Контроль за шумом осуществляется собственником и Сервисной компанией.

В случае проведения шумных мероприятий на территории домовладения, в не оговоренный настоящими Правилами период времени, Собственник обязан предупредить соседей и Управляющую компанию о планируемых мероприятиях не позднее, чем за 7 дней.

Про работы Сервисной компании

Осуществляя комплекс работ по уходу за территорией посёлка, преимущественно придерживается графика шумных работ. В воскресенье, когда в посёлках запрещён проезд грузовой техники, не вывозится мусор, соблюдается перерыв в шумных работах с 13 до 15 часов в будние дни и тд.

Тем не менее, приоритетом для Сервисной компании остаётся своевременное выполнение всех сезонных работ в соответствие с Договором сервисных услуг, а также организация безопасного движения автотранспорта и пешеходов. С этой целью дорожно-коммунальная техника заезжает на территорию ЖК до 9. 00 утра, что не нарушает нормы допустимого уровня шума.
В аварийных ситуациях и в ситуациях погодных катаклизмов (например, в снегопад) спецтехника может работать круглосуточно.

Сервисная компания работает по своим внутренним регламентам, которые соответствуют постановлениям Правительства Москвы и Московской области, Правилам и Требованиями Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства.

Август 2018

Публикации по теме

С какой скоростью можно ездить в посёлках?

Территории посёлков относятся к «жилой зоне». Соответствующие знаки установлены. Просим их соблюдать!

Call-центр: поможем в любой ситуации

Звоните по любому вопросу. В экстренных случаях — круглосуточно!

Шум с соседского участка

Правила едины для всех!

Общественный транспорт до посёлков

Как добраться от Москвы без машины?

Популярные вопросы о новых метках

Как действует, как устанавливается, сколько стоит

Официальные каналы в WhatsApp

Как работает лента новостей посёлка в приложении WhatsApp? Почему отказались от чатов?

Пилотам квадрокоптеров: как сделать всё правильно?

Обязательная бесплатная регистрация. Законные территории для полётов. Размер штрафов за нарушения.

Безопасность на дорогах: квадроциклы

На внедорожном транспорте нельзя ездить по паркам и рекреационным зонам

Кто отвечает за лес?

Что может и чего не может делать в лесу Сервисная компания

В какое время можно делать ремонт в квартире в выходные и будни

Стремление поскорее завершить ремонт порой вынуждает проводить работы с самого утра и даже в выходные дни. Является ли это противозаконным, когда и до скольки можно «шуметь» без нарушений Админкодекса РК, расскажем в нашей статье.

Покой жильцов многоквартирных домов в Республике Казахстан охраняет Административный Кодекс. В ст. 437 о нарушении тишины изложены правила, регулирующие спокойствие и право граждан на отдых. К лицам, которые любят пошуметь в ночное время, применяются штрафные санкции. Прежде чем говорить о размере наказания, стоит четко определить понятия, ведь для одних жильцов 20:00 – время отхода ко сну, а другие могут активно бодрствовать и далеко за полночь.

Ночным принято считать время с 22:00 до 09:00 в будние дни, и с 23:00 до 10:00 – в выходные и праздничные дни.

Шум в жилом помещении – звук, превышающий 45 децибел. Ориентировочно, это громкость человеческой речи (не крика). К слову, так называемый «гигиенический норматив» установлен и для дневного времени суток. Он составляет 45-55 децибел. Такой уровень шума создает кондиционер, современная стиральная машина, работающий на средней громкости телевизор или музыкальный центр.

Исходя из определенных законом временных рамок, выполнение ремонтных работ в квартире допускается в будние дни с 09:00 до 22:00. Поэтому, чтобы избежать ссор с соседями лучше не начинать работу перфоратором с 7 утра.

Вполне справедливо и обратное замечание, что шум дрели даже в «положенные» 21:30 может доставить существенный дискомфорт жильцам смежных квартир. Но в этом случае даже звонок в полицию не сможет исправить положение, привлечь нарушителя тишины в это время участковый не в силах.

Чтобы сохранить дружеские отношения с соседями и вместе с тем делать ремонт в заданном темпе, рекомендуют планировать время шумных работ на первую половину дня. То есть отбивать плитку, монтировать балконные рамы или гипсокартонный потолок лучше после 10 утра, а вот клеить новые обои или красить откосы можно и в 21:00.

Как выбрать квартиру в новостройке с хорошей звукоизоляцией?

Неумолкающий шум перфоратора на выходных воспринимается жильцами особенно остро. В окончании рабочей недели многие планируют поспать дольше обычного, насладиться отдыхом или просто посмотреть любимый фильм. Из-за жужжания электроинструмента или боя молотка сделать это будет сложно. Но и в этом случае вызов полиции не решит ситуацию. Шум, производимый на выходных с 10 часов утра до 23 часов вечера, не является нарушением.

Как бы там ни было, всегда можно попробовать договориться и найти компромисс. Действительно, некоторые владельцы квартир могут делать ремонт лишь в выходные дни, и имеют на это полное право. Другие — имеют такое же право на отдых, особенно если в семье есть пожилые, больные люди или маленькие дети. Проявив навыки дипломатии и обыкновенную вежливость, можно оговорить интервал шумных работ, который устроит обе стороны.

В 2022 году штраф физических лиц за нарушение тишины составляет 5 месячных расчетных показателей, то есть 15315 тенге (5×3063 тенге). Субъектам малого предпринимательства или некоммерческим организациям грозит штраф, эквивалентный 20 МРП, субъектам среднего предпринимательства – 30 МРП, а субъектам крупного предпринимательства – 100 МРП, если административный штраф наложен впервые за текущий год.

