.

Шарлотта

Как и в Остине, город Шарлотт, Северная Каролина, в последние годы быстро растет.Несмотря на то, что рабочие места сконцентрированы в центре региона, они также имеют тенденцию распространяться в менее плотные пригородные районы за пределами города Шарлотта. 98 Распределение метрики соответствия рабочего места и жилья по юрисдикциям указывает на нехватку арендных единиц, доступных для низкооплачиваемой рабочей силы, на всей территории, которая охватывает юго-восточные юрисдикции и город Шарлотт, и распространяется на северо-западные юрисдикции. (см. рисунок 15). Очень большой кластер низкооплачиваемых рабочих мест можно найти в центральной части мегаполиса, занимая значительную часть города Шарлотт.Однако, в отличие от Атланты и Остина, проблема доступности аренды для низкооплачиваемых рабочих отражает проблему арендаторов в целом. Сорок девять процентов низкооплачиваемых рабочих, занятых в этом районе, проживают на переписных участках со средней ежемесячной арендной платой (727 долларов), которую они могут себе позволить. Некоторые из периферийных юрисдикций с хорошим соотношением рабочих мест и жилья и большим предложением доступного жилья могут кормить низкооплачиваемых рабочих в центральные районы, где сконцентрированы рабочие места.

Гранд-Рапидс

В то время как потеряно 12.1 процент рабочих мест в 2000-х гг., Город Гранд-Рапидс, штат Мичиган, с 2010 года пережил значительный рост экономики и населения. произошел в производстве, особенно в офисной мебели, авиакосмической промышленности, автомобилях и медицинских устройствах. Развиваются и другие сектора: профессиональные и деловые услуги, образование, здравоохранение и досуг. Экономический рост особенно заметен как в центре города, где уровень вакантных площадей за последние годы значительно снизился, так и в пригородных районах. 99

Рисунок 16 показывает, что соответствие рабочих мест и жилья хорошим в городе Гранд-Рапидс, но плохим в прилегающих юрисдикциях, особенно к востоку от ядра и в небольших юрисдикциях по всему региону. Крупные кластеры низкооплачиваемых рабочих мест расположены за пределами центра города. Шестьдесят четыре процента низкооплачиваемых рабочих проживают на переписных участках с доступной средней ежемесячной арендной платой (731 доллар США) — это самый высокий процент в выборке городских агломераций, представленной в этом отчете, что позволяет предположить, что многие работники могут добираться на работу из доступных по цене районов, расположенных на периферии. столичного ядра.

На вынос

Таким образом, низкооплачиваемые рабочие места неравномерно распределены по каждому столичному региону, проанализированному в этом отчете. Когда их географическое распределение сравнивается с географическим распределением единиц жилья, доступных для низкооплачиваемых работников, становится ясно, что в большинстве областей низкая заработная плата и доступное жилье плохо подходят для многих юрисдикций, где низкооплачиваемые рабочие места имеют тенденцию к распространению. быть сконцентрированным. В этих юрисдикциях наблюдается нехватка доступного жилья для низкооплачиваемых рабочих, работающих в пределах их границ.

Рекомендации

Для обеспечения быстрого восстановления, справедливого функционирования и конкурентоспособности столичных экономик и рынков труда важно уделять внимание пространственному распределению доступного жилья и рабочих мест. Не менее важно содействовать доступу к рабочим местам для работников с любым уровнем дохода, но особенно для низкооплачиваемых работников, сталкивающихся со значительными препятствиями, которые могут подорвать их вероятность получения выгод, связанных с региональным экономическим ростом.Как обсуждалось в этом отчете, нехватка доступного жилья слишком часто приводит к тому, что низкооплачиваемые работники либо живут вдали от районов с большим количеством рабочих мест и сталкиваются с длительными поездками на работу, либо живут недалеко от места работы и тратят очень большую часть своего дохода на расходы на жилье. . В любом случае качество их жизни и жизни их семей может быть подорвано.

Добавление рабочих мест в столичный регион может представлять в совокупности положительный экономический результат. Но если существует нехватка доступного жилья для рабочей силы с разным уровнем дохода, работодатели могут оказаться не в состоянии привлекать и удерживать работников.Важно увеличить общее предложение доступного жилья и предоставить широкий спектр вариантов жилья, как это обсуждается в отчете Центра американского прогресса «Дома для всех». 100 Добавление новых доступных квартир на данный рынок жилья, однако, не решит полностью проблему предложения жилья, если только что построенное и отремонтированное доступное жилье не будет соответствовать потребностям диапазона доходов, особенно тех, кто находится в нижней части диапазона доходов. Важно лучше связывать низкооплачиваемых работников с их рабочим местом путем стратегического создания доступного жилья рядом с рабочими местами и доступных вариантов общественного транспорта.Эта стратегия принесет пользу не только работникам с низкими доходами, снизив их расходы на жилье и транспорт, но и поставщикам услуг общественного транспорта, стимулируя пассажиропоток. В конечном итоге это принесет пользу и региональной экономике. Кроме того, необходимость переосмысления работы и жилья после пандемии COVID-19 делает эту проблему еще более актуальной. Сосредоточение внимания на инвестициях в доступное жилье предоставит столь необходимую возможность для создания рабочих мест в строительной отрасли, особенно в дорогостоящих городских районах.

Инвестировать в MLT для создания eTOD

Как показывает анализ, представленный в этом отчете, в любой отдельно взятой столичной зоне могут быть юрисдикции, которые лучше других работают с точки зрения соответствия рабочих мест и жилья. Обычно группы низкооплачиваемых рабочих мест выходят за пределы отдельных юрисдикций. Более того, периферийные районы часто являются единственными вариантами, доступными семьям с низкими доходами, но они не имеют хорошей связи как с центральными, так и с пригородными районами, богатыми рабочими местами. Таким образом, решение проблем, связанных с плохой совместимостью рабочих мест и жилищных условий, должно быть региональным усилием.

CAP рекомендует федеральному правительству сделать крупномасштабные прямые инвестиции в столичные земельные трасты, на которых можно создать справедливые проекты, ориентированные на транзит, особенно в районах, где работа с низкой заработной платой и доступное жилье плохо подходят, в непосредственной близости от мест с низкой заработной платой. горячие точки занятости, и где общественный транспорт соединяет низкооплачиваемую рабочую силу с группами низкооплачиваемых рабочих мест. MLT будут общегородской версией общинных земельных трастов (CLT): некоммерческие общинные организации, которые приобретают землю в определенной географической области, удаляя ее со спекулятивного рынка недвижимости, сохраняя право собственности на землю на неограниченный срок.Затем CLT сдают землю в аренду домовладельцам или другим организациям, которые владеют зданиями, построенными на этой земле, включая, среди прочего, некоммерческих застройщиков арендного жилья. Затем жилье предоставляется арендаторам по постоянно доступной арендной плате. 101 MLT будут отличаться от классической модели CLT тем, что они будут работать в масштабах мегаполиса, стратегически приобретая и управляя несколькими разрозненными участками. MLT будут локально организованными консорциумами, сформированными через партнерство существующих CLT; жилищные и транспортные агентства местного самоуправления; местные жилищные органы; некоммерческие организации, движимые миссией; и финансовые институты развития сообществ.Консорциумом будет управлять комбинация членов и местных должностных лиц и будет контролироваться Министерством жилищного строительства и городского развития США (HUD) для предотвращения жилищной дискриминации и обеспечения надлежащего использования средств. Благодаря этим партнерским отношениям MLT увеличат свои мощности, диверсифицируют свои владения, включив в них арендное жилье и комплексную застройку, и максимально увеличат общее количество доступных квартир по всему мегаполису, особенно в районах с большим количеством рабочих мест, где высок спрос на доступное жилье. .

С другой стороны, eTOD применяют линзу справедливости к традиционным TOD, чтобы гарантировать, что выгоды от TOD достаются семьям с низким и средним доходом, а не преимущественно жителям с высоким доходом. (см. текстовое поле) В частности, eTOD уделяют приоритетное внимание развитию доступного жилья рядом с остановками общественного транспорта в интересах жителей с низкими доходами. 102

Транзитно-ориентированные разработки

Концепция TOD возникла в конце 1980-х, когда архитектор и градостроитель Питер Калторп ввел термин для обозначения компактного, удобного для пешеходов, многофункционального сообщества, построенного рядом с транспортными службами и с хорошим доступом к рабочим местам, услугам и удобствам.У TOD есть потенциал для уменьшения зависимости людей от вождения, сокращения транспортных расходов и повышения качества жизни, одновременно увеличивая общий пассажиропоток, сокращая воздействие на окружающую среду в регионе и создавая стабильные сообщества со смешанным доходом. 103 Высокие затраты на застройку и нехватка земли под застройку, наряду с правилами зонирования, такими как одноразовое зонирование, ограничения плотности и требования к парковке, часто усложняют разработку TOD. Что наиболее важно, высокие затраты на застройку и ограниченное предложение земли часто способствуют увеличению стоимости собственности в пределах и вокруг TOD, что, в свою очередь, создает барьеры для входа для жителей с низкими доходами, увеличивает их вероятность столкнуться с бременем стоимости жилья или приводит к их снижению. перемещение и облагораживание. 104 Кроме того, домовладельцы в микрорайонах, где цены на жилье растут из-за их близости к остановкам общественного транспорта, обычно отказываются от программ, ограничивающих арендную плату на установленный период времени. 105 Аналогичные последствия возникают, когда расширение транзитных линий подстегивает спрос на жилье в пешей доступности от остановок общественного транспорта. Стоимость недвижимости имеет тенденцию к увеличению в ожидании развития общественного транспорта. 106 Этот спрос приводит к повышению арендной платы и цен на жилье и часто к перемещению действующих жителей с низкими доходами, которые больше не могут позволить себе жилье в местах с улучшенной транспортной связью.Несколько населенных пунктов, в том числе некоторые из мегаполисов, проанализированных в этом отчете, содействовали развитию и сохранению доступного жилья в TOD через различные финансовые потоки. 107 Такие города, как Сиэтл, 108 Денвер, 109 Остин, 110 Лос-Анджелес, 111 Атланта, 112 и города в районе Залива, 113 и другие, предприняли важные инициативы и учредили фонды TOD для продвижения TOD вдоль своих транзитных коридоров.Однако, учитывая постоянную нехватку доступного жилья и плохую доступность центров занятости в этих районах, еще предстоит проделать большую работу и довести ее до более крупных масштабов.

Рабочий документ Роберта Хики 114 о возможной роли CLT в развитии eTOD содержит полезный отчет о возможностях и проблемах, связанных с участием CLT в разработке eTOD, а также обсуждение трех тематических исследований: город Атланта, регион Денвер, и города-побратимы, штат Миннесота, регион.Земля в TOD обычно дороже, чем земля за ее пределами. 115 При разработке доступного жилья в TOD застройщикам могут потребоваться более крупные субсидии, чем те, которые доступны в настоящее время, из-за фиксированных затрат на строительство, более высоких первоначальных затрат и более низких доходов от аренды, связанных с доступным жильем. 116 Наиболее важно то, что области, в которых доступные арендные единицы создаются за счет средств федерального финансирования, таких как программа налоговых льгот на жилье для малоимущих (LIHTC), могут не обеспечить долгосрочную доступность из-за истекающих ковенантов доступности.MLT, созданные при наличии значительных субсидий, стимулов и нормативной помощи со стороны федерального правительства, могут помочь решить эти проблемы и обеспечить доступность жилья в eTOD для многих работников с низкими доходами и их семей в долгосрочной перспективе и в необходимом масштабе. Еще несколько рекомендаций приведены ниже.

Согласовать федеральное финансирование транспорта с производством доступного жилья

Высокие постоянные затраты, связанные с приобретением земли и строительством, представляют собой серьезное препятствие как для создания MLT, так и для развития доступного жилья в eTOD.Для того чтобы MLT и eTOD достигли масштаба, необходимо активно субсидировать затраты на приобретение земли и застройку. Снижение затрат на строительство жилья eTOD обеспечит возможность вывода большего количества доступного жилья на рынок жилья по сравнению с объемом доступного жилья, созданного с использованием текущих каналов финансирования. Внедрение eTOD на земле MLT дополнительно обеспечит сохранение доступности в долгосрочной перспективе. Как и в предложении «Дома для всех», CAP рекомендует федеральному правительству предоставить прямые капитальные гранты для развития доступных арендных единиц в сочетании с расширением общественного транспорта в eTOD.Федеральные капитальные гранты следует направлять в штаты, которые поддерживают расширение модели eTOD-MLT.

Федеральная транспортная политика обычно отдает приоритет расходам на строительство автомагистралей, а не инвестициям в транзит. Последнее, как правило, требует очень больших взносов со стороны штатов и местных органов власти. 117 Поскольку разработка eTODs зависит от наличия капитала для одновременного расширения транзита и развития доступного жилья, федеральное правительство должно играть более агрессивную роль в финансировании транзита, а Конгресс должен выделить финансирование для специальной программы капитальных грантов, которая согласовывает и субсидирует инициативы по транзиту и доступному жилью, координируемые Федеральной транспортной администрацией (FTA) и HUD.Критическим элементом программы будет требование о выделении части финансирования для создания и расширения MLT, управляющих землей, на которой могут быть разработаны eTOD. Предлагаемая программа будет разработана для дополнения существующих местных и региональных инициатив, таких как Денверский региональный фонд TOD и фонд eTOD, учрежденный городской транспортной комиссией района залива Сан-Франциско, а также текущие государственные и федеральные программы, такие как программа LIHTC. , Национальный целевой фонд жилищного строительства и Программа крупных инвестиционных проектов FTA, также известная как New Starts. 118 Дополнительные баллы должны быть присуждены квалифицированным планам распределения, которые уделяют приоритетное внимание развитию вблизи транзита в рамках программы LIHTC, 119 в настоящее время является основным источником финансирования строительства доступного жилья. Государства должны принять устойчивую доступность в своих планах распределения квалифицированных средств для программы LIHTC, тем самым предоставляя MLT более широкие возможности для рассмотрения этого типа финансирования.

Обязательное инклюзивное жилье на государственном уровне

Рассмотрение нормативно-правовой среды, в которой доступное жилье стимулируется, планируется и производится, критически важно для того, чтобы доступные арендные единицы были стратегически расположены там, где они больше всего нужны: рядом с рабочими местами, а также к коридорам и узлам скоростного транспорта.Четкий правительственный мандат, требующий от разработчиков предоставления доступного жилья в eTOD, необходим для тактического производства доступного жилья в необходимом масштабе. Государства должны распределить обязательства по доступному жилью для каждой юрисдикции с соответствующими стимулами, такими как бонусы за плотность, 120 для юрисдикций, расположенных в регионах со значительным текущим и прогнозируемым ростом рабочих мест.

Некоторые штаты уже проводят политику в области жилья и землепользования, которая способствует развитию доступного жилья в областях, где есть возможности.Некоторые из этих правил являются результатом постановлений суда, а иногда они отменяют решения местного совета по зонированию или планированию. 121 Обзор существующих инклюзивных жилищных программ показывает, что некоторые стратегии эффективны для максимального увеличения инклюзивного жилищного обеспечения. 122 Например, законодательные собрания штатов должны принять новые законы, которые наделяют губернаторов полномочиями отменять местное исключительное зонирование и требуют, чтобы зонирование способствовало удовлетворению потребностей в доступном жилье по праву — например, посредством зонирования по праву. 123 Варианты выкупа, с помощью которых застройщикам разрешается вносить взносы вместо взносов в фонд доступного жилья, а не включать строительство доступных квартир в новый проект 124 , должны быть ограничены. Кроме того, привязка фондов жилищного строительства к транспортным программам, наряду с административными стимулами и судебной угрозой судебного решения, может ослабить процесс соблюдения требований. Например, общины, не соответствующие требованиям, не будут иметь права на получение различных федеральных займов и грантов на уровне штата, в то время как соответствующие населенные пункты и мегаполисы получат приоритет в финансировании.

Отдать приоритет арендному жилью и выделить большую долю построенных единиц доступному жилью

Существующие CLT ориентированы преимущественно на домовладение. Важно, чтобы MLT стали более активно участвовать в развитии и управлении арендным жильем, особенно для рабочей силы с низкими доходами. 125 MLT должны приобретать и обрабатывать землю в городских и пригородных районах с большим количеством рабочих мест и в районах, близких к остановкам общественного транспорта. Самое главное, что eTODs, разработанные на земле MLT, должны откладывать гораздо большую долю доступного жилья по сравнению с проектами, которые в настоящее время финансируются через программу LIHTC.Эта доля должна составлять не менее 70 процентов всех единиц eTOD, разработанных в мегаполисе. Повышение допустимой плотности на землях MLT, на которых разрабатываются eTOD, наряду с другими стратегиями снижения затрат, такими как снижение требований к парковке и оптимизация процесса выдачи разрешений, будет способствовать увеличению резерва доступного жилья. Как рекомендовано в предложении CAP «Дома для всех», когда это возможно, eTOD должны использовать подход со смешанным доходом и смешанным использованием и создавать различные типы жилищных единиц, которые могут вместить разные типы домашних хозяйств.В частности, смешанный подход может увеличить поток доходов MLT.

Содействие приобретению земли под застройку

Наличие земли под застройку представляет собой серьезную проблему, особенно в дорогостоящих и густонаселенных районах. Однако для поддержки совместного создания MLT и eTOD есть некоторые возможности и передовой опыт, которым можно было бы воспользоваться. Например, местные органы власти могут способствовать приобретению MLT старых коммерческих зон, таких как неиспользуемые автостоянки, простаивающие или пришедшие в упадок торговые центры и бизнес-коридоры.Кроме того, агентства общественного транспорта могут предоставлять недвижимость по сниженным ценам или передавать лишние земельные активы местным органам власти для создания MLT. В Сиэтле, например, Sound Transit 126 взяла на себя обязательство преобразовать излишки собственности, приобретенные для расширения общественного транспорта, в доступное жилье в рамках текущих инициатив TOD. 127 Также важно покупать землю до того, как будут расширены транзитные линии и открыты станции. Как подчеркивает Хики, расширение общественного транспорта 128 дает CLT возможность приобретать землю до того, как инвестиции в транзитные станции, новые удобства и инфраструктуру увеличат стоимость земли и сделают жилье недоступным для семей с низким и средним доходом.

Заключение

Экономика регионов не может функционировать без низкооплачиваемых работников. Таким образом, решение проблемы доступности жилья для этого сегмента рабочей силы имеет важное значение для обеспечения быстрого восстановления экономики после пандемии COVID-19 и сохранения динамизма региональной экономики.

С точки зрения социальной справедливости важно обеспечить, чтобы работники с низкой заработной платой получали выгоду от восстановления экономики, роста рабочих мест и экономического развития.Простое добавление новых рабочих мест в мегаполисы с сильной экономикой не может гарантировать, что все жители имеют равный доступ к экономическим возможностям, если не будет достаточного предложения доступных по цене единиц для размещения местной рабочей силы. Удаленность от работы влияет как на сотрудников, так и на работодателей. Кроме того, нехватка доступного жилья подрывает экономическую конкурентоспособность и производительность мегаполисов, поскольку высокая стоимость жилья влияет на способность региональной экономики привлекать новые фирмы и предприятия и расширять существующие.

Важно лучше связывать низкооплачиваемых работников с их рабочими местами путем стратегического создания доступного жилья рядом с рабочими местами и доступных вариантов общественного транспорта. Обеспечение того, чтобы предложение местного жилья соответствовало способности местных работников с низкой заработной платой позволить себе его, является ключом к решению проблемы социальной справедливости, поскольку это приведет к сокращению поездок на работу, повышению качества жизни и увеличению располагаемого дохода и возможностей сбережений для это большой и важный сегмент американской рабочей силы.

Об авторе

Микела Зонта — старший аналитик отдела жилищного строительства и потребительского финансирования Центра американского прогресса. Она имеет обширный опыт исследований, преподавания и консультирования в области жилищного строительства и развития сообществ. Она опубликовала работы о финансируемых государством предприятиях, практике ипотечного кредитования этнических банков в иммигрантских общинах, дисбалансе между рабочими местами и жильем в общинах меньшинств, сегрегации по месту жительства, бедности и доступности жилья.Зонта имеет степень бакалавра политических наук Миланского университета, а также степень магистра и доктора в области городского планирования Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе.

Благодарности

Автор выражает благодарность Зелалему Адефрису, Чарльзу Бреннану, Риджан Фредерик, Кевину ДеГуду, Энди Грин, Тиффани Леннон, Вирджиния Паркс, Джейсону Ричардсону, Джеймсу Х. Спенсеру, Андресу Винелли и Уиллу Уайту.

Приложение

американцев из рабочего класса испытывают все большие трудности с приобретением жилья: NPR

Объединенный центр жилищных исследований Гарварда показывает, что, хотя экономика и доступность продолжают улучшаться в целом, американцы из рабочего класса находятся в худшем положении, когда дело доходит до предоставления жилья.

AUDIE CORNISH, ВЕДУЩИЙ:

Экономика сейчас сильная, но зарплаты не успевают. Это означает, что все больше семей среднего класса по всей стране изо всех сил пытаются найти дома по арендной плате, которую они могут себе позволить. Пэм Фесслер из NPR сообщает.

ПАМ ФЕССЛЕР, ФИО: А.Дж. Джексон ведет меня по тропинке между несколькими квартирами с кирпичными садами в Силвер-Спринг, штат Мэриленд, прямо на окраине Вашингтона, округ Колумбия. Высокие дубы затеняют дом.Пышные фиолетовые и синие гортензии украшают прогулки.

A J JACKSON: Это своего рода красивый парк. У нас есть долина ручья, протекающая через него, но мы в пешей доступности до станции метро. Мы в нескольких минутах ходьбы от центра Силвер-Спринг, где есть искусство и развлечения, продуктовые и розничные услуги — Whole Foods. Мы на основных автобусных маршрутах.

ФЕССЛЕР: И арендная плата для этого района на удивление разумная — 1300 долларов в месяц за одну спальню; доступный для работника со средним доходом.

ДЖЕКСОН: Заработок где-то между 60 и 80, 90 000 долларов в год — это арендная плата, которую они могут позволить себе платить, и при этом у них еще есть деньги на продукты, на здравоохранение, на транспорт и на другие нужды.

ФЕССЛЕР: Джексон руководит инициативой местного разработчика JBG Smith, работая с некоммерческими и частными инвесторами. Они пытаются сохранить доступное жилье для учителей, строителей, ИТ-персонала и других лиц, которые помогают местной экономике процветать, но которые все больше вытесняются с рынка аренды.

КРИС ГЕРБЕРТ: Для этих домохозяйств, даже несмотря на то, что экономика улучшается, даже несмотря на то, что доступность в целом улучшается, с каждым годом становится все хуже.

ФЕССЛЕР: Крис Герберт — управляющий директор Гарвардского объединенного центра жилищных исследований, который сегодня публикует свой годовой отчет о состоянии жилищного фонда страны. Герберт говорит, что, несмотря на некоторое улучшение, почти половина всех арендаторов должна платить за жилье более 30% своего дохода. Он говорит, что новые квартиры строятся, но в основном для арендаторов высокого класса, особенно в районах с самой сильной экономикой.

ГЕРБЕРТ: Итак, если вы живете в Сан-Франциско, в городе, где сколько бы ни было идентифицировано миллиардеров, вы знаете, что люди на верхнем уровне распределения доходов помогают повысить стоимость земли для всех.

ФЕССЛЕР: Боль ощущается и в более бедных городах. Регина Кларк — активистка по борьбе с бедностью из Мемфиса, штат Теннеси, которая на прошлой неделе была в Вашингтоне, округ Колумбия, на конференции. Она говорит, что инвесторы приходят в ее город, скупают дома и ремонтируют их.

РЕДЖИНА КЛАРК: И они делают жилье еще дороже. Среднестатистический домовладелец с трудом может позволить себе арендную плату или ипотеку от четырех до 500 долларов в месяц. И теперь они приносят арендную плату от пятнадцати до 1600 долларов.

ФЕССЛЕР: Вытеснение многих давних жителей — исследование Гарварда показало, что в целом страна теряет квартиры, которые сдаются менее чем за 800 долларов в месяц, быстрыми темпами — около миллиона в год, что означает, что людям приходится тратить больше своих доходы от аренды, удвоение с семьей и друзьями или стать бездомным.Герберт говорит, что с другой стороны, есть больший интерес в попытках решить проблему сейчас, когда она затрагивает средний класс. Эй Джей Джексон надеется, что инициатива его компании поможет.

(ЗВУК ОТКРЫТИЯ ДВЕРИ)

ФЕССЛЕР: Он показывает мне одну из их недавно отремонтированных квартир, в которой есть новая, но скромная кухонная техника. Он говорит, что рынок оказывает давление на то, чтобы сделать эти места более престижными.

ДЖЕКСОН: Да, вы могли бы прийти с гранитными столешницами и высококачественной бытовой техникой.

ФЕССЛЕР: Но он говорит, что это будет означать гораздо более высокую арендную плату и еще одну рабочую семью, изо всех сил пытающуюся заплатить.

Пэм Фесслер, NPR News, Вашингтон.

Авторские права © 2019 NPR. Все права защищены. Посетите страницы условий использования и разрешений на нашем веб-сайте www.npr.org для получения дополнительной информации.

стенограмм NPR создаются в срочном порядке Verb8tm, Inc., подрядчиком NPR, и производятся с использованием патентованного процесса транскрипции, разработанного NPR.Этот текст может быть не в окончательной форме и может быть обновлен или изменен в будущем. Точность и доступность могут отличаться. Авторитетной записью программирования NPR является аудиозапись.

Белый дом сообщил о планах по повышению доступности жилья

ВАШИНГТОН (AP) — Официальные лица Белого дома излагают планы по строительству и восстановлению более 2 миллионов домов в ответ на вулканический рост цен на жилье за ​​последний год.

Миллионы американцев лишаются права собственности или вынуждены тратить большую часть своего дохода на аренду.Индекс цен на жилье в 20 городах от S&P CoreLogic Case-Shiller в июне вырос на рекордные 19,1 процента по сравнению с прошлым годом, поскольку слишком мало домов доступно для покупки, а низкие процентные ставки позволили состоятельным покупателям и инвесторам в недвижимость платить больше за дома.

Скачок цен представляет собой угрозу для видения президента Джо Байдена сосредоточить экономику США вокруг среднего класса, группы, которая в значительной степени определила себя через домовладение. Желание американцев владеть домами также изменило региональную политику, поскольку жители пригородов присоединились к демократам в 2020 году, чтобы помочь Байдену одержать ключевые победы в Аризоне и Джорджии, двух штатах, которые увеличили население за счет строительства новых домов.

Совет экономических консультантов Белого дома в среду разместил в своем блоге подробный анализ проблемы доступности и планов администрации по ее устранению. В его анализе отмечается, что предложение жилья отстает от роста населения в течение четырех десятилетий, поэтому многие проблемы возникли еще до сбоев, вызванных пандемией COVID-19.

По оценкам ипотечного покупателя Freddie Mac, в Соединенных Штатах на 3,8 миллиона домов не хватает того, что необходимо для удовлетворения спроса.Постоянный дефицит означает, что цены на жилье неуклонно растут быстрее, чем доходы, из-за чего покупателям, покупающим впервые, становится сложнее откладывать авансовые платежи и дольше удерживать их в аренде. Почти половина арендаторов тратит на жилье больше рекомендованных 30% своих доходов.

Чтобы увеличить объем жилищного строительства, команда экономистов Байдена предлагает ряд изменений в политике.

Во-первых, он намеревается сдать 100 000 единиц доступного жилья в течение трех лет посредством ряда административных изменений.Это повысит доступность ипотеки через Freddie Mac и Fannie Mae для промышленных домов и зданий от двух до четырех единиц. Правительство также намерено упростить для потенциальных владельцев и некоммерческих организаций покупку домов, которые не были проданы на аукционах по выкупу, а также расширить охват местных органов власти и некоммерческих организаций по покупке домов, находящихся в федеральном владении.

Правительство также планирует расширить возможности финансирования многоквартирных домов за счет налоговых кредитов, займов и грантов.

Во-вторых, по оценкам администрации Байдена, ее экономическая программа приведет к строительству и ремонту 2 миллионов домов. Это будет включать использование федеральных субсидий, налогового кредита на жилье с низким доходом, нового налогового кредита для строительства в экономически уязвимых районах и стимулов для отмены запретительного зонирования и политики землепользования со стороны местных властей и властей штата, которые ограничивают новое строительство.

Тем не менее, сообщение в блоге предупредило, что кризис предложения может сохраниться.

«Не существует волшебной формулы для быстрого снятия ограничений с поставками», — заключил он.

Что происходит в мировой экономике: жилищный беспорядок в Америке

Здравствуйте. Сегодня мы рассмотрим планы президента Джо Байдена по инвестированию в жилищное строительство, то, что сокращение численности населения Южной Кореи сигнализирует миру, и раздутый баланс Федеральной резервной системы.

Жилищный вызов Байдена

Covid-19 бросил и без того сложную американскую жилищную систему в тупик.

С одной стороны, чернокожие и латиноамериканские домохозяйства теряли работу быстрее, чем белые семьи, и с большей вероятностью задерживают выплаты по аренде или ипотеке.

С другой стороны, мягкая денежно-кредитная политика Федеральной резервной системы привела к тому, что ставки по ипотечным кредитам упали до исторического минимума, что позволило состоятельным людям рефинансировать и покупать вторую недвижимость. Многие покупатели-новички не попадают на быстро развивающийся рынок. Данные во вторник показали, что цены на жилье выросли больше всего с 2005 года.

«Если у вас нет отличной кредитной истории, если у вас нет действительно высокого и конкурентоспособного первоначального взноса, и если у вас нет возможности поехать Если спросить, удачи », — говорит Али Вольф, главный экономист Zonda, консалтинговой фирмы по жилищным данным.

Проблемы пандемии усугубляются чрезвычайно сложной жилищной политикой США. Начиная с 1930-х годов, федеральное правительство поэтапно разрабатывало программы и стимулы, чтобы помочь бедным, среднему классу, ветеранам и другим людям приобрести жилье. Другими словами, никакой национальной жилищной политики с нуля.

Вне досягаемости

Рост цен на жилье в США вызывает опасения по поводу доступности

Источник: S&P CoreLogic Case-Shiller

Байден хочет добиться большего.Его администрация требует 213 миллиардов долларов для «производства, сохранения и модернизации» более 2 миллионов домов в рамках своего обширного пакета инфраструктуры, а также целого ряда социальных расходов, которые увеличат сумму, которую американцам придется содержать крыши над головой.

Все это будет добавлено к более чем 50 миллиардам долларов, которые Конгресс выделил на помощь домохозяйствам, которые не выплачивали арендную плату и ипотечные платежи во время пандемии.

Хотя пандемия вынудила федеральное правительство быть более гибким в разработке программ и выделении средств на оказание помощи, нет никакой гарантии, что эти меры — даже если они будут приняты — окажутся серебряной пулей.

«Самый большой риск — это внедрение», — говорит Кэрол Галанте, директор факультета Центра жилищных инноваций Тернер Калифорнийского университета в Беркли.

— Оливия Рокеман

Экономическая ситуация

В Южной Корее в прошлом году впервые в новейшей истории было зарегистрировано больше смертей, чем рождений, что побудило тогдашнего заместителя министра финансов Ким Ён Бома объявить эту веху «крестом смерти». Хотя положение Кореи является экстремальным, оно не уникально: согласно прогнозам Департамента по экономическим и социальным вопросам ООН, каждый шестой человек в мире будет старше 65 лет к 2050 году по сравнению с каждым одиннадцатым в прошлом году.

«Проблема сокращения населения больше не проблема будущего; это текущая реальность во многих странах », — говорит Сонал Варма, главный экономист по Индии и Азии (кроме Японии) в Nomura в Сингапуре.

  • Прочтите полную историю Сэма Кима для журнала Bloomberg Markets здесь.

Обязательно к прочтению сегодня

  • Глобальный налог. Европейские правительства все больше уверены, что скоро будет достигнута сделка с США о минимальном глобальном корпоративном налоге и связанных мерах, чтобы заставить транснациональные корпорации платить больше странам, в которых они работают, сообщает Bloomberg.
  • Киви смена. Центральный банк Новой Зеландии прогнозировал, что его официальная денежная ставка может начать расти во второй половине следующего года, присоединившись к Канаде в сообщении о потенциальной отмене стимулов.
  • Кормовой макияж. Поскольку до их нынешних сроков осталось всего несколько месяцев, вице-председатели Федеральной резервной системы Рэндал Куорлз и Ричард Кларида получили во вторник напоминание о том, что их время на посту, возможно, истекает.
  • Китай Смягчает. Согласно сводному индексу, объединяющему восемь ранних индикаторов, отслеживаемых Bloomberg, в мае сильный экономический рост Китая несколько снизился.
  • Андские гавани . Традиционные безопасные места Латинской Америки Чили, Перу и Колумбия больше не защищены от гнева инвесторов на фоне политических потрясений.

Необходимое исследование

Размер баланса Федеральной резервной системы может вырасти до 9 трлн долларов к 2023 году и остаться на этом уровне или упасть до 6,6 трлн долларов к 2030 году при различных сценариях, ФРС Нью-Йорка сказал в исследовании. В настоящее время это 7,9 триллиона долларов.

«Баланс ФРС еще долгое время будет гигантским», — говорит Алан Блиндер, бывший вице-председатель ФРС, ныне профессор Принстона.

  • Чтобы понять, что означают раздутые балансы, ознакомьтесь с анализом Джеффа Блэка из журнала Bloomberg Markets.

На #EconTwitter

Жилье у всех на уме:

Читайте больше отзывов в Twitter

Вам нравится читать New Economy Daily?

