Дом элит класса – Как не ошибиться при подборе элитной недвижимости, какие «подводные камни» стоит избегать на рынке недвижимости + полезные советы, на что обратить внимание, при выборе подходящего объекта

Содержание

Премиум-класс и элитное жилье - в чем разница?

Распределение новостроек по разным классам жилья – предмет давних споров на рынке недвижимости. Но если раньше все позиционировали свои объекты, как им больше нравилось, то сейчас вырисовывается более четкая классификация жилья. Недавно проект «Недвижимость Mail.ru» рассказал, как отличить экономкласс от комфорткласса. На этот раз объясним, в чем отличия между премиум-классом и элитным сегментом.

Просматривая рекламу или объявления о продаже дорогого жилья, вы наверняка заметите, что застройщики обычно позиционируют свои объекты как элитные, премиум-класс или делюкс. Но почти невозможно разобраться, какие из них, грубо говоря, «элитнее», лучше, дороже или качественнее.

«Трудности с классификацией объектов в высоких ценовых сегментах возникают во многом потому, что застройщики стремятся позиционировать свои объекты в более высоком классе, чтобы повысить статус объекта и его капитализацию, а также привлечь покупателей», - пояснила Анна Карпова, директор департамента элитной недвижимости риелторской компании Est-a-Tet.

По мнению экспертов, между премиум- и элитным классами  можно найти  ощутимые различия, то элитный сегмент и делюкс – почти одно и то же. Термин делюкс чаще применяется к клубным домам с небольшим количеством квартир, с шикарными парадными входами и собственным лобби, с большими площадями квартир (от 150 кв. м) и потолками высотой от 3,6 метров. Но назвав такие объекты элитными, вы все равно не ошибётесь.

Однако премиум-класс стопроцентно элитным назвать нельзя, хотя он, безусловно, относится к дорогому жилью. Эксперты Est-a-Tet рассказали о сходствах и различиях между этими двумя сегментами.

Местоположение. И дома премиум-класса, и элитные всегда строятся в престижном центре города. Если говорить о Москве, то в ней такое жилье может располагаться только в пределах Центрального административного округа, при этом элитные – внутри Садового кольца, Пресненском районе и в Хамовниках.  

Технология строительства. Такие дома всегда только монолитные или монолитно-кирпичные.

Архитектура. В обоих случаях дома строятся по индивидуальным проектам. Но если в элитном сегменте проекты всегда разрабатывают известные студии или именитые архитекторы, то в премиум-классе это необязательное условие.  

Планировки. Свободные планировки квартир обязательны в обоих случаях.

Качество отделки общих зон. В премиум-классе при отделке фасадов и общественных зон (входных групп, вестибюлей, лестниц  и т.д.) используются качественные, но необязательно натуральные материалы. В случае с элитными домами натуральные материалы – непременное условие. В домах обоих сегментов устанавливают дорогую светотехнику.

Высота потолков. Минимальная высота потолков в домах элитного класса – 3,2 метра, в премиум-классе достаточно 3 метров.

Площади квартир. В премиум-классе средняя площадь квартир составляет 85-95 кв. м, в элитных домах - 90-120 кв. м.

Техническое оснащение. В домах обоих сегментов устанавливают современные системы вентиляции и кондиционирования, качественное лифтовое оборудование от иностранных производителей, систему «умный дом». В элитных домах также нередко бывают автономные системы энергообеспечения и фильтрации воды.  

Придомовая территория. Элитные дома и дома премиум-класса всегда имеют огороженную и благоустроенную территорию. Во дворе домов премиум-класса часто делают детские площадки и прогулочные зоны. На территории, прилегающей к элитным домам, всегда выполняют дорогостоящие ландшафтные работы.

Парковка. Подземный паркинг обязателен для домов обоих сегментов. Но в элитных иногда делают прямой доступ с парковки в жилые помещения. Кроме того, жители элитных домов имеют 2-3 машиноместа на квартиру, а в премиум-классе обычно меньше – 1,7 машиноместа.

Охрана и система безопасности. Видеонаблюдение и многоуровневая система охраны обязательны и том, и в другом случае.  Но в элитном классе иногда применяют высокотехнологичные системы доступа во двор и в здание.

Услуги управляющей компании. И в домах премиум-класса, и в элитных техническая служба должна работать круглосуточно. В элитных домах еще бывает ресепшн и обслуживающий персонал.

Инфраструктура. Дома обоих сегментов имеют собственную инфраструктуру (фитнес, салон красоты и т.д.). Но в элитных домах она обычно еще и изолирована от посторонних посетителей и рассчитана только на жильцов комплекса.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

На каком этаже лучше жить?

5 схем, которыми пользуются «брачные аферисты»

Новостройки: как отличить комфорткласс от эконома?

Как отличить элитный жилой комплекс от премиального

Споры о критериях элитной недвижимости не утихают с появление рынка квартир в Москве. И за четверть века его существования классифицировать жилые комплексы не пытался только ленивый.

Один из первых стандартов для разделения жилья на категории «эконом», «бизнес» и «элит» был предложен основателем агентства «Миэль» Григорием Куликовым. Позже появилась классификация, составленная ведущими в то время агентствами элитной недвижимости – Penny Lane Realty, Blackwood.

Согласно первой классификации элитным домом мог считаться проект, в котором количество квартир не превышала 25-30, в более поздней редакции планка количества квартир выросла до 40-50. Рынок менялся, а критерии подстраивались под новые проекты.

Впрочем, классификатор, согласно которому элитным домом считался жилой комплекс, расположенный в центре Москвы и с количеством квартир не более 40, существовал довольно долго. Однако в середине 2000-х годов группа МИАН вывела на рынок проект «Коперник», строительство которого было завершено в 2006 году. Несмотря на то, что в этом жилом комплексе 114 квартир, застройщик назвал его элитным проектом. Риэлторы спорить не стали. После этого элитные жилые комплексы стали появляться во всех районах Москвы и даже за её пределами.

Сегодня уже никого не удивляет жилой комплекс «Парк Рублёво», расположенный за МКАД, в Мякининской пойме, или – проект Level Barvikha Residence, который находится в посёлке Барвиха, в 10 км от МКАД. А по количеству квартир новые элитные жилые комплексы могут поспорить с большими проектами эконом-класса.