При повторных нарушениях виновник-физлицо вынужден будет выплатить сумму, равную 10 МРП (30630 тенге). Если нарушитель — субъект малого предпринимательства, повторный штраф для него будет составлять 40 МРП. Субъект среднего предпринимательства в случае несоблюдения закона заплатит 60 МРП. Денежный штраф в размере 150 месячных расчетных показателей предназначен для субъектов крупного предпринимательства.

Если по-хорошему договориться с громкими соседями не удается, стоит переходить к более решительным действиям. При нарушении дневной нормы шума (например, от стройки неподалеку) рекомендуют обращаться за помощью в «Национальный центр экспертизы» или Департамент контроля качества и безопасности товаров и услуг. Представители этих органов имеют специальное оборудование и могут измерить реальный уровень шума. Такое обращение действенно не только в борьбе с соседями, но и в случаях, когда рядом с домом находится производство или ведется строительство. Шумомеры зафиксируют количество децибел, и в случае превышения допустимого порога, эта цифра станет основанием для наложения санкций.

Звонок в полицию (102 или 112 при наборе с мобильного телефона) лучше совершать, когда несоблюдение тишины происходит в ночное время в жилом доме. Шум ночью является административным нарушением и влечет наказание согласно п. 2 ст. 685 Админкодекса РК.

10 факторов, от которых зависит экологическая безопасность вашего дома

Зная свои права и обязанности, регулировать спорные вопросы относительно ремонтов становится проще. Главное помнить, что любой ремонт – явление временное, а испорченные отношения с соседями может быть сложно восстановить. Соблюдение гигиенических норм, положений Админкодекса и уважение к окружающим станут залогом доброжелательных соседских отношений на долгие годы!

Время ремонта в квартире в выходные и рабочие дни, закон о ремонте квартир в Беларуси

Главные проблемы жильцов

Прежде чем переходить к рассмотрению законодательства в области тишины проживания в многоквартирном доме, давайте вспомним основные проблемы, с которыми сталкиваются соседи. Ведь понятие «тишина» очень субъективное. Если вы работаете в ночную смену, а утром не можете спокойно уснуть из-за громкого топота ребенка с верхнего этажа, то решить проблему будет непросто.

Непрекращающиеся ремонты. Эта проблема знакома жителям новостроек. Особенно ярко она проявляется, если дом был сдан участникам долевого строительства. После разрешения на въезд, все спешат оказаться в своем новом жилье и приступить к ремонту. В панельных домах, из-за очень тонких стен и не самых хороших с точки зрения звукоизоляции материалов, слышимость просто «прекрасная».

Многие читатели отметят: «нужно входить в положение и потерпеть, всем нужно обустроится, ведь ремонт предстоит делать и вам». Это действительно так. Но теперь представьте две разные по своей сути ситуации. У одной семье есть возможность временно жить на съемном жилье в момент ремонта. У другой семьи ситуация кардинально другая, и они были вынуждены переехать с маленьким ребенком раньше соседей. Представьте, каково находится в помещении, где с 9 до 19 постоянно делают штробу, пилят, стучат, демонтируют. Что же говорит закон о времени ремонта в квартире и что делать в таком случае?

Время ремонта в будние дни

С точки зрения закона осуществлять перепланировку и любые ремонтные работы в квартире многоквартирного дома можно в период с 9:00 до 19:00. Поэтому вызывать участкового с требованиями прекратить это «безобразие» из-за плача ребенка – пустая затея. Что же делать в таком случае? У вас есть всего несколько вариантов:

• Попробуйте договориться. Не стоит звонить в дверной звонок, бить ногой о входную дверь и кричать с требованиями прекратить шум. Человек спокойно решает свои вопросы и, вероятно, даже не знает о вашем существовании и проблемах с ребенком. Сделайте дружеский визит с тортом в знак благодарности, вежливо попросите хозяина делать перерыв на дневной сон вашего малыша.
• Попробуйте обратиться к участковому. Мы помним, что советовали этого делать, но ситуации бывают разными. Если человек категорически отказывается выполнять вашу просьбу (а это может быть и по объективным причинам, если ремонт делает строительная бригада), то можно обратиться в милицию. В письменном виде изложите ваши обстоятельства, возможно, неофициальная беседа с представителем закона изменит мнение жильца.
• Соберите собрание среди других жильцов в подъезде. Еще одна попытка решить вопрос с несколькими часами тишины. В новостройки часто переезжают молодые семьи. Если вы не останетесь наедине со своей проблемой, то вероятно получится решить вопрос в свою пользу. В новостройках часто собираются целые кооперативы, поэтому внутренние правила распорядка могут устанавливаться и таким образом.

Но решить вопрос другим законным способом не получится. Договариваться, договариваться и еще раз договариваться. В остальном, сосед имеет полное право «шуметь» в 9:00 до 19:00.

Постоянный шум в выходные дни. Наш список продолжает еще одна актуальная проблема: шум в субботу и воскресенье. Если речь идет о пьянках и увеселительных мероприятиях с очень громкой музыкой, то здесь, вроде как, все понятно. Во-первых, дело редко заканчивается до 19:00, что переводит вечеринку в ранг нелегальных автоматически, во-вторых, речь не о ремонте, а о намеренном и систематическом нарушении покоя граждан. Но как быть с ремонтами? Ведь многие пытаются сделать его своими силами. Единственное свободное время – выходные. Обратимся к законодательной базе.