  • Щелкните здесь, чтобы увидеть больше экономических новостей

  • Подключайтесь к подкасту Stephanomics

  • Подпишитесь на нашу ежедневную рассылку по линиям поставок, здесь на нашу еженедельную новостную рассылку Beyond Brexit

    1

    900 us @economics

Великий кризис доступности ломает Америку

В 2010-х годах уровень безработицы в стране упал с максимума в 9.9 процентов до нынешнего уровня всего 3,5 процента. Экономика росла с каждым годом. Заработная плата высокодоходных работников повысилась, как только закончилась Великая рецессия, и повысилась для работников с низкими доходами во второй половине десятилетия. Уверенность американцев в экономике достигла наивысшего уровня с 2000 года, прямо перед тем, как лопнул пузырь доткомов. Заглавные экономические показатели выглядели хорошо, если не превосходно.

Но помимо основных экономических показателей, метастазировал разнообразный и странно невидимый экономический кризис: назовем его Великим кризисом доступности.Этот кризис затронул не только то, что семьи зарабатывали, но и другую половину бухгалтерской книги — то, как они тратили свои заработки. В одно из лучших десятилетий, когда-либо зарегистрированных в американской экономике, семьи обескровливали домовладельцы, администраторы больниц, университетские стипендии и центры по уходу за детьми. Для миллионов бурно развивающаяся экономика казалась ненадежной или просто ужасной.

Энни Лоури: Отменить миллиардеров

Взгляд на экономику через парадигму стоимости жизни помогает объяснить, почему примерно двое из пяти взрослых американцев изо всех сил пытались найти 400 долларов в чрезвычайной ситуации спустя столько лет после окончания Великой рецессии.Это помогает объяснить, почему каждый пятый взрослый не может полностью оплатить счета за текущий месяц. Это демонстрирует, почему неожиданный счет за ремонт печи, штраф за парковку, судебный сбор или медицинские расходы остаются губительными для стольких американских семей, несмотря на все богатство, накопленное этой страной. Полностью каждое третье домохозяйство классифицируется как «финансово уязвимое».

Наряду с ростом неравенства, замедлением роста производительности и сокращением среднего класса, рост стоимости жизни стал центральным аспектом американской экономической жизни.Это кризис, поддающийся политическим решениям на уровне штатов, местном и федеральном уровнях — со всеми кандидатами 2020 года, включая президента Дональда Трампа, которые дразнят или предлагают радикальные решения проблемы. Но без этих решений, похоже, в обозримом будущем ситуация обязательно ухудшится: домохозяйства станут уязвимыми, усугубит неравенство в стране, замедлит рост, снизит производительность и поставит мечты семей о безопасности вне досягаемости.

Цена на жилье представляет собой наиболее острую часть этого кризиса.В городских районах, таких как Район залива, Сиэтл и Бостон, острая нехватка предложения привела к резкому росту цен — миллионы семей с низким и средним доходом больше не могут покупать дома в центре. Средняя запрашиваемая цена дома на одну семью в Сан-Франциско достигла 1,6 миллиона долларов; даже при нынешних низких процентных ставках для этого потребуется ежемесячный платеж по ипотеке в размере примерно 6000 долларов, если предположить, что семья заплатит стандартные 20 процентов. На Манхэттене объявления о продаже сейчас стоят в среднем около 1800 долларов за квадратный фут.

Кризис стоимости жилья в районе залива и Нью-Йорке может быть самым непристойным в стране. Но проблема носит национальный характер и обусловлена, помимо других тенденций, сочетанием застойной заработной платы, ограничительных строительных норм и правил и недостаточных инвестиций в строительство. Цены на жилье растут быстрее, чем заработная плата, примерно в 80 процентах американских метрополитенов. В 2018 году доступность жилья снизилась во всех 160 городских районах, проанализированных Национальной ассоциацией риэлторов, за исключением Декейтера, штат Иллинойс.Рост цен и нехватка жилья давят на семьи в Рино, Миннеаполисе и Фениксе.

Проблема теперь распространяется даже на сельских районов, где рост доходов отстал в посткризисный период. Недавний отчет Pew Charitable Trusts обнаружил «значительный» рост числа домохозяйств, тратящих половину или более своего дохода на жилье в сельских округах по всей стране. Жилищный кризис поразил также округ Берти, Северная Каролина, и округ Ирион, штат Техас.*

Одним из основных последствий кризиса стоимости жилья стало превращение Соединенных Штатов в страну арендаторов. Уровень домовладения упал с пикового значения почти 70 процентов в середине августа до менее 65 процентов сегодня; эти цифры более остры для миллениалов, у которых уровень владения жильем на 8 процентных пунктов ниже, чем у их родителей того же возраста. Не имея возможности купить жилье, примерно 3,5 миллиона молодых семей продолжали снимать жилье, задерживая накопление богатства когорт миллениалов и поколения X, тем самым обрекая их на худшую траекторию собственного капитала на всю оставшуюся жизнь.А аренда для многих семей также недоступна: почти половина арендаторов сталкивается с неудобными ежемесячными счетами, а стоимость аренды росла быстрее, чем доходы арендаторов в течение полных 20 лет.

Кризис стоимости жизни распространяется не только на жилье. Расходы на здравоохранение также непомерны: американцы платят за страхование и медицинские услуги примерно в два раза больше, чем граждане других богатых стран, но у них нет лучших результатов. В период после рецессии страховые взносы, отчисления и личные расходы в целом продолжали расти, разъедая семейные бюджеты, закидывая миллионы в долги и обрекая миллионы на банкротство.

«Бремя затрат» на медицинское страхование увеличилось в течение 2010-х годов; Только с 2010 по 2016 год взносы по частному семейному страхованию подскочили на 28 процентов до 17 710 долларов, в то время как медианные доходы домохозяйств выросли менее чем на 20 процентов. Это означало меньшую заработную плату для рабочих. Франшизы — то, на что семье приходится раскошелиться, прежде чем сработает страховка, — также резко выросли. С 2010 по 2016 год доля сотрудников в планах медицинского страхования с франшизой подскочила с 78 до 85 процентов. А средняя годовая франшиза выросла с менее чем 2000 долларов до более чем 3000 долларов.

Страховые взносы в стране и бремя расходов на медицинское обслуживание из кармана очень, очень высоки, в том числе для людей с государственными субсидиями или государственным покрытием. В среднем человек, участвующий в программе Medicare, тратит на здравоохранение 5 460 долларов сверх суммы, которую они платят за страховку каждый год. Среднестатистический человек с Медикейд тратит почти половину этой суммы. Неудивительно, что два из трех банкротств связаны с проблемами со здоровьем, и почти 140 миллионов взрослых американцев ежегодно сообщают о «медицинских финансовых трудностях».

Далее идет задолженность по студенческим ссудам, камень в триллион долларов, возложенный на спину молодых людей. Или, если быть более точным, камень за 1,4 триллиона долларов, что на 6 процентов больше, чем в прошлом году, и на 116 процентов за десятилетие; В настоящее время задолженность по студенческим ссудам является большим бременем для домашних хозяйств, чем ссуды на покупку автомобилей или кредитные карты. Половина студентов сейчас берут ссуды того или иного рода, чтобы попытаться получить высшее образование, а непогашенная задолженность обычно составляет от 20 до 25 тысяч долларов, требуя ежемесячных выплат от 200 до 300 долларов, хотя, конечно, многие студенты должны гораздо больше.Сейчас почти 50 миллионов взрослых вынуждены отрабатывать долговую нагрузку на образование, в том числе каждый третий взрослый в возрасте от 20 до 20 лет, стирая премию за благосостояние колледжа для молодых американцев и уменьшая премию за колледж.

Даниэль Марковиц: Как жизнь превратилась в бесконечное ужасное соревнование

Наконец, уход за детьми. Расходы на детский сад, няню и другие услуги по прямому уходу за детьми за последние четыре десятилетия увеличились на 2000 процентов, и теперь семьи обычно тратят от 15 000 до 26 000 долларов в год, чтобы кто-то присматривал за своим ребенком.Такая помощь крайне недоступна для родителей с низким доходом в городских районах по всей стране, что приводит к тому, что многие люди бросают работу. Но каждая четвертая американская мать возвращается к работе в течение двух недель после родов, настолько тяжелым бременем являются других проживающих в этой стране. Вся система сломана.

Федеральное правительство установило ориентир, согласно которому семьи с низким доходом не должны тратить более 7 процентов своего дохода на уход за детьми. Но уход за детьми, как правило, является самой крупной статьей бюджета молодых семей, даже больше, чем арендная плата или ипотечные выплаты: помещение ребенка в детский сад стоит 18 процентов годового дохода в Калифорнии; варианты проживания на дому составляют 14 процентов семейного дохода в Небраске; профессиональная забота о младенце в округе Колумбия обходится дороже, чем зарабатывает большинство бедных семей.

Все это складывается, и все это вычитается из благополучия семьи. Ценники на обучение и плату в колледжах и университетах росли вдвое быстрее, если не больше, в последние годы. Стоимость аренды опережает рост заработной платы на процентный пункт или более в год. Затраты на здравоохранение росли вдвое быстрее, чем заработная плата рабочих. И расходы на уход за детьми резко возросли. Это ценовое давление особенно остро ощущается на молодых американцах, которые увидели худшие перспективы трудоустройства и меньшую прибавку к зарплате, чем их старшие коллеги.

Эффекты разнообразны. Высокие затраты не позволяют рабочим переезжать в высокопроизводительные города, тем самым подавляя экономическую активность страны и снижая ее ВВП; экономисты подсчитали, что ВВП был бы на 10 процентов больше, если бы больше рабочих могли позволить себе жить в таких местах, как Сан-Хосе и Бостон. Высокие затраты вынуждают семьи откладывать вступление в брак и заводить меньше детей, а мечта о собственном доме становится недосягаемой.

Прочтите: Тайный позор американцев среднего класса

Что, пожалуй, больше всего расстраивает, так это то, что Великий кризис доступности поддается политическим решениям, которые большинство других богатых стран приняли несколько десятилетий назад.В других странах с развитой экономикой уход за детьми, дошкольное образование и высшее образование являются общественными благами и не требуют долгов с высокими процентными ставками или бесконечных поисков истощенных молодых родителей. В других богатых странах есть системы общественного здравоохранения, которые охватывают всех с гораздо меньшими затратами, будь то через социализированные или частные модели. И многочисленные предложения по преобразованию жилищного строительства в этой стране, в том числе одно, которое только что провалилось в законодательном органе Калифорнии.

Но великий кризис доступности скрывается на виду, очевиден для домашних хозяйств, но не упоминается в основных экономических показателях страны.Он сохраняется даже тогда, когда президент Дональд Трамп справедливо хвалит рост страны, низкий уровень безработицы и рост доходов домохозяйств. И хотя существует множество общенациональных политик, которые могут положить конец кризису, все они вряд ли пройдут через сломленный Конгресс страны; Самый светлый луч надежды связан с политикой отдельных штатов в области жилья и здравоохранения. Но это все еще тусклый проблеск. Этот кризис, похоже, останется с нами в ближайшее десятилетие, какими бы рецессиями или расширениями он ни был.


* В более ранней версии этой статьи неверно указано, где находится округ Берти. Это в Северной Каролине, а не в Вирджинии.

Влияние плана Берни Сандерса в области доступного жилья на экономичный, средний класс

  • В США кризис доступности жилья.
  • Сенатор Берни Сандерс хочет справиться с кризисом, построив 10 миллионов единиц постоянно доступного жилья.
  • Этот план радикально улучшит здоровье и финансовое благополучие 10 миллионов американских семей с низкими доходами.
  • Но этот план также приведет к росту стоимости жилья по рыночной цене для семей среднего класса.
  • Дэрил Фэйрвезер — главный экономист Redfin, где она ведет исследования тенденций в области жилищного строительства и влияния жилья на экономику.
  • Посетите домашнюю страницу Business Insider, чтобы узнать больше.
Идет загрузка.

Нам очень жаль! Произошел сбой системы, и на этот раз мы не смогли принять вашу электронную почту.

Спасибо за регистрацию!

Соединенные Штаты в настоящее время сталкиваются с кризисом доступности жилья: 31% американских семей тратят более 30% своих доходов на жилье, а 71% арендодателей с крайне низким доходом тратят на него более половины своего дохода.Еще полмиллиона американцев бездомны.

Многие кандидаты в президенты 2020 года предложили жилищную политику, которая частично решила бы кризис доступности, но сенатор Берни Сандерс представил наиболее агрессивный: план стоимостью в несколько триллионов долларов, который полностью изменит рынок жилья в США.

Самая амбициозная жилищная идея Сандерса заключается в том, чтобы федеральное правительство потратило 2,5 триллиона долларов на строительство 10 миллионов постоянно доступных жилищных единиц — достаточно новых единиц жилья, чтобы удвоить весь жилищный фонд Техаса.Сандерс также хочет, чтобы правительство было одновременно строителем и арендодателем этих домов и устанавливало арендную плату ниже рыночной.

В случае реализации план Сандерса может не только преобразовать жилищное строительство в Соединенных Штатах, но и повлиять на всю экономику США, улучшив здоровье и экономические результаты 10 миллионов семей.

Но есть и серьезный потенциальный недостаток: это может также вызвать конкуренцию и рост затрат на строительство частных домов, а также сделать жилье по рыночным ценам еще более дорогим.Это означает, что американцы среднего класса, которые также ограничены в своем жилищном бюджете, могут столкнуться с более высокой арендной платой и еще более высокими ценами из-за отсутствия домовладения.

Предоставление жилья улучшит жизнь семей с низкими доходами

8 миллионов семей с крайне низким доходом, которые в настоящее время тратят более 50% своих доходов на аренду, будут основными бенефициарами плана Сандерса.

План Сандерса не только накрыл бы крышу над головами этих семей, но также помог бы их здоровью и кошелькам.По данным Национальной жилищной коалиции с низким доходом, домохозяйства с тяжелым бременем стоимости жилья тратят на 75% меньше на здравоохранение и на 40% меньше на еду, чем аналогичные домохозяйства, которые бедны, но тратят менее 50% своего дохода на аренду. Семьи, обремененные расходами на жилье, также не могут делать сбережения на случай чрезвычайных ситуаций или на свое будущее.

Учитывая эти улучшения, гуманитарное обоснование плана Сандерса очевидно.

Увеличение объемов государственного строительства приведет к повышению цен на жилье по рыночной цене

Если бы мы щелкнули пальцами и волшебным образом увеличили текущее предложение жилья, доступного для американцев с низким доходом, цена на типичный дом в США сегодня, вероятно, останется прежней. без изменений.

Это потому, что постоянно доступное жилье — такое, которое хочет построить Сандерс, — предназначено для людей, которые в настоящее время не могут позволить себе типичный дом и часто не имеют другого выбора, кроме как жить в некачественном жилье. Эти американцы с низкими доходами не взвешивают, сколько денег потратить на жилье, они либо полностью исключены из цен на рынке жилья, либо тратят на жилье как можно больше денег.

Увеличение предложения государственного жилья американцам, находящимся в крайне небезопасном жилье, практически не повлияет на спрос на подавляющее большинство жилья по рыночной цене.

Но есть несколько причин, по которым план Сандерса может иметь большое негативное влияние на предложение жилья по рыночным ценам.

В 2019 году на частное жилищное строительство пришлось 515 миллиардов долларов, или 2,4% ВВП. Сандерс планирует, чтобы правительство потратило 2,5 триллиона долларов на строительство доступного жилья в течение 10 лет. Это примерно 50% от нынешнего уровня частного жилищного строительства.

Столь значительное увеличение государственных расходов на жилищное строительство почти наверняка приведет к увеличению затрат на жилищное строительство.

Во многих городах с дорогим жильем одна только земля составляет более половины стоимости дома, что помогает объяснить, почему строительство скромной двухкомнатной квартиры в Калифорнии стоит 750 000 долларов. Затраты на рабочую силу также высоки: в Сан-Франциско рабочие-строители зарабатывают в среднем 90 долларов в час.

Если правительство попытается увеличить жилищное строительство на 50%, конкуренция за строительные ресурсы — труд, строительство и материалы — также возрастет, что приведет к увеличению затрат для частных строителей, которые уже сталкиваются с низкой рентабельностью.

Это вынудит частные жилищные строительные фирмы резко поднять цены или признать свою убыточность.

Эффект колебания будет заключаться в ограниченном росте предложения жилья по рыночной цене, что приведет к росту цен на жилье по рыночной цене. Это будет означать, что арендаторы среднего класса — 27% из которых тратят более 30% своих доходов на аренду) — могут столкнуться с более высокой арендной платой.

Владельцы существующих домов увидят, что стоимость их домов увеличится с сокращением объемов нового частного строительства, но рост цен на жилье сделает еще более трудным для арендаторов стать покупателями жилья впервые в то время, когда они впервые покупают жилье. сталкиваются с нехваткой домов на продажу, жесткой конкуренцией и высокими ценами.

Никакой волшебной пули

Когда экономика сталкивается с рыночным провалом, таким как кризис доступного жилья, мы вынуждены выбирать между двумя несовершенными вариантами: мы можем заставить правительство вмешаться и принять непредвиденные последствия этого вмешательства, или мы можем продолжить со статус-кво свободного рынка.

У Сандерса есть другие жилищные планы, которые могут частично снизить давление на средний класс. Но эти планы чреваты еще более неприятными непредвиденными последствиями.

Например, Сандерс хочет ввести национальный контроль за арендной платой, который в краткосрочной перспективе защитит арендаторов от повышения арендной платы. Тем не менее, экономические исследования контроля арендной платы показывают, что в долгосрочной перспективе он побуждает арендодателей преобразовывать квартиры в кондоминиумы, что снижает доступность и способствует облагораживанию кварталов.

Многие демократические кандидаты в президенты предложили политику компромисса, при которой правительство слегка вмешивается в рынок жилья. Эти планы бледнеют по сравнению с планом Сандерса по созданию 10 миллионов новых доступных жилищных единиц.

Избиратели должны взвесить, насколько далеко должно пойти правительство, чтобы помочь американцам с крайне низким доходом, которые серьезно обременены расходами на жилье, по сравнению со степенью потенциальных негативных последствий для арендаторов из среднего класса и впервые покупающих жилье.

Дэрил Фэйрвезер — главный экономист Redfin, где она ведет исследования тенденций в области жилищного строительства и влияния жилья на экономику. Следуйте за ней в Twitter @FairweatherPhD.

Проблема | Национальная жилищная коалиция с низким доходом


Рекордное число семей не могут позволить себе приличное место, чтобы позвонить домой:

  • На национальном уровне наблюдается нехватка более 7 миллионов доступных домов для 10 жителей нашей страны.8 миллионов плюс семьи с очень низким доходом. View The Gap
  • Нет штата или округа, где арендатор, работающий полный рабочий день с минимальной заработной платой, может позволить себе квартиру с двумя спальнями. Просмотреть карту вне досягаемости
  • Семьдесят процентов семей с крайне низким доходом несут серьезное бремя расходов, выплачивая более половины своего дохода за аренду.

Это проблема! Это затрагивает каждый штат и каждое сообщество. У семей есть несколько вариантов. С каждым годом дефицит становится все хуже; Вот почему люди в нашей стране бездомные и почему семьи не могут оплачивать продукты и посещения врача.

Почему это важно:

Жилье является ключом к сокращению межпоколенческой бедности и повышению экономической мобильности. Исследования показывают, что расширение доступа к доступному жилью является наиболее рентабельной стратегией сокращения детской бедности и повышения экономической мобильности в Соединенных Штатах. Экономист из Стэнфорда Радж Четти обнаружил, что дети, переехавшие в районы с более низким уровнем бедности, увидели, что их заработок во взрослом возрасте увеличился примерно на 31%, повысилась вероятность жить в более благополучных районах, когда они стали взрослыми, и снизилась вероятность стать родителем-одиночкой.Более того, дети, живущие в стабильных доступных по цене домах, с большей вероятностью будут преуспевать в школе и имеют больше возможностей учиться в классе и за его пределами.

Расширение доступа к доступному жилью способствует экономическому росту. Исследования показывают, что нехватка доступного жилья обходится американской экономике примерно в 2 триллиона долларов в год в виде снижения заработной платы и производительности. Без доступного жилья семьи ограничивают возможности увеличения заработка, что приводит к замедлению роста ВВП. Фактически, по оценкам исследователей, рост ВВП с 1964 по 2009 год составил бы 13.На 5% выше, если у семей был бы лучший доступ к доступному жилью. Это привело бы к увеличению дохода на 1,7 триллиона долларов, или на 8 775 долларов дополнительной заработной платы на одного рабочего. Более того, каждый доллар, вложенный в доступное жилье, стимулирует местную экономику за счет использования государственных и частных ресурсов для получения дохода, включая доходы резидентов и дополнительные местные налоговые поступления, а также поддерживает создание и сохранение рабочих мест.