В настоящее время рекорд держит жилой комплекс «Садовые кварталы», застройщиком которого является группа «Интеко». В этом элитном доме – 1 050 квартир!

В последние три-четыре года эксперты рынка пытаются разделить элитное жильё на два класса – «премиум» и «люкс». Комплексами класса люкс называют по-настоящему элитное жильё, а в сегмент «премиум» попадают проекты, которые не дотягивают до элитных стандартов, но по каким-либо причинам застройщики этих домов уверены, что в бизнес-классе им тоже не место.

Очередная попытка «узаконить» преимиум-класс была проведена оргкомитетом премии Urban Awards, который создал новые стандарты для классов жилья. Согласно классификации организаторов премии, элитные дома могут быть расположены только в центральном округе Москвы, а жилые комплексы премиум-класса могут быть построены как в границах ТТК, так и за его пределами – на престижных окраинах западной и северной части столицы. Высота потолков в премиум-класса должна начинаться от 3,1 метров, в элитных комплексах – от 3,2. А средняя площадь жилья – 100-115 и 115-150, соответственно.

Также отличается количество машиномест, выделенных на каждую квартиру: в премиальных домах – 1,7 парковочных мест на квартиру, в элитке – от двух.

Остальные отличая носят больше рекомендательный характер. Например, организаторы премии пишут, что инфраструктуру в люксовых комплекс желательно изолировать от посторонних людей, и также желательно, чтобы в элитных домах работали горничные, садовники, воспитатели и служба доставки. Однако с наречием «желательно» критерий уже не является критерием.

Впрочем, эксперты элитного рынка отнеслись к появлению новой классификации жилья довольно скептично. В частности, управляющий партнёр IntermarkSavills Дмитрий Халин, заметил, что на рынке недвижимости Лондона нет как разделения жилья по сегментам, так и агентств, которые занимаются только дешёвыми, или только дорогими квартирами.

«Классификация жилья не нужна, – уверен он, – по крайней мере для людей, которые продают или покупают квартиры».

«Кому нужна эта классификация!», – согласна с коллегой гендиректор «Метриум Групп» Ольга Кузнецова. По её мнению, если делать какую-либо градацию жилых комплексов, то лучше привязаться к бальной системе.

Больше всего вопросов у экспертов вызывают такие важные критерии, как цена и расположение объекта. «На цену ориентироваться нельзя, – уверена партнёр Knight Frank Russia & CIS Мария Котова. – Завтра цены изменятся и тогда понадобиться новая классификация».

Тем более, что ситуация к падению цен располагает. Так, по словам представителя компании «Бест-Новострой» Оксаны Дивеевой, спрос в последнее время упал на 30%. А Мария Головина из «Баркли» добавила, что сегодня покупатели не торопятся приобретать жильё в ожидании больших скидок.

Расположение тоже не может быть серьёзным критерием, считает заместитель генерального директора агентства недвижимости «Калинка Риэлти» Алексей Сидоров: «В любом районе найдется девелопер с амбициями, объекты которого будут сильно отличаться от окружающей застройки». В качестве примера эксперт приводит жилой комплекс «Алые паруса» компании «Дон-Строй» и проекты Mirax Group.

В общем, нужна ли на рынке недвижимости классификация – большой вопрос. Главный довод в её пользу – это тщеславие покупателей… «Есть клиенты, которым важно похвастаться перед друзьями, что квартиру они приобрели в премиальном доме, не бизнес-класса!», – подытожила Мария Котова.

Всего лишь маркетинг? Жилые комплексы эконом, бизнес и элит-класса — pr-flat.ru

Все застройщики позиционируют свои проекты с точки зрения класса жилья - эконом, комфорт, бизнес или элит.

Жилые комплексы эконом, комфорт, бизнес и элит-класса – в чем разница? — pr-flat.ru

Жилые комплексы эконом, комфорт, бизнес и элит-класса – в чем разница?

Еще с 2013 года с целью улучшения взаимопонимания между застройщиками и покупателями, Фонд содействия развитию жилищного строительства выпустил «Единую классификацию многоквартирных домов». Но, несмотря на утвержденные нормативы, разделение жилых комплексов на классы по-прежнему остается весьма условным. 

Многие строительные компании присваивают своему проекту статус, не всегда соответствующий классификации – с целью формирования привлекательной маркетинговой концепции.

Чем выше класс, тем выше стоимость за квадратный метр. Таким образом, квартиры в двух схожих новостройках, которые отнесены к разным классам, например - эконом и комфорт, будут существенно отличаться в цене, не смотря на отсутствие фактических отличий между вариантами.

Критерии, определяющие разделение жилья на классы

С развитием строительной отрасли, технологий и принципов современного домостроения очень сложно однозначно оценить жилой комплекс и отнести его к определенному классу жилья. Жилье, которое 10 или даже 5 лет назад относилось к комфорт и даже бизнес-классу сейчас вполне может соответствовать лишь эконом варианту, как по качеству, так и по функциональному наполнению.

 

И все же, главным принципом, по которому определяется класс, является качество строительства.

 

Но также существует ряд сопутствующих критериев, которые являются универсальными:

- местоположение – инфраструктура и экология,

- архитектура проекта;

- качество материалов, используемых в отделке;

- метраж квартир, планировки;

- высота потолков;

- наличие и тип парковки;

- придомовая территория – благоустройство, функционал;

- охрана и безопасность.

 

Таким образом, все жилые проекты можно разделить на две большие категории: массовое и жилье повышенной комфортности. К первой группе относятся жилые комплексы эконом и комфорт класса, ко второму – класса комфорт-плюс, бизнес и элитные проекты.

Стоит отметить, что категория «комфорт-плюс» появилась на рынке лишь недавно, и каждый застройщик вкладывает в это определение свой собственный смысл, тем самым выделяя и подчеркивая особенности проекта, которые, по его мнению, являются преимуществом среди схожих предложений конкурентов

.

Чтобы разобраться, когда жилье действительно соответствует тому или иному классу, а когда его обозначение является маркетинговой уловкой, рассмотрим подробнее каждую классификацию.

 

Жилье эконом-класса

К эконом-классу относятся самые бюджетные проекты. Себестоимость таких жилых комплексов ниже за счет:

- стандартизации – использовании одного и того же макета во всех комплексах, отсутствие разнообразия планировочных решений,

- расположения – бюджетное жилье часто строят в отдаленных районах города или небольших населенных пунктах,

- использования недорогой технологии строительства – к эконом-классу относятся панельные дома и дома из пеноблоков,

- самой простой отделки – как в местах общего пользования, так и в квартирах,

- большого количества квартир на этаже – их число может достигать 12 и более.

Панельные дома относятся к сегменту эконом жилья — pr-flat.ru

Панельные дома относятся к сегменту эконом жилья

Отметим, что в проектах эконом-класса все чаще предусматривают наличие стандартной чистовой отделки, что позволяет покупателям дополнительно сэкономить личный или семейный бюджет.

Среди дополнительных критериев, по которым жилой комплекс можно отнести к бюджетному классу является отсутствие высоких потолков (до 2,7 м), отсутствие достаточного количества парковочных мест. 

При этом такие характеристики как, например, наличие закрытой придомовой территории, охраны и видеонаблюдения уже не являются бонусами только для жителей домов комфорт класса и выше, такие фишки теперь стандартные практически для всех современных проектов.

 

Жилье комфорт-класса

Цены на квартиры в новостройках комфорт класса выше, чем в эконом проектах. За что доплачивают покупатели:

- за единую концепцию – от архитектуры до планировок и общественных пространств,

- качество строительства – большая часть домов комфорт-класса построена с применением технологии монолитного строительства, либо монолитно-кирпичного,

- качество отделки – в холлах и подъездах таких домов выполняется отделка высококачественными материалами,

- за функциональность – в комплексах комфорт-класса предусмотрены дополнительные удобства для жителей, такие как мягкие зоны ожидания и рецепция, санузлы и мойки для лап собак в общественной зоне, игровые комнаты и многое другое,

- за благоустроенную придомовую территорию с ландшафтным озеленением, современными детскими и спортивными площадками.

Новостройки комфорт-класса строятся отличаются единой концепцией и высоким качеством строительства — pr-flat.ru

Новостройки комфорт-класса строятся отличаются единой концепцией и высоким качеством строительства

Дома комфорт класса строятся как в спальных, так и в центральных районах. Для владельцев авто проектируются наземный или подземный паркинги.

В квартирах таких комплексов может быть предусмотрено несколько вариантов отделки по желанию покупателя. Планировки отличаются эргономичностью и максимальным удобством.

 

Жилые комплексы бизнес-класса

Жилые комплексы бизнес-класса – это дома, рассчитанные на покупателей, готовых заплатить за следующие преимущества:

- расположение – в центре города или совсем недалеко от него, но при этом вдали от шумных транспортных магистралей, возможно – рядом с парком,

- за детально разработанный архитектурный проект с дизайн-решениями,

- использование высококачественных натуральных отделочных материалов,

- эксклюзивные планировки с высокими потолками (от 2,75 м),

- наличие теплого подземного паркинга для жителей дома и их гостей,

- наличие инфраструктуры на территории дома с прямым доступом для жильцов, например, СПА-центра с бассейном.

Настоящие дома бизнес-класса – являются редкими среди жилых проектов в региональных мегаполисах — pr-flat.ru

Настоящие дома бизнес-класса – являются редкими среди жилых проектов в региональных мегаполисах

Что важно, в домах бизнес-класса ограничивается количество квартир на этаже, обязателен ресепшн с консьерж-сервисом и индивидуальный подход к каждому жителю.

Элитные дома

Элитные жилые комплексы являются крайней редкостью для регионов, дома этого сегмента реализуются в Москве и Санкт-Петербурге. Дом элит-класса - это уникальный эксклюзивный проект, разработанный архитекторами с мировым именем совместно с не менее известными дизайнерами. В строительстве таких домов используются самые передовые технологии и материалы. Нередко подобные проекты являются результатом индивидуальной и дорогостоящей реконструкции исторических зданий в самом центре столицы.

Элитное жилье – это эксклюзивные проекты, рассчитанные на строго ограниченное число резидентов — pr-flat.ru

Элитное жилье – это эксклюзивные проекты, рассчитанные на строго ограниченное число резидентов

Расположение – исключительно в элитных районах города. Количество жильцов – строго ограничено. А персональный сервис в жилье такого класса включает огромный набор услуг – от решения бытовых вопросов до организации путешествий, праздников и многое другое. 

Вквартирах предусматривается пространство для нескольких больших гардеробных,
кинотеатров, зимнего сада, спорт-зала и других помещений.

Классификация элитной недвижимости и виды элитного жилья

Классификация элитной недвижимости и виды жилья

Специалисты портала «Сочи-Элит» готовы помочь в классификации элитной недвижимости и поделиться своими знаниями, позволяющими четко определить вид и класс объекта.

Содержание:
  1. Чем отличается элитное жилье от недвижимости другого класса?
  2. Виды элитной жилой недвижимости
  3. Определяем вид элитного жилья вместе со специалистом

Рынок недвижимости функционирует по строгим законам определения цены и качества предлагаемого товара. Для того чтобы правильно сориентироваться в стоимости жилья, следует знать, к какому виду и классу оно относится. Зачастую непросто правильно разобраться в этом вопросе. Многочисленные характеристики жилой недвижимости могут запутать непрофессионала в данной сфере, что повлечет за собой переплату средств при покупке объекта, принадлежащего к другому виду и более низкому классу. Вся элитная недвижимость Сочи тоже делится на конкретные виды. Специалисты портала «Сочи-Элит» помогут разобраться в многообразии имеющихся на рынке предложений.

Назад к содержанию

Чем отличается элитное жилье от недвижимости другого класса?

Вопрос о разделении жилой недвижимости на классы существенно осложняется тем, что не существует единого подхода к его решению. Именно по этой причине процесс констатации качества и статусности квартиры или дома имеет по большей мере субъективный характер. Часто говорят о том, что данная квартира или дом относятся к определенному классу, исходя из маркетинговых соображений или личных представлений об уровне созданных бытовых условий и комфорта. Мы расскажем, какая существует классификация элитного жилья среди профессионалов.

Специалисты в данной сфере пользуются совершенно конкретными критериями, позволяющими ориентироваться в ассортименте предложений рынка и различать классы жилых объектов.

Например, элитная недвижимость отличается от недвижимости премиум-класса своим размещением на карте города и метражом жилой площади. Дома и квартиры бизнес-класса существенно отличаются от объектов элитного сегмента. В недвижимости эконом-класса нет излишеств, повышенных требований к комфорту. Приобрести такой дом или квартиру может практически любой человек, обладающий доходом немного выше среднего. Жилая недвижимость эконом-класса для многих выполняет роль стартовой позиции, которая не требует вложения крупных денежных средств. Решающее значение при покупке такой квартиры играет ее цена. Все остальные требования являются достаточно скромными. Успешные деловые люди предъявляют к недвижимости более высокие требования. Они располагают средствами для создания условий жизни повышенного комфорта.

Классификация элитной недвижимости может быть осуществлена с учетом общепринятых параметров, определяющих привлекательность каждого объекта. Попробуем провести сравнительный анализ, систематизировав разные показатели, чтобы было проще определиться с привлекательностью объектов того или иного уровня.

Таблица классификации элитного жилья поможет узнать основные критерии, которые следует учитывать

з/п

Класс жилья

Территориальное расположение

Площадь

Внутренняя инфраструктура

Планировка

Качество ремонта

Цена

1

элитное

экологически чистые и престижные районы города

большая

закрытая территория, в подземной парковке выделены места для 1-2 машин на каждую квартиру, присутствует система охраны и разнообразных услуг

эксклюзивная

дорогостоящие материалы, дизайнерский проект

высокая

2

премиум-класса

развитые районы города с хорошей транспортной развязкой

больше средних размеров

закрытый двор, 1 место для машины на каждую квартиру, функционирует система охраны

может быть индивидуальной

евроремонт

выше средней

3

бизнес-класса

район может быть любым

средней величины

закрытый двор, наземный или небольшой подземный паркинг

улучшенная

евроремонт

средняя

4

эконом-класса

район может быть любым

маленькая

двор может быть закрытым, парковка - наземная

стандартная

стандартный пакет ремонтных работ и перечень использованных материалов

бюджетная

Очевидными являются преимущества качественных и количественных характеристик жилой элитной недвижимости. Попробуем теперь разобраться в ее основных видах.

Назад к содержанию

Виды элитной жилой недвижимости

Виды элитного жилья достаточно разнообразны, что предоставляет прекрасные возможности для его выбора с учетом индивидуальных запросов. В таком перечне присутствуют:

  • пентхаусы – огромные комфортабельные квартиры на верхнем этаже небоскребов, в которых предусмотрено наличие террас, открытых бассейнов, отдельных лифтов, зон отдыха на свежем воздухе;
  • многоквартирные дома элитного формата расположены в престижных районах на благоустроенной территории, с авторским дизайном, прекрасным наполнением, широким ассортиментом предоставляемых услуг;
  • таунхаусы – среднее решение между особняком и городской квартирой, чаще всего возводятся на окраине городов в лесопарковой зоне, имеют два-три этажа, отдельный вход, небольшой двор, гараж, парковку;
  • апартаменты – большие жилые площади свободной планировки с авторским дизайном и стильным интерьером;
  • лофты – сочетающие в себе современные взгляды на то, каким должно быть жилье прогрессивного человека. Отличаются высокими потолками, большими окнами в пол, своеобразным интерьером, при создании которого используются металл и пластик;
  • элитная недвижимость в домах исторического сегмента, отнесенных к памятникам архитектуры;
  • элитные особняки, находящиеся вдали от мирской суеты и обладающие всем необходимым для жизни повышенного комфорта.

Каждый из перечисленных видов элитной недвижимости имеет свойственные лишь ему отличительные особенности, которые находят своих благодарных почитателей.

Назад к содержанию

Определяем вид элитного жилья вместе со специалистом

Специалисты портала «Сочи-Элит» помогут не только определить виды элитной недвижимости и ее класс, но и подобрать лично для вас тот вариант, который будет максимально соответствовать вашим вкусам и предпочтениям. Вместе мы осуществим осмотр понравившейся квартиры или дома, составим правильное представление о ее реальной рыночной стоимости.

Назад к содержанию

Правильные излишества: какая инфраструктура необходима элитному комплексу

Мнение покупателей

Покупатели элитной недвижимости в Москве настроены достаточно консервативно, вставая на позицию застройщиков (см. таблицу): в первую очередь они готовы платить за выгодное местоположение объекта, утверждают риелторы. А инфраструктурное окружение, по их оценке, даже не входит в пятерку самых распространенных требований к премиальному жилью. «Вначале клиент всегда смотрит на престижность локации, затем на стоимость жилья. Далее его, как правило, интересуют площадь квартиры и планировочные решения. Затем покупатель оценивает архитектурную концепцию и дизайн», — поясняет Екатерина Тейн.

По мнению Ольги Денисовой, одно из главных качеств «элитки» — клубность. «Говоря проще, клубным может называться небольшой дом с малым количеством квартир, расположенный в обособленной однородной среде. В остальном девелоперу придется соотносить возможности площадки с предпочтениями целевой аудитории», — рассуждает представитель «Магистрата».

Новые районы элитной застройки за счет большей свободной площади позволяют девелоперу строить все необходимое для своих объектов, но и формат у этого жилья будет немного другим. Сочетания пока редки, однако пользуются большим спросом

По ее словам, объекты в самом центре, например на Балчуге или Остоженке, будут более камерными, а значит, менее обеспеченными собственной инфраструктурой. «Зато новые районы элитной застройки за счет большей свободной площади позволяют девелоперу строить все необходимое для своих объектов, но и формат у этого жилья будет немного другим. Сочетания пока редки, однако пользуются большим спросом», — говорит Ольга Денисова.

Один из актуальных примеров нового подхода — строящийся комплекс клубных домов «Садовые кварталы», который расположен на площади в 10,5 га в Хамовниках. Это четыре квартала клубных домов с разнообразной социальной, бытовой и торгово-развлекательной инфраструктурой: собственная школа, четыре детских сада, несколько детских клубов и торговые галереи. Более половины «Садовых кварталов» займет парковая зона с собственным прудом. Центральная часть комплекса станет полностью пешеходной и открытой для всех желающих. Однако вход во внутренние дворики корпусов останется доступным только их жителям. Транспортная инфраструктура будет размещена под землей.

Элитный жилой комплекс «Садовые кварталы»

По мнению Дмитрия Коробейкина из «Лидер-Инвест», только удачная комбинация предпочтений — местоположение, инфраструктура, качественные материалы, архитектура, инженерия, отделка — увеличивает конкурентоспособность и привлекательность объекта. Выделить инфраструктуру или какой-либо другой фактор невозможно, поэтому покупатель выбирает проект, сочетающий в себе весь набор характеристик элитного жилья.

«Согласитесь, представители этой целевой аудитории вряд ли остановят свой выбор на китайской марке автомобиля, даже если его салон будет высочайшего качества. И наоборот, они не купят дорогой автомобиль класса люкс со стандартным салоном»», — подчеркивает Коробейкин.

Чем отличается жилье классов премиум, элит и делюкс?

В России пока не существует единой классификации жилья. Рынок недвижимости делится на классы абсолютно по разным критериям. Сегодня многие риэлторы пользуются традиционным набором терминов: «премиум», «элит» и «делюкс». Но каждый застройщик города Москвы трактует по-своему понимание класса жилья. Элитная недвижимость и недвижимость делюкс, например, очень схожи по характеристикам, чего не скажешь про премиум-класс.

Премиум

Жилье такого класса должно находиться в Центральном административном округе города Москва. Строительство этого жилья выполнено по технологии монолит или монолит-кирпич. Фасадная отделка, а также общественные зоны должны быть выполнены из качественных отделочных материалов. Высота потолков в помещениях не должна быть меньше 3-х метров. По площади квартиры премиум-класса составляют от 85-ти до 95-ти кв. метров.

У этого жилья должно быть качественное вентиляционное и лифтовое оборудование, желательно иностранных производителей. Также имеется система «умный» дом. Присутствует подземная парковка не менее 1,7 м/м на одну квартиру. Конечно же, такое жилье должно быть оснащено усиленной системой безопасности (видеонаблюдение, многоуровневая охрана, а также работник охранного агентства, который контролирует доступ во двор и здание). Безусловным является наличие разнообразных средств коммуникаций: интернета, телефонной линии и спутникового телевидения. Жилой комплекс такого класса должен быть оснащен собственной инфраструктурой.

Элит

Недвижимость этого класса также находится в Центральном административном округе. Элитные дома должны быть выстроены по уникальному проекту известных архитектурных бюро. Технология строительства ничем не отличается от премиум-класса. Но здесь должно быть обязательное применение дорогостоящих натуральных отделочных материалов. Потолки должны быть более 3,2 м высотой, квартиры площадью от 95-ти метров.

Комплекс элит-класса должен быть оснащен самой современной системой «умный» дом, а также вентиляцией, системой кондиционирования, энергосбережения, а также фильтрации воды. Территория должна быть полностью благоустроена. Обязательно должна присутствовать подземная парковка не менее 2 м/м на одну квартиру (иногда даже с доступом в жилые квартиры). Дом и придомовая территория должны усиленно охраняться многоуровневой охранной системой. Также предполагается наличие цифровых телефонных линий, интернета, спутникового ТВ. А также есть закрытая собственная инфраструктура. Элитная недвижимость в Москве на первичном рынке является очень востребованной.

Делюкс

Этот класс по большому счёту ничем не отличается от элитного. Единственная разница в том, что этот термин применяется к квартирам площадью от 150 кв. метров с потолками от 3,6 м. А если вы назовете эти объекты определением «элит», то не ошибетесь.

Следует отметить, что эта классификация жилья не принята на государственном уровне, и за нарушение этих правил санкции не предусматриваются.

Элитное жилье: параметры роскоши

Есть ли параметры у роскоши? Оказывается, есть, особенно если речь идет об элитном жилье. Решая приобрести квартиру элит-класса, не помешает разобраться, действительно ли вам предлагается то, что заявлено в ярких рекламных проспектах. Какое жилье относится к элитному классу, и какие параметры скажут о том, что перед вами то, что вы так долго искали? Ответ на эти вопросы, DomostoryNN узнал у экспертов.

Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы

Проекты элит-класса не слишком рекламируются потому, что приобрести такое жилье может себе позволить небольшая группа людей, по сравнению с большей частью населения. Самое главное для элитного жилья — место. При этом не так много мест, где можно построить хорошее, элитное жилье. Недавно был конкурс проектов концепции развития Стрелки, где один из победителей представил проект с жильем. Как экономист, я понимаю, что стоимость этого жилья будет крайне высокой, потому что речь идет о «близкой воде» для подземной парковки, высвобождении территории, а также ограничении этажности - все это способствует повышению цены. 

В свое время там был представлен проект «Стрелка Сити» - море офисов. Однако это нецелесообразно в таком количестве, так-как в этом месте никто их не сдаст. Строительство жилья также проблематично-добираться туда непросто. Поэтому для элиты данное место является пока непризнанным.

Ключевое значение имеет такой параметр, как location, location & location (местоположение - прим.ред.). Элитное жилье шумных магистралей не любит. Это тихое место в центре города, а не у шумной магистрали.

Первые этажи не заняты магазинами и даже офисами. В редких случаях в доме могут находиться банки. Количество парковок - полторы-две на семью. Это также небольшое количество квартир - порядка 50. Как правило, квартиры ориентированы минимум на две стороны света. К слову, этого избегают в проектах эконом-класса из-за увеличения площади двухсторонних квартир. В элитном жилье, напротив, это является нормой.

Нужно отметить, что сейчас элитное жилье претерпевает некоторые изменения. Как правило, элита имеет хорошие загородные дома, которые используют не только по выходным, но и для постоянного проживания. Поэтому и общая площадь квартир в этом классе за несколько лет упала с 300 кв.м. до 150 кв.м. Это веяние касается не только Нижнего Новгорода, но и всей страны. Элитное жилье предъявляет высокие требования к инженерному обеспечению. Никто там не делает отделку, потому что это очень индивидуально. Это обязательно закрытая дворовая территория, инфраструктура, озеленение, прогулочные зоны и т.д. Самое главное, как я уже говорила - парковки, поскольку элит-класс подразумевает наличие нескольких машин в семье.

Итак, что я имею в виду, говоря о загородном жилье? Это не значит, что элита предпочитает исключительно загородную недвижимость. Это значит, что есть загородный дом, и должна быть элитная квартира в городе, где можно проводить досуг, свободное, а иногда и рабочее время - одно другого не исключает!

Еще недавно в эконом-классе мы слышали лозунг: «Поменяй квартиру на жилье в пригороде» - это не тот вариант. Думаю, что многие владельцы жилья эконом-класса не всегда понимают, что такое загородная жизнь. Помимо обеспечения комфорта, нужно понимать, что все проекты, находящиеся за чертой города, находятся в подчинении местных администраций. Именно Богородкая, Кстовская, либо какая-то другая администрация, будет заниматься решением задачи по здравоохранению, охране жизни и здоровья, обучению и т.д. 

Каждый раз, делая проекты элит-класса, мы упирались в оптимальное количество опций, которые должно включать это жилье. Это не только площадь помещений, не только место, единый социум, но и определенные опции по водоснабжению теплоснабжению, вентиляции и многое другое.

Элитный дом, находясь в центре города, будучи малоэтажным, имеет оригинальную архитектуру, которая в исполнении недешева. Говорить о низких ценах однозначно не приходится!

Наталья Неверова, директор по маркетингу и продажам ГК «ТРИО Девелопмент»

Классификация, например, московской недвижимости не имеет особых отличий от международного рынка, поскольку она создавалась международными консалтинговыми агентствами. Они обобщили международный опыт и создали классификацию. Она, может у каждого агентства различаться своими деталями, но этих различий не так много. Так, к элитной недвижимости относят дома, находящиеся в центральных частях города. 

Также обязательными являются следующие параметры: закрытая придомовая территория, обеспеченность машиноместами (от 1,5 машиномест на квартиру), потолки более трех метров, окна минимум алюминиевые, деревянные или дерево-алюминиевые. Окна должны быть увеличенной высоты, иметь высокие шумо- и теплоизоляционные характеристики. Кроме того, существуют особые требования к качеству инженерии дома: наличие центральной системы кондиционирования, приточно-вытяжной вентиляции, дополнительной системы очистки воды и т.д. Это также высококачественные лифты фирм ОTIS, Kone, Shindler.

Ограничений по метражу квартир нет, тут больше вопрос маркетолога, который закладывает определенную целевую аудиторию в проект, но конечно есть определенный набор помещений и их метражей, которые предъявляются к квартирам элит-класса – это просторные прихожие, большие кухни-гостиные, наличие собственных санузлов и гардеробных комнат при спальнях и т.д. Кроме того, есть ограничения по количеству квартир в жилом комплексе. «Элитка» априори не может быть рассчитана на 300 квартир. Порядка 150-170 квартир еще можно отнести к элит-классу, при условии, что речь идет о разных корпусах, а не об одном доме! Обязательно, чтобы на этаже было не более четырех-пяти квартир.

В комплексах элит-класса места общего пользования отличаются большой площадью. При входе в дом элит-класса, вы попадаете не сразу на лестничную клетку с лифтом, а в холл площадью минимум 100-120 кв.м.

Кроме того, предполагается обязательное применение высококачественных отделочных материалов: мрамор, кирпич, клинкерная плитка — все то, что натурально, дорого. Это относится как к местам общего пользования, так и к фасадам.

Что касается районов, где могут строиться комплексы элит- и премиум-классов, то со временем ситуация может меняться. Например, в Москве эти объекты раньше всегда располагались в рамках центрального округа. За последние лет шесть-семь, пошла тенденция смещения данного сегмента в районы близкие к центру, которые традиционно считаются престижными: Ленинский проспект, Воробьевы горы, Университет и т.д. Раньше там присутствовал исключительно бизнес-класс. У этой ситуации есть одна единственная причина – площадок под застройку в центре осталось очень мало.

На рынке Нижнего Новгорода я впервые столкнулась с интересной классификацией новостроек по цене квадратного метра. Такая классификация не применяется на московском рынке. Чтобы отнести объект к тому или иному классу, московские эксперты разбирают его по техническим характеристикам: по начинке, по количеству квартир, по тому где он находится, по высоте потолков и т.д.

Если 70-80% характеристик, присутствующих в проекте, подходят к классу, например, бизнес-, то его причисляют к нему. Если объект не дотягивает, его понижают в классе. То есть, в рекламных материалах и основе позиционирования, застройщики стараются придерживаться принятых классификаций.

Нижегородскому рынку первичной недвижимости не хватает жесткой классификации, отсюда много проектов в позиционировании которых присутствует некоторое завышение класса. При этом стоимость данных жилых комплексов не всегда определяет их класс и набор качественных характеристик, которые заложены в проекте. Поскольку нет принятых норм, то и качественных проектов не так много.

Хотелось бы отметить, что клиентов, которые говорят о том, что они годами искали качественное жилье в Нижнем Новгороде немало! Кроме того, клиенты стали более избирательны: они много путешествуют, тщательно изучают информацию в интернете, а также московский и зарубежный опыт. Когда ты предлагаешь им набор качественных опций, который позволит удовлетворить все их ожидания и потребности, они готовы за это платить. Они реально оценивают предложение, понимают и принимают цену!

Екатерина Фонарева, директор департамента жилой недвижимости Colliers International (Москва)

Основные параметры, по которым объект можно отнести к премиум- или элит-классу - это местоположение, количество квартир в проекте, высотность комплекса. Так, элитный комплекс должен быть расположен в исторически значимых районах центрального округа Москвы, иметь не более 70-80 квартир в проекте и не более трех-четырех квартир на этаже.  При этом высотность комплекса - не более восьми-девяти этажей. Элитный объект должен обладать хорошими видовыми характеристиками на исторический центр, в квартирах на верхних этажах располагаются открытые террасы. 

В таких объектах, как правило, применяют только натуральные отделочные материалы, управляющая компания предлагает широкий спектр дополнительных сервисных услуг.

На рынке Москвы уже давно сложилась четкая классификация жилых новостроек, при этом в регионах мы наблюдаем размытость в классификации проектов. Зачастую застройщики присваивают объекту премиальный класс только за счет того, что он находится в центре. При этом сам объект не обладает достаточными качественными характеристиками, по которым его можно отнести к премиальному классу. Что касается новостроек Нижнего Новгорода в высоком ценовом сегменте, то здесь можно выделить жилой комплекс «Trinity», который на наш взгляд отвечает всем характеристикам жилья класса «премиум». Как с точки зрения местоположения, так и с точки зрения самой концепции проекта.

Послесловие

Подводя некий итог мнений экспертов, следует отметить, что все они довольно жестко обозначили критерии, по которым тот или иной объект соответствует  элит-классу. Еще жестче эти рамки устанавливают международные и российские классификации. Благодаря им каждый может понять, жилье какого класса он намерен приобрести.

В России Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству, утверждена Национальным Советом Российской Гильдии Риэлторов (РГР) в декабре 2012 года.

Согласно этой классификации, все дома оцениваются с учетом таких параметров:  несущие и ограждающие конструкции, объемно-планировочные решения, инженерное обеспечение, остекление, внутренняя отделка квартир и общественных зон, общая площадь помещений, характеристики входных групп, а также входов в квартиры, придомовая территория, архитектура, безопасность, инфраструктура здания, а также социальная инфраструктура, параметры паркинга и многое другое.

Единая классификация проектов многоквартирных
жилых новостроек по качеству (ЕК МЖН)

Признаки (характеристики)

Критерии отнесения к классу качества

Классы массового жилья

Классы жилья повышенной комфортности

Эконом-класс

Средний класс

Бизнес-класс

Элитный класс

Архитектура

(отсекающий признак между группами)

Стандартная (серийный проект), проекты повторного применения Большее разнообразие архитектурных опций (переменная этажность, фасады, планировки), усовершенствованные серийные проекты, проекты повторного применения или индивидуальные проекты Индивидуальный проект с подчеркнутой дизайнерской проработкой архитектурного облика. Архитектурный облик объекта требует глубокой проработки внешних элементов здания с учетом рельефа и окружающего участок ландшафта. Дом должен возводиться по индивидуальному авторскому проекту известного архитектора (масштаб известности может ограничиваться субъектом РФ) и может претендовать на уровень архитектурного памятника местного значения.

Несущие и ограждающие конструкции

(отсекающий признак между классами)

Нет ограничений Сборный ж/б, бескаркасные из керамического кирпича и монолитно-ж/б-каркасные дома (ограждающие конструкции из монолитного ж/б, пеноблоков, керамического кирпича и др.) Бескаркасные из керамического кирпича и монолитно-ж/б-каркасные дома (ограждающие конструкции из монолитного ж/б, пеноблоков, керамического кирпича и др.) Бескаркасные из керамического кирпича и моно литно-ж/б-каркасные дома (ограждающие конструкции из керамического кирпича)

Остекление

(факультативн. признак)

Двойные рамы из отечественных деревянных или пластиковых профилей с однослойным стек лом, или одинарные рамы со стеклопакетами Импортные пластиковые профили средней ценовой ниши со стеклопакетами. Отечественное остекление высокого класса по импортным технологиям Современные импортные пластиковые и деревянные профили верхней ценно вой ниши со стеклопакетами из энергосберегающих стекол. Повышенная площадь остекления (с учетом климатического пояса) Отечественное остекление высокого класса по импортным технологиям Современные импортные фиберглассовые и деревянные профили верхней ценовой ниши со стекло пакетами из энергосберегающих стекол. Повышенная площадь остекления (с учетом климатического пояса)

Объемно-планировочные решения

Кэ более 0,75,высота потолков в чистоте менее 2,7 м. Кэ – не более 0,75, высота потолков от 2,7 м. Комнаты изолированные, наличие больших балконов, кладовок. В некоторых проектах предусматриваются эркеры и летние помещения. Возможность перепланировки чаще всего ограничена. Кэ – не более 0,7, высота потолков от 2,75 м. Свободная планировка внутри квартиры. Возможности перепланировки, часто наличие пентхаусов, двухуровневых квартир. Предусмотрена возможность зонирования квартиры на гостевое пространство и месс та для отдыха. Возможно наличие бал конов и лоджий большой площади для организации зимних садов. Наличие не менее 2 санузлов в квартирах свыше двух комнат. Кэ – не более 0,65, высота потолков от 3,0 м. Количество выходов квартир на лестничной площадке – до 3-4. Гибкое объемно-планировочное пространство, ограниченное периметром наружных стен. Эксклюзивные планировки. Зимний сад, наличие хозяйственных помещений (прачечные, гардеробные и др.), расположенных в цокольном этаже или подвальном помещении жилого дома. Кухни-столовые, террасы. Обязательно наличие не менее 2 санузлов во всех квартирах.

Внутренняя отделка общественных зон

(отсекающий признак между классами)

Стандартная отделка Улучшенная отделка Высококачественная отделка (декоративная штукатурка, керамическая плитка, искусственный камень и т.д.) Эксклюзивная отделка в соответствии с дизайн-проектом

Внутренняя отделка квартир

(факультативн. признак)

Без отделки или стандартная отделка Квартиры - без отделки (черновая отделка) или улучшенная отделка Квартиры - без отделки (черновая отделка) или улучшенная отделка "под ключ" Квартиры - с эксклюзивной отделкой (в соответствии с авторским дизайн-проектом, с применением эксклюзивных отделочных материалов) или без отделки (полная подготовка под чистовую отделку и шумоизоляция, включая в т.ч. заведение всех инженерных сетей поквартирно)

Общая площадь квартир, кв. м

(отсекающий признак между классами)

 

1-комн.

от 28 от 34 (студии – от 28 кв.м.) от 45 студии – от 60

2-комн.

от 44 от 50 от 65 от 80

3-комн.

от 56 от 65 от 85 от 120

4-комн.

от 70 от 85 от 120 от 250

5-комн.

от 84 от 100 от 150 от 350

Площадь кухни, кв. м

(отсекающий признак между классами)

до 8. Возможно кухня-ниша. от 8 от 12 от 20

Характеристика входных групп и дверных блоков (вход в квартиру)

(факультативный признак)

 

Нет требований Металлические двери с домофоном в подъездах, помещение для консъержа, металлические входные двери квартир Металлические двери с домофоном в подъездах, повышенная тепло- и звуко изоляция входных групп, помещение для консъержа, металлические сейф-двери , с наружной и внутренней отдел кой, с 4-сторонним запиранием в квартирах Металлические двери с домофоном в подъездах, повышенная тепло- и звукоизоляция входных групп, надежная замковая группа (секретность, броненакладки). Встроенные видеоглазки. Холл, ресепшн. Металлические сейф-двери с наружной и внутренней отделкой, с 4-сторонним запиранием в квартирах

Инженерное обеспечение

(отсекающий признак между группами)

Энергоснабжение - 10 КВт на квартиру, однофазное. Отопление – центральное. Энергоснабжение - 10 КВт на квартиру, однофазное. Отопление – центральное, радиаторы или конвекторы с терморегулятором. Энергоснабжение - свыше 10 КВт на квартиру + аварийное электроснабже ние дома. Централизованная приточно-вытяжная вентиляция и климат-контроль (или шахты для наружных блоков сплит-систем), возм. внешние сплит-системы, дополнительные уровни водоподготовки, воздухоподготовки. Отопление автономное или центральное (индивидуальный тепловой пункт). Лифты скоростные, импортного или совместного пр-ва, с индивидуальной отделкой кабин. Современные слаботочные и коммуникационные сети. Биметаллические радиаторы, импортные с терморегулятором. Предусмотрены места для кондиционеров, дренажная система. Энергоснабжение - свыше 10 КВт на квартиру + аварийное электроснабжение дома. Централизованная приточно-вытяжная вентиляция и климат-контроль в каждой квартире, с очисткой воздуха, пароувлажнением, поддержанием заданной температуры (летом - охлаждение, зимой - нагрев). Дополнительные уровни водоподготовки, воздухоподготовки. Комплексная 5-ступенчатая система фильтрации. Качество воды сертифицировано на уровне питьевой. Отопление автономное (котель ная) /смешанное или воздушно-конвекторное (индивидуальный тепловой пункт). Лифты от ведущих мировых производителей, скоростные, индивидуальная отделка в соответствии с авторским дизайн-проектом всего комплекса. Современные слаботочные и коммуникационные сети, монтажная коробка в квартире. HD –телевидение, спутниковое, кабельное, Интернет-телефония. Импортные конвекторы, поддерживающие внутренний микроклимат помещения с помощью фэнкойлов/блоков индивидуального комфорта. Система учета - поквартирный дистанционный учет всех энергоресурсов с выводом на единый пункт диспетчерского учета.

Придомовая территория двора и безопасность

(отсекающий признак между группами)

Благоустройство стандартное Возможна ограда по пери метру. Наличие типовых детских и хозяйственных площадок. Общее озеленение территории.Охрана периметра возможна, но не обязательна. Консьерж, домофон.  Благоустроенная, конструктивно выделенная прилегающая территория, с согласованным на стадии проекта (раздела генплана) огороженным периметром. Выделение площадей под детские и хозяйственные площадки. Озеленение территории, возможна проработка ландшафтного дизайна. Консьерж, электромагнитный замок, собственная служба охраны, стационарные посты на входе в дом, на въездах в паркинг, на въездах во двор. Видеонаблюдение на входе в дом и по периметру дома. Система уведомления о доступе третьих лиц на территорию – домофон через консъержа. Благоустроенная, конструктивно выделенная огороженная прилегающая территория. Ландшафтный дизайн, малые архитектурные формы. Консьерж, электромагнитный замок, собственная служба охраны, стационарные посты на входе в дом, на въездах в паркинг, на въездах во двор, передвижной патруль по периметру дома и придомовой территории, на лестницах и лестничных клетках. Видеонаблюдение на входе в дом, по периметру дома, на лестницах и лестничных клетках, перед входом в квартиру. Пожарная безопасность – установка систем сплинкерного пожаротушения, система оповещения о пожаре и дымоудаления с выводом всей информации на единый диспетчерский пункт и дублированием на пункт охраны. Кругло суточная диспетчеризация всех инженерных сетей и систем. Система быстрого информирования и реагирования на сбои и аварии. Система уведомления о доступе третьих лиц на территорию – гость-консъерж-житель.

Инфраструктура дома

(отсекающий признак между бизнес- и элитным классом)

Наличие площадей помещений нежилого назначения согласно установленным требованиям к жилым застройкам Наличие площадей помещений нежилого назначения со гласно установленным требованиям к жилым застройкам. Дополнительно: размещение службы эксплуатации на площадях нежилого назначения Широкий набор объектов социальной и коммерческой инфраструктуры с возможностью контроля доступа посторонних лиц, собственная служба эксплуатации Разветвленная сеть инфраструктуры для жильцов дома, доступ посторонних лиц возможен только по клубным картам – приглашениям владельцев квартир. Дополнительно: персональное сервисное обслуживание, дополнительные опции инфраструктуры.

Внешнее окружение и наличие социальной инфраструктуры в районе

(факультативный признак)

Наличие объектов социальной инфраструктуры в радиусе 1 км от жилого дома. Наличие объектов социальной инфраструктуры в радиусе 1 км от жилого дома. Расположение в районах с большой концентрацией объектов коммерческого, административного назначения. Доступность объектов социальной инфраструктуры в радиусе не более 1 км от жилого дома. Расположение в районах с большой концентрацией объектов коммерческого, административного на значения. Доступность элитных объектов социаль ной инфраструктуры. Близость к культурным центрам, памтникам архитектуры. Преимущества рас положения с точки зрения экологии. Живописный вид из окон. Транспортная доступность (удобство подъезда к территории дома).

Параметры паркинга

(отсекающий признак между классами)

Согласно нормативным требованиям местного Генплана Согласно нормативным требованиям местного Генплана Закрытый наземный/подземный паркинг + возможность парковки на охраняемой придомовой территории из совокупного расчета не менее 1,0 машино-места на квартиру. Закрытый, наземный / подземный, отапливаемый паркинг, предпочтительно – с мойкой и экспресс- автосервисом. Доступ в паркинг для жителей: квартира - лифт – паркинг. Не менее 1,5 машино-мест на квартиру.


Автор: Александра Стрелецкая
Фото: znakotveta.ru