Время ремонта в выходные дни

Здесь закон полностью на вашей стороне, только, если вы не планируете перепланировку или ремонт в субботу /воскресенье. Любые шумные ремонтные работы запрещены на безальтернативной основе. Но это вовсе не означает, что вы не имеете прав заменять сантехнику или обшивать балкон. Просто уровень шума не должен превышать допустимого. И здесь возможностей для борьбы с нарушителями спокойствия намного больше:

1. Обратитесь к шумному соседу. Мы прекрасно понимаем, что постоянный шум дрели или перфоратора, в выходной день, а, иногда, еще и в утреннее время, пробуждает не самые лучшие качества и желания. Но давайте оставаться людьми, ведь бывают и экстренные ситуации. Попробуйте обратиться к соседу с просьбой о покое, напомните ему о действующем законодательстве.
2. Звоните в милицию. Если же попытки не привели к успеху или на следующие выходные дни картина повторилась, то вызывайте милицию. Но здесь есть несколько нюансов. Милиция не сможет проникнуть в помещение без добровольного доступа со стороны владельца. Это существенно уменьшает их возможности. Вызов будет просто зафиксирован, дело не наберет оборот. Поэтому с наиболее злостными нарушителями покоя стоит бороться другим способом.
3. Коллективная жалоба в ЖЭС или исполнительный комитет и милицию. Для большинства из нас, вызов милиции уже кажется серьезным поступком, но в отношении нарушителя не будет возбуждено, даже административное дело, если сотрудники правоохранительных органов не проникнут в помещение. Если же им это и удастся, то будет составлен акт, который будет передан в ЖЭС. Это обычно занимает от одной до полутора недель. Затем сотрудники ЖЭСа или исполнительного комитета проведут разъяснительную работу и опросят соседей. К этому моменту пройдут около месяца, поэтому вспомнить точную дату и написать жалобу захотят не все.

Именно поэтому со злостными нарушителями проще всего бороться коллективно. На следующий же день отправляйтесь к ближайшим соседям шумного строителя. Напишите коллективное письмо и отнесите его в ЖЭС или исполком. Письмо очень быстро будет обработано, на первую жалобу будет составлен административный акт. Если же сюда добавится громкая музыка в ночное время, соседом заинтересуется прокуратура.

Закон о ремонте квартир

Мы приводили советы человеческого, соседского и юридического решения вопросов. Теперь будет смотреть на ситуацию только с точки зрения законодательства. Вот перечень статей, регулирующих правила проживания в многоквартирном доме:

1. 1. Пп.7.10 о правилах пользования жилыми помещениями в многоквартирном доме. Закон установлен и одобрен Советом Министром Республики Беларусь от 21.05.2013. Номер постановления – 399. Согласно этому проекту, в рабочие дни (дни не являющиеся выходными или праздничными) работы по перепланировке разрешены в период с 9:00 до 19:00. В период с 19:01 до 7:00 запрещено громкое прослушивание радио, телевизора, приемников, игра на музыкальных инструментах, пение и любые другие шумные деяния, превышающие по уровню шуму 40 децибел. Вот ссылка на нормативный документ https://centr.minsk.gov.by/sfery-deyatelnosti/zakonnost-i-pravoporyadok/pravookhranitelnye-organy/prokuratura-tsentralnogo-rajona-g-minska/4545-zakon-o-tishine
2. В соответствии с нормативными актами, запрещается проведение работ по перепланировке в выходные и праздничные дни. С перечнем работ, относящихся к перепланировке можно ознакомиться на сайте https://centr.minsk.gov.by/sfery-deyatelnosti/zakonnost-i-pravoporyadok/pravookhranitelnye-organy/prokuratura-tsentralnogo-rajona-g-minska/4545-zakon-o-tishine
3. Неисполнение установленных правил пользования жилыми помещениями в многоквартирном доме влечет за собой привлечение к административной ответственности в соответствии с ч.1 статьей 21.16 кодекса об административных правонарушениях Республики Беларусь. Важно отметить, что соответствующие акты о нарушении могут составлять не только сотрудники милиции, но и представители районных, поселковых, областных или городских исполнительных комитетов, а также уполномоченные сотрудники жилищно-коммунальных служб.

Уже при первом нарушении спокойствия граждан, физическому лицу грозит штраф до 30 базовых величин. Если в аналогичную ситуацию попадает юридическое лицо, то размер штрафа составит от 30 до 50 базовых.

Итого

В качестве выводов хотелось бы привести несколько тезисных фактов про изложенное выше. Для этого просто еще раз ответим на самые популярные вопросы делающих ремонт и их соседей:

1. В какое время можно делать ремонт дома? Шумные работы свыше 40 децибел нужно завершить с 19:00 в будние дни и не начинать раньше, чем в 9:00.
2. В какое время можно делать ремонт в выходные? Шумные работы проводить в выходные и праздничные дни запрещено законом.
3. Если мой маленький ребенок не может заснуть из-за шума от ремонта соседа, могу ли я обратиться в милицию? Если ремонтные работы проводятся с 9:00 до 19:00 в рабочие дни, то заявление в милицию не принесет ни каких дивидендов. Единственный способ – договориться с соседом, чтоб он делал перерыв на дневной сон ребенка.
4. Что делать, если соседка постоянно просит прекратить ремонтные работы на время дневного сна ребенка, а у меня работает бригада мастеров? Если вы работает в отведенное законодательством время: с 9:00 до 19:00 в рабочие дни, то выбор только за вами. Можно пойти человеку на встречу и договорится о времени проведения самых шумных работ. Также можете смело отказать соседке и продолжать работы – закона вы не нарушите, но на соседские отношения рассчитывать не приходится.

Таким образом, все ответы сводятся к тому, что мы можем выделить время разрешенной работ (с 9:00 до 19:00 в будние дни) и режим тишины с (19:01 до 08:59 в рабочие дни, выходные и праздничные).

Режим тишины

Мы установили, что с 20:00 (округлим) до 09:00 действует режим тишины в многоквартирном жилом доме. Что же можно и чего нельзя делать в этот момент? Ведь наша повседневная жизнь и конфликты с соседями не ограничиваются только ремонтными работами. Соседи шумят, устраивают вечеринки, слушают музыку, разговаривают, их дети бегают и плачут, а пожилые люди громко смотрят телевизор. Во время режима тишины, любой уровень шума свыше 40 децибелов считается нарушением. Что же можно и чего нельзя делать?

1. Смотреть телевизор, слушать музыку или играть в компьютерные игры можно, но лучше это делать в наушниках. Если же такой возможности нет, сделайте уровень звука на таком уровне, чтобы в другой комнате устройство практически не было слышно.
2. Проводить ремонт. Никто не запрещает вам делать ремонт во время режима тишины. Делайте нешумные виды работ. Например, можно подготовить помещение и выполнить все черновые виды работ, а во время режима тишины поклеить обои или выполнить обшивку балкона. Даже, если у вас из рук несколько раз выскользнет молоток, то едва ли дело дойдет до жалобы, хотя и это будет нарушением режима тишины.
3. Домашние животные издают шум. Нарушением будет и это, вы отвечаете за тех, кого приручили. Поэтому нужно успокоить собаку или кошку и избавить соседей от громкого шума, иначе заявления в ЖЭС или исполком не избежать.

Конечно, уровень шума в 40 децибелом никто измерять не станет. Адекватные люди просто ориентируются по своему уровню комфорта и пытаются решить конфликт мирно.

Время шумных работ

С шумными работами все еще проще: их допустимо проводить только в будние дни с 9:00 до 19:00. Если ребенок начинает шуметь раньше, то это является нарушением закона. В указанный промежуток времени можно проводить любые работы по перепланировке, строительству и ремонту.

Ремонт и улучшения: сложные правила IRS

Понимание правил IRS в отношении улучшений, включая единицу собственности, улучшения и приспособления, а также строительные системы.

Всякий раз, когда вы ремонтируете или заменяете что-либо в сдаваемой в аренду квартире или здании, вам необходимо решить, являются ли расходы ремонтом или улучшением для целей налогообложения. Почему это важно? Потому что вы можете вычесть стоимость ремонта за один год, в то время как вы должны амортизировать улучшения в течение целых 27,5 лет.

Например, если вы классифицируете расходы на крышу в размере 10 000 долларов США как ремонт, вы можете вычесть 10 000 долларов США в этом году. Если вы классифицируете это как улучшение, вам придется амортизировать его в течение 27,5 лет, и в этом году вы получите вычет только в размере 350 долларов.

Это большая разница.

К сожалению, бывает сложно отличить ремонт от улучшения. Пытаясь прояснить ситуацию, IRS выпустила пространные правила, объясняющие, как отличить ремонт от улучшения.

Подробнее о текущих и капитальных расходах см. в статье Текущие и капитальные расходы.

Что такое улучшение в соответствии с правилами IRS?

В соответствии с правилами IRS недвижимость улучшается всякий раз, когда она подвергается:

• B изменению
• Адаптация или
• R восстановление.

Подумайте об аббревиатуре B A R = Улучшение = Обесценивание .

Если необходимость расходов была вызвана определенным событием, например, штормом, вы должны сравнить состояние имущества непосредственно перед событием и сразу после того, как работа была сделана, чтобы принять решение. С другой стороны, если вы восстанавливаете естественный износ имущества, вы должны сравнить его состояние после того, как вы в последний раз исправляли нормальный износ (будь то техническое обслуживание или улучшение) с его состоянием после последней работы. Если вы никогда не выполняли никаких работ на объекте, используйте его состояние при вводе в эксплуатацию в качестве точки сравнения.

Затраты на улучшение, если они:

• улучшают «материальное состояние или дефект» в имуществе, существовавшем до до того, как оно было приобретено или когда оно было произведено — не имеет значения, было ли это или вы не знали о дефекте при приобретении единицы имущества или UOP (обсуждается ниже)
• приводит к «материальному дополнению» к имуществу — например, физически увеличивает, расширяет или удлиняет его, или
• приводит к «существенному увеличению» мощности, производительности, прочности или качества имущества.

Расходы относятся на реставрацию, если она:

• возвращает имущество, пришедшее в негодность, до его «обычно эффективного рабочего состояния»
• восстанавливает имущество до состояния, близкого к новому, после окончания срока его экономической службы, или
• заменяет основной компонент или существенную конструктивную часть имущества
• заменяет компонент имущества, в отношении которого владелец понес убытки, или
• возмещает ущерб, причиненный имуществу, для которого владелец принял базовую поправку на ущерб от несчастного случая.

Вы также должны амортизировать суммы, потраченные на адаптацию имущества к новому или другому использованию. Использование является «новым или другим», если оно не соответствует вашему «предполагаемому обычному использованию» имущества, когда вы первоначально вводили его в эксплуатацию.

Что IRS считает единицей собственности (UOP)?

Чтобы определить, улучшили ли вы свой бизнес или сдаваемое в аренду имущество, вы должны определить, из чего состоит это имущество. IRS называет это «единицей собственности» (UOP). То, как определяется UOP, имеет решающее значение. Чем больше UOP, тем больше вероятность того, что работа, выполненная над компонентом, будет вычитаемым ремонтом, а не улучшением, которое должно быть амортизировано.

Например, если UOP для многоквартирного дома определяется как вся конструкция здания в целом, можно с полным основанием утверждать, что замена пожарных лестниц является ремонтом, так как он не кажется таким значительным по сравнению со всем зданием. С другой стороны, если UOP состоит только из системы противопожарной защиты, замена пожарных лестниц, вероятно, будет улучшением.

Правила IRS требуют, чтобы здания были разделены на целых девять различных UOP: вся структура и до восьми отдельных строительных систем. Улучшение любой из этих UOP должно быть амортизировано.

UOP №1: Все здание

Все здание и его конструктивные элементы в целом представляют собой единое UOP. Структурные компоненты здания включают:

• стены, перегородки, полы и потолки, а также любые постоянные покрытия на них, такие как панели или черепица
• окна и двери
• все компоненты центральной системы кондиционирования или отопления
• Сантехника и сантехническое оборудование, такое как раковины и ванны
• электропроводка и осветительные приборы
• дымоходы
• лестницы, эскалаторы и лифты
• спринклерные системы
• пожарная лестница
• другие компоненты, связанные с эксплуатацией или обслуживанием здания, и
• крыш.

Например, замена крыши здания является улучшением UOP здания.

Кроме того, следующие восемь строительных систем являются отдельными UOP. Улучшение любой из этих систем должно быть амортизировано:

• Системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха (HVAC): Сюда входят двигатели, компрессоры, котлы, печи, охладители, трубы, воздуховоды и радиаторы.
• Сантехнические системы: Сюда входят трубы, водостоки, клапаны, раковины, ванны, туалеты, оборудование для сбора воды и канализации, а также коммунальное оборудование, используемое для распределения воды и отходов.
• Электрические системы: Сюда входят проводка, розетки, соединительные коробки, осветительные приборы и соединители, а также коммунальное оборудование, используемое для распределения электроэнергии.
• Все эскалаторы.
• Все лифты.
• Системы противопожарной защиты и сигнализации: К ним относятся сенсорные устройства, компьютерное управление, спринклерные головки, спринклерные магистрали, соответствующие трубопроводы или водопровод, насосы, визуальная и звуковая сигнализация, панели управления сигнализацией, датчики тепла и дыма, пожарные лестницы, противопожарные двери , освещение и указатели аварийного выхода, а также противопожарное оборудование, такое как огнетушители и шланги.
• Системы безопасности: К ним относятся оконные и дверные замки, камеры слежения, записывающие устройства, мониторы, датчики движения, охранное освещение, системы сигнализации, системы входа и доступа, соответствующие распределительные коробки, соответствующая проводка и кабелепроводы.
• Газораспределительная система : Включает трубы и оборудование, используемые для распределения газа между границами собственности и между зданиями.

Использование «безопасных гаваней» для вычета расходов на ремонт и усовершенствование

Как показано в приведенном выше обсуждении, может быть трудно определить, относятся ли расходы к ремонту или усовершенствованию. К счастью, арендодатели могут использовать три правила «безопасной гавани», чтобы обойти загадку ремонта и улучшения и в настоящее время вычитать многие расходы независимо от того, следует ли их классифицировать как улучшения или ремонт в соответствии с правилами IRS. Это:

• безопасная гавань для мелких налогоплательщиков
• плановое техническое обслуживание безопасной гавани и
• Минимальная безопасная гавань.

Безопасная гавань для мелких налогоплательщиков

Безопасная гавань для мелких налогоплательщиков (SHST) позволяет арендодателям в настоящее время вычитать все ежегодные расходы на ремонт, техническое обслуживание, улучшения и другие расходы на аренду здания. Однако SHST можно использовать только для сдаваемых в аренду зданий стоимостью 1 миллион долларов или меньше. И ежегодный вычет SHST ограничен меньшей из 10 000 долларов США или 2% от нескорректированной базы здания. Этот лимит определяется отдельно для каждого здания — например, если вы владеете тремя сдаваемыми в аренду домами, вы применяете лимит к каждому дому отдельно.

Текущее техническое обслуживание Безопасная гавань

Расходы, соответствующие критериям безопасного текущего обслуживания, автоматически вычитаются в течение одного года, даже если в противном случае они были бы квалифицированы как усовершенствования, которые обычно должны амортизироваться в течение нескольких лет. Текущее техническое обслуживание состоит из повторяющихся работ, выполняемых владельцем здания для поддержания всего здания или каждой системы в здании в обычном эффективном рабочем состоянии. Он включает:

• осмотр, очистку и испытание конструкции здания и/или каждой системы здания, а также
• Замена поврежденных или изношенных деталей на сопоставимые и имеющиеся в продаже запасные части.

Текущее техническое обслуживание может быть выполнено и вычтено в качестве безопасной гавани в любое время в течение срока полезного использования имущества. Тем не менее, техническое обслуживание здания соответствует критериям безопасного планового технического обслуживания только в том случае, если при вводе здания или строительной системы в эксплуатацию вы обоснованно предполагали, что такое техническое обслуживание будет выполняться чаще, чем раз в десять лет.

De Minimis Safe Harbor

Арендодатели могут использовать минимальную безопасную гавань для вычета любых недорогих объектов недвижимости, используемых в их арендном бизнесе, независимо от того, будет ли этот объект ремонтом или улучшением в соответствии с правилами обычного ремонта. . Безопасная гавань может быть использована для личной собственности и для строительных компонентов, которые входят в предел вычетов. Например, его можно использовать для замены компонентов здания, таких как дверь гаража или раковина в ванной. Для большинства арендодателей максимальная сумма, которая может быть вычтена в рамках этой безопасной гавани, составляет 2500 долларов США за единицу, как указано в счете-фактуре.

Все расходы, которые вы вычитаете, используя минимальную безопасную гавань, должны быть засчитаны в счет годового лимита на использование безопасной гавани для мелких налогоплательщиков (меньше 2% от стоимости аренды или 10 000 долларов США).

Актуальные правила IRS по ремонту и модернизации см. в онлайн-справочнике IRS «Правила материального имущества — часто задаваемые вопросы».

Вычитается ли ремонт и усовершенствование сдаваемой в аренду недвижимости с налогов?

Что касается налогов, ремонт сдаваемого в аренду имущества всегда лучше, чем улучшения.

Что касается налогов, то ремонт сдаваемой внаем недвижимости всегда лучше улучшений. Почему? Вся стоимость ремонта подлежит вычету в течение одного года, в то время как стоимость улучшения сдаваемого в аренду имущества, возможно, придется амортизировать в течение 27,5 лет.

В чем разница между ремонтом и улучшением?

Вот основное правило Налогового управления США: расходы относятся к улучшению, если они:

• делают долгосрочный актив намного лучше, чем он был до
• восстанавливает его до рабочего состояния, либо
• адаптирует его к новому использованию.

Напротив, расходы, которые вы несете, которые не приводят к улучшению, восстановлению или адаптации, в настоящее время являются ремонтом, подлежащим вычету.

Вот несколько советов, которые помогут вам убедиться, что расходы будут представлять собой ремонт, а не улучшения.

Совет № 1: чинить, чинить и делать — не заменять

Нет закона, согласно которому, если что-то сломалось в сдаваемом в аренду жилье, это должно быть заменено. Замена почти всегда является улучшением, а не ремонтом, для целей налогового вычета. Вы получите наилучшие налоговые результаты, если будете исправлять, чинить или чинить сломанные вещи, а не заменять их. Например:

• если крыша течет или повреждена, отремонтируйте или замените только поврежденную черепицу; не заменяйте всю крышу
• если арендатор повредил часть ковра, починить или почистить эту часть вместо замены всего ковра
• если штукатурка на стене отслаивается, отремонтировать только эту часть стены; всю стену не штукатурить, а
• , если сушилка в вашей прачечной перестала работать, попросите мастера починить ее; не покупайте новую сушилку.

Вы сможете вычесть всю стоимость ремонта за один год, а не амортизировать его в течение целых 27,5 лет. Кроме того, ремонт, как правило, намного дешевле, чем замена.

Конечно, иногда вещь настолько старая или изношенная, что экономически выгоднее заменить ее. Кроме того, арендаторам нравятся блестящие новые вещи, и иногда стоит порадовать своих арендаторов. Вы должны учитывать эти вещи в уравнении ремонта или замены, а также тот факт, что вы можете взимать более высокую арендную плату за квартиру с новой техникой, коврами или другими удобствами, чем за квартиру со старой починенной техникой или другими вещами.

(Подробнее о многочисленных налоговых вычетах для арендодателей.)

Совет № 2. Будьте осторожны с апгрейдами — они являются улучшениями

Когда вы чините что-то сломанное, вы должны использовать материалы и детали того же качества, что и изначально. Ваша цель — восстановить предмет в том состоянии, в котором он был до того, как он перестал работать, а не улучшить его. Обновления обычно являются улучшениями, а не ремонтами. В одном случае было обнаружено, что домовладелец, который заменил деревянную черепицу на черепицу лучшего состава, добился улучшения.

Совет № 3: Надлежащий ремонт документов

Хорошая документация является ключом к победе в любом споре с IRS. Вот несколько советов, как правильно документировать ремонт.

Ремонт арендованного имущества обычно производится после жалобы арендатора. Задокументируйте жалобу, написав заметку — это может быть в вашем календаре, книге записей или в счете-фактуре, который вам выдает мастер по ремонту. Это поможет показать, что что-то было сломано, и вы это починили — это и есть ремонт. (Образец письменного заявления на ремонт см. в разделе 9.0048 Юридический справочник каждого арендодателя , Марсия Стюарт, Ральф Уорнер и Джанет Портман (Ноло).)

Получите счет за каждый ремонт. Убедитесь, что он описывает работу таким образом, чтобы это соответствовало ремонту, а не улучшению. Хорошие слова для использования включают ремонт, исправление, исправление, исправление, повторение, восстановление и восстановление. В счете не должно быть слов, указывающих на улучшение, например: улучшение, замена, переделка, реконструкция, дополнение, строительство, реконструкция, модернизация или новый. Конечно, ваш счет сам по себе не устанавливает, является ли что-то ремонтом или улучшением — факты должны соответствовать тому, что написано в счете.

Убедитесь, что ваш ремонт классифицируется как таковой во всех ваших книгах и бухгалтерских записях. Эта проблема может легко возникнуть, если у вас есть бухгалтер или бухгалтер, который ведет ваши бухгалтерские книги — они могут указать ремонт как капитальное улучшение. Если аудитор IRS увидит это, это будет занавесом для вашего вычета за ремонт.

Если вы делаете капитальный ремонт, сделайте фотографии до и после, чтобы показать масштабы работ и то, что стоимость имущества существенно не повысилась. Использование цифровой камеры является хорошей идеей, потому что фотографии будут автоматически датированы.

Совет № 4. Профилактическое техническое обслуживание

Техническое обслуживание означает принятие мер по предотвращению поломки или порчи имущества. Затраты на профилактическое обслуживание в настоящее время всегда являются вычитаемыми операционными расходами. Отличный способ избежать проблем, связанных с ремонтом или улучшением, и сделать так, чтобы ваши арендаторы были довольны, — это поддерживать сдаваемое в аренду имущество в хорошем состоянии. Это предотвратит его поломку или быстрый износ, тем самым избежав необходимости замены. Примеры профилактического обслуживания включают периодическую замену фильтров в вашей системе отопления и кондиционирования воздуха, а также установку цинковых контрольных полос на деревянную или гонтовую крышу для защиты от грибка и водорослей.

Разница между ремонтом сдаваемого в аренду имущества и улучшениями

Последнее обновление: 13 октября 2021 г.

Сдаваемое в аренду имущество требует как ремонта, так и улучшений, чтобы поддерживать имущество в хорошем состоянии и повышать стоимость сдаваемого в аренду имущества. На первый взгляд может показаться, что оба действия делают одно и то же. Но для целей налогообложения существует большая разница между тем, как вычитаются расходы на ремонт и улучшения.

Продолжайте читать, чтобы узнать, как использовать вычеты на ремонт и улучшения для уменьшения налогооблагаемого чистого дохода, и посмотрите, имеете ли вы право на полное вычет расходов на улучшения в год выполнения работ, чтобы еще больше снизить налоги.

Разница между ремонтом и улучшением 

Ремонт поддерживает текущее состояние вашего имущества, в то время как улучшение оказывает гораздо большее влияние на стоимость имущества. Хотя и ремонт, и улучшения являются налоговыми вычетами для инвесторов в арендную недвижимость, о них сообщают по-разному.

Ремонт

Ремонт – это то, что позволяет поддерживать сдаваемое в аренду имущество в обычном эффективном рабочем состоянии в соответствии с инструкциями IRS для Приложения E. 

Еще один взгляд на расходы на ремонт или текущее техническое обслуживание состоит в том, что они не повышают стоимость имущества и не продлевают срок его полезного использования. Вместо этого ремонт восстанавливает имущество в том виде, в котором оно было изначально.

Расходы на ремонт могут быть вычтены из вашего дохода от сдачи в аренду имущества в том году, когда они были понесены. Примеры обычного ремонта сдаваемого в аренду имущества включают:

• Общий ремонт
• Ремонт бытовой техники
• Ремонт ОВКВ или сезонные инспекционные работы
• Крепление водонагревателя
• Замена небольшого участка ковра или чистка ковра
• Ремонт деревянного пола или замена треснувшей напольной плитки
• Ремонт стекла в окне, замена сантехники или ремонт дверного замка
• Мелкий ремонт электрики и сантехники, например, замена небезопасного выключателя света или устранение медленной протечки воды в раковине в ванной
• Удаление вмятины на двери гаража
• Конструкционный ремонт крыши или фундамента дома
• Замена неисправного детектора дыма или камеры слежения

Улучшение

Улучшение — это то, что увеличивает стоимость или продлевает срок полезного использования сдаваемого в аренду имущества. В то время как ремонт восстанавливает то, что сломалось, до его первоначального состояния, усовершенствования добавляют ценности на будущие годы.

Веб-сайт юридических ресурсов Nolo.com предлагает хороший способ понять разницу между ремонтом и улучшением, используя аббревиатуру BAR для обозначения недвижимости:

• B для улучшения
• A для адаптации
• R для восстановления

Итак, BAR = Улучшение = Амортизация.

Улучшения сдаваемого в аренду имущества должны амортизироваться в течение срока их полезного использования. Публикация IRS 527 подробно объясняет, как работает амортизация для улучшения сдаваемой в аренду недвижимости. Например, бытовая техника может амортизироваться в течение пяти лет, а такие усовершенствования, как замена забора на заднем дворе, имеют 15-летний период амортизации.

Примеры обычных улучшений сдаваемого в аренду имущества включают:

• Покраска, включенная в качестве части крупного проекта обновления или реставрации
• Замена бытовой техники, такой как холодильник или стиральная машина с сушкой
• Установка новой системы HVAC
• Замена водонагревателя
• Укладка совершенно нового ковра или напольного покрытия, изношенного в результате естественного износа, или если арендатор уничтожил ковер
• Замена окон во всем доме, обновление сантехники или установка новой фурнитуры на двери и окна
• Основные улучшения электрических систем и сантехники, такие как замена алюминиевой проволоки на медную или замена старых чугунных водопроводных труб на медные или оцинкованную сталь
• Установка новой гаражной двери
• Замена всей крыши или ремонт подвала
• Установка системы безопасности и других современных технологий в сфере недвижимости с приложениями для смартфонов для привлечения арендаторов миллениалов и представителей поколения Z

Как работает ремонт, усовершенствование и амортизация

Теперь давайте посмотрим, как отчисления на ремонт и улучшения работают в реальном мире для инвестора в аренду.

Вы смогли приобрести недвижимость для сдачи в аренду по отличной цене на Рынке Крыш, но взамен это место требует ремонта. Дом под ключ с арендатором уже на месте. Вы хотите убедиться, что нынешний арендатор знает, что вы новый арендодатель, который заботится о арендаторе так же, как о состоянии собственности, чего продавец не смог сделать.

Несмотря на то, что вам придется вложить дополнительные деньги авансом, поскольку вы являетесь инвестором в недвижимость по принципу «покупай и держи», вы уверены, что улучшения, которые вам необходимо сделать, добавят стоимость недвижимости в долгосрочной перспективе и также позволяют поднять арендную плату.

Предположим, что вы приобрели жилье для одной семьи за 150 000 долларов США, арендная плата которого составляет 1500 долларов США в месяц. Плата за управление недвижимостью составляет 150 долларов в месяц, а ваша ипотека — 643 доллара в месяц (PITI). Текущий ремонт в первый год стоил 2000 долларов, а вы потратили 5000 долларов на новую технику для арендатора.

Вычет на ремонт

В конце первого года ваши прибыли и убытки будут выглядеть следующим образом:

• Доход от аренды = 18 000 долларов США
• Управление недвижимостью = 1800 долларов США
• Ремонт и техническое обслуживание = 2000 долларов США
• Проценты по ипотеке, страховка и налоги на имущество = 5 119 долларов США
• Чистая прибыль (до налогообложения до амортизации) = 9 081 долл. США

Амортизационный вычет

Чтобы рассчитать налогооблагаемую чистую прибыль, мы сначала вычтем амортизационные отчисления на бытовые приборы. Согласно публикации IRS 527, срок полезного использования приборов составляет 5 лет, поэтому мы можем вычитать 1000 долларов в год до пяти лет:

• Чистая прибыль = 9 081 долл. США
• Амортизационный вычет на улучшение бытовой техники = 1000 долларов США
• Чистая прибыль после амортизации оборудования = 8 081 долл. США

Есть еще один амортизационный вычет, который мы можем принять, и он относится к самой инвестиционной собственности.

IRS предполагает, что срок полезного использования сдаваемого в аренду жилья составляет 27,5 лет, поэтому мы можем вычесть 3,636% от стоимости имущества (но не от стоимости участка) за период времени. Предполагая, что участок стоит 30 000 долларов, мы можем вычесть еще 4 356 долларов (120 000 долларов x 3,636%) каждый год, чтобы получить налогооблагаемую чистую прибыль от собственности:

• Чистая прибыль после амортизации оборудования = 8 081 долл. США
• Амортизация имущества = 4 356 долл. США
• Налогооблагаемая чистая прибыль = 3725 долларов США

Благодаря отчислениям на ремонт и амортизацию мы уменьшили налогооблагаемую чистую прибыль более чем на 40%.

Налоговые вычеты Ресурсы для ремонта и усовершенствования

Ни один инвестор, сдающий недвижимость в аренду, не хочет платить больше налогов, чем это необходимо по закону. Первый шаг в расходовании всего, что вы можете, — это отслеживать расходы на аренду недвижимости до каждой копейки.

Отслеживание ремонта и улучшений в режиме онлайн

Один из лучших способов отслеживать финансовые показатели сдаваемой в аренду недвижимости — это Stessa, бесплатная онлайновая система программного обеспечения для управления недвижимостью для изобретателей недвижимости.

Система предлагает множество функций, включая автоматическое отслеживание доходов и расходов, а также создание бумажного следа доходов и квитанций, необходимых для точной налоговой отчетности. Stessa помогает владельцам сдаваемой в аренду недвижимости оставаться организованной и получать доступ к важным документам за секунды, а не часы, чтобы вы могли уверенно управлять своим портфолио и расширять его.

Посетите веб-сайт Stessa.

• Инструкции IRS по форме 1040, Приложение E
• Публикация IRS 527 Аренда жилой недвижимости
• Обзор IRS для малого бизнеса
• Публикация IRS 946 Как амортизировать арендованное имущество

Правила безопасной гавани для вычетов на ремонт и улучшение

Иногда мелкому инвестору в недвижимость может быть трудно понять разницу между ремонтом и улучшением. Вот почему IRS разработала «безопасную гавань для мелких налогоплательщиков» (SHST).

SHST позволяет инвесторам в недвижимость вычитать все ежегодные расходы на ремонт и усовершенствование сдаваемого в аренду имущества по Приложению E. Если вы имеете право на участие в SHST, вам не нужно беспокоиться о попытках выяснить разницу между сдаваемым в аренду имуществом. ремонт или улучшение.

Однако у SHST есть три ограничения:

1. Нескорректированная имущественная база не может превышать 1 миллион долларов
2. Годовые расходы на ремонт и техническое обслуживание не могут превышать 10 000 долларов США или 2% нескорректированной стоимости здания в зависимости от того, что меньше из них
3. Годовой валовой доход арендодателя должен быть менее 10 миллионов долларов за три предшествующих налоговых года

Посетите онлайн-руководство IRS по Положениям о материальном имуществе, чтобы ознакомиться с последними правилами и часто задаваемыми вопросами о ремонте и улучшении арендуемого имущества, а также о выборе минимальной безопасной гавани.