Что изменилось в значении термина “самовольная постройка”?

Согласно вступившим в силу положениям от 3 августа 2018 года согласно N 339-ФЗ Федерального закона “О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона “О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” изменилось правовое представление о понятии «самовольная постройка».

В новой редакции по мимо ранее действовавших положений появилось серьезное уточнение касательно признания здания, сооружения или другого строения, возведённых или созданных с нарушением градостроительных и строительных норм. Теперь действие настоящего пункта будет юридически выполнено при условии, если разрешенное использование ЗУ и (или) требование о получении соответствующих согласований, разрешений и указанные градостроительные и строительные нормы и правила

Заберут ли земельный участок под самовольной постройкой?

Также теперь по требованиям ст.285 ГК РФ земельный участок могут забрать у собственника в связи с тем, что на данном земельном участке возведена или создана самовольная постройка и не выполнены предусмотренные законом обязанности по ее ее сносу или приведение в соответствие с установленными требованиями.

Новая правовая конструкция данного пункта также «отменяет» статус самовольной постройки при условии, что собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. Тем самым Норма будет защищать, при усовии если есть право собственности на объект и есть права на земельный участок под объектом.

Как можно узаконить самовольную постройку?

Узаконить дом можно лишь с помощью приведения в соответствии с параметрами

С Правилами Землепользования и Застройки г. Санкт-Петербург можно ознакомиться здесь

Также необходимо отметить, что если при строительстве жилого (садового) дома были нарушены требования СНиП 30-02-97 (СП 53.13330.2010) «Планировка и застройка территорий садоводческих дачных объединений граждан, здания и сооружения» в части нарушения минимальных отступов – подобные обстоятельства не являются причиной для отказа в постановке дома на кадастровый учет.

Узаконить самовольную постройку до 1 марта 2019 года

Как узаконить самовольную постройку? Еще есть время сделать это без разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.

Речь пойдет об объектах индивидуального жилищного строительства (индивидуальные жилые дома и жилые дома), построенных без разрешения на строительство на земельных участках в границах населенного пункта, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства.

До 1 марта 2019 года закон позволяет оформить такие объекты без разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Застройщику достаточно уведомить о планируемом строительстве или реконструкции объекта орган исполнительной власти или орган местного самоуправления по месту нахождения объекта строительства. В уведомлении должны быть указаны параметры объекта.

Орган местного самоуправления, рассмотрев полученную информацию застройщика, направляет ему уведомление о соответствии параметров объекта – это и будет согласованием строительства или реконструкции объекта, что дает застройщику право осуществлять строительство или реконструкцию объекта в течение 10 лет со дня направления застройщиком такого уведомления о планируемом строительстве.

Застройщику также необходимо уведомить орган местного самоуправления об окончании строительства или реконструкции объекта, приложив технический план объекта.

Орган местного самоуправления в течение семи дней с момента поступления от застройщика уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта направляет в электронном виде в Управление Росреестра заявление о государственном кадастровом учете и регистрации прав, а также прилагаемые к нему документы.

Такая практика стала возможной благодаря Федеральному закону от 03.08.2018 №340-ФЗ, который внес изменения в Градостроительный кодекс в части порядка легализации самовольных построек – индивидуальных жилых домов без обращения в суд. Однако указанный порядок действует только до 1 марта 2019 года.

После 1 марта 2019 года узаконить самовольную постройку можно будет только в судебном порядке.

Материал подготовлен Управлением Росреестра по Новосибирской области

Легализация самовольной постройки — Никифоров Андрей Викторович, 28 декабря 2019

Краткое содержание:

В 2018 году законодательство о самовольном строительстве было подвергнуто реформированию. В частности, изменения коснулись и порядка легализации самовольной постройки. Легализация самовольной постройки является одним из способов приобретения права собственности.

Что нам говорит закон?

Важно отметить, что по логике п. 2 ст. 222 ГК РФ такое узаконение является исключением из общего правила — лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а также не вправе распоряжаться ею. Тем не менее, законодатель предусматривает возможность введения самовольной постройки в гражданский оборот, что обуславливает соблюдение ряда условий и процедуры для признания права собственности управомоченным субъектом, вследствие чего возникает вещное право.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку возникает при одновременном соблюдении таких правовых условий:

1.Право на земельный участок, допускающее строительство на нем данного объекта;

2.Соответствие постройки на день обращения в суд установленным требованиям;

3.Не имеется нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также угрозы жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку.

Судебной практикой выработано еще одно обязательное условие легализации самовольной постройки, в силу которого истцу необходимо доказать, что им предпринимались надлежащие меры по легализации постройки (например, заявление к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию), а также правомерен ли был отказ уполномоченных органов в выдаче разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию [4].

Новеллой в законодательстве является введение института приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, который можно рассматривать как еще один способ легализации самовольной постройки, наряду с признанием права собственности на нее в порядке, установленном п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Постройка может приводиться в соответствие:

− с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки;

− документацией по планировке территории;

− обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом. Статья 222 ГК РФ не регламентирует содержание введенного механизма, однако, данная норма раскрыта в ч. 10 ст. 55.32 ГрК РФ, согласно которой приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, осуществляется путем ее реконструкции в порядке, установленном главой 6 ГрК РФ, что предполагает разработку и утверждение проектной документации, получение разрешения на реконструкцию, осуществление такой реконструкции и ввод в эксплуатацию [3]. Отсюда следует, что приведение в соответствие с установленными требованиями возможно лишь в случае, если нарушения, предусмотренные п. 1 ст. 222 ГК РФ, можно устранить путем реконструкции объекта. Хотя и ранее на законодательном уровне данный механизм не был урегулирован, тем не менее, судебной практике он уже был известен. Так, ВС РФ и ВАС РФ подчеркивали, что положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, а также то, что суд может обязать лицо снести самовольно реконструированное недвижимое имущество лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения работ [4].

На мой взгляд, данная конструкция предоставляет возможность приобретения права собственности в случае выполнения установленных требований о приведении в соответствие, что позволяет сохранить (в отличие от сноса) самовольно возведенный объект и в дальнейшем ввести его в гражданский оборот. Статьей 222 ГК РФ предусмотрено два вида решений:

1) о сносе самовольной постройки;

2) о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

Отдельно от сноса решение о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями законодательно не предусмотрено. Вероятно, это обусловлено тем, что в силу ч. 9 ст. 55.32 ГрК РФ в случае, если возможно приведение объекта в соответствие с установленными требованиями, право выбора, сносить или приводить в соответствие принадлежит лицу, осуществившему самовольное строительство или, если такое лицо не установлено, правообладателю земельного участка.

В свою очередь, такой механизм как приведение в соответствие с установленными требованиями не может применяться в случае возведения или создания самовольной постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном законом порядке, а вот возможно ли приведение в соответствие в случае отсутствия необходимых по закону разрешений или согласований, предстоит разрешить практике.

Представляется, что в последнем случае следует исходить из наработанной практики, по которой отсутствие разрешения на строительство не может являться единственным и достаточным основанием для сноса самовольной постройки.

Судебная практика

Примером из судебной практики будет служить решение от 14 мая 2019 г. по делу № 2–1966/2019 Благовещенского городского суда Амурской области по иску администрации г. Благовещенска к А. о сносе самовольной постройки или приведении в соответствие с установленными требованиями. Истец в обоснование своих требований указал, что специалистом управления архитектуры и градостроительства администрации г. Благовещенска было установлено, что на земельном участке, ответчиком построен капитальный объект недвижимости из несъёмной опалубки.

Земельный участок на праве собственности принадлежит А. Ответчиком при возведении строения было нарушено земельное и градостроительное законодательство (самовольное занятие земельного участка, не предоставленного для строительства, возведение строения без получения разрешительной документации), нарушение прав иных лиц (возведение строения за счет использования земельного участка предназначенного для улично-дорожной сети).

Суд пришел к выводу о том, что строение обладает признаками самовольной постройки, однако ответчиком принимаются определенные меры к легализации спорного объекта недвижимости (по получению дополнительного земельного участка в собственность). Суд посчитал, что исковые требования администрации г. Благовещенска к А. о сносе самовольной постройки или приведении в соответствие с установленными требованиями подлежат удовлетворению частично. Суд обязал привести в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий три года, самовольную постройку — объект капитального строительства, расположенный на земельном участке, отказав в удовлетворении требований о сносе этой постройки.

Заключение

Подводя итог, можно сказать о том, что законодательство идет по пути смягчения легализации самовольной постройки, т. е. если объект безопасный, соответствует нормам, создан на своей земле, то обычно такой иск удовлетворяется. На сегодняшний день не ставится целью снести самовольную постройку, а изучается вопрос о возможности ее приведения в соответствие с установленными требованиями. Введение института приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями является положительным этапом к ее легализации, поскольку это привело в соответствие судебную практику и норму закона, однако необходимо было бы раскрыть сущность «приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями путем реконструкции» в п. 2 ст. 222 ГК РФ аналогично п. 10 ст. 55.32 ГрК РФ.

Литература:

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая):

Градостроительный кодекс Российской Федерации: федер. Закон от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ. Доступ из СПС «КонсультантПлюс» . О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: постановление Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10 / 22.

Бурлак А. Е. Легализация самовольной постройки // Молодой ученый. — 2019. — №49. — С. 287-289. — URL https://moluch.ru/archive/287/64902/

Как узаконить самострой в 2020 году

Каких трудов гражданам стоит построить дом на своем земельном участке. А потом вдруг выясняется, что строение не соответствует установленным законом требованиям и является самозастроем. Возникает угроза сноса только что построенного дома, не говоря о том, что его не удается оформить в собственность. Возможно ли узаконить самострой на собственном участке, избежав его ликвидации и впустую потраченных огромных сил и средств?

Какие объекты закон относит к самозастрою

Для начала уточним, что же такое самовольная постройка. Статья 222 ГК РФ подробно разъясняет, какое строение является незаконно возведенным:

1. Земельный участок под самозастроем не передавался в законодательно установленном порядке. То есть земля не предоставлялась в собственность, аренду, а также на любом другом виде права, для строительства недвижимости конкретному лицу.
2. Разрешенное использование участка не предусматривает возведение жилых или нежилых строений.
3. Строиться на участке возможно, но для этого нужны разрешения и согласования с государственными структурами. А они получены не были.
4. Объект возведен с нарушением градостроительных, противопожарных норм и правил, которые установлены в зоне расположения участка с учетом его назначения на дату начала строительства и действительны на момент обнаружения самовольной постройки.

В этой же статье законодатель указывает, что самозастрой подлежит либо сносу, либо приведению в соответствие со всеми нормами и правилами, регламентированными правилами землепользования и застройки и документами по планировке территории. При этом эти изменения, разумеется, должны происходить за счет собственника постройки, а при отсутствии сведений о нем – владельца участка.

Статус самовольной постройки не позволяет регистрировать право на такие объекты, соответственно, недвижимость не может являться предметом сделок. Ни продать ее, ни подарить, ни оставить в наследство, увы, не получится. Единственной возможностью узаконить самозастрой является судебное решение. Рассмотрим, как поступать в 2020 году владельцам садовых и индивидуальных жилых домов.

Самозастрой на садовом участке в 2020 году

Многие граждане уже начали готовиться к суду, однако 2 августа 2019 года вступил в силу новый закон о продлении дачной амнистии (Федеральный закон № 267-ФЗ от 02 августа 2019 года).

Теперь владельцы вчерашних самостроев в СНТ и ДНТ могут без проблем получить право на жилой дом. При этом не нужно участвовать в трудоемком судебном процессе, уведомлять уполномоченную на ведение строительства госструктуру о начале строительства и о его завершении, никто не будет проверять ваш объект на отступы и противопожарные стены.

Чтобы поставить на кадастровый учет самовольно возведенный дом на садовом участке, нужно:

1. Подготовить технический план. Основанием для техплана будет не уведомление о соответствии параметров допустимым, как до принятия дачной амнистии, а обычная декларация, заполненная собственником.
2. Подать заявление о постановке на учет и регистрации права на недвижимость в МФЦ. Это может сделать правообладатель участка самостоятельно.
3. Получить выписку из ЕГРН.

Садоводы по новым правилам до 1 марта 2021 могут оформить право на дома, построенные на собственных земельных участках, в упрощенном порядке, без разрешений и согласований с уполномоченными госструктурами.

То же самое касается и реконструкции садового дома – она осуществляется без разрешения.

Таким образом, «дачная амнистия» позволит собственникам садовых участков приобрести право на самовольно возведенные объекты недвижимости. Гражданам, планирующим стройку, также предоставлена возможность возвести жилой дом по облегченной схеме и зарегистрировать на него право. Особое значение данный закон имеет для тех владельцев участков в СНТ, которые купили землю, пытались заручиться уведомлением о разрешении стройки, но получили отказ.

Как узаконить самозастрой на землях ИЖС

Что касается узаконения самостроя на землях ИЖС, то это по-прежнему возможно только через суд.

Для суда могут понадобиться различные документы: технический паспорт, технический план, согласование строительства с аэропортами, градостроительный план, выписка из ЕГРН на землю, отказ от уполномоченных инстанций и др. Конкретный список документов зависит от назначения участка, особенностей ситуации, способа защиты.

Естественно, исход процесса предсказать невозможно – все индивидуально. На решение суда по спорной постройке большое влияние оказывает заключение судебного эксперта. Если эксперт ограничивается фразой: «Выявленные нарушения не являются существенными», тогда, при отсутствии других объективных причин для отказа в снятии самозастроя, суд принимает сторону застройщика.

Само по себе отсутствие согласования ведения строительства с различными инстанциями не является основанием для отказа в приобретении собственности на строение через суд.

Судья учитывает многие факторы, особенно обращает внимание на попытки гражданина получить нужные согласования. Подтверждением могут являться подготовленные им документы, обращения к чиновникам, отказ в выдаче разрешения и т. п. То есть интересен факт, что собственник участка пытался сделать все по закону.

Следует отметить, что на самозастрой, построенный на участке, не принадлежащем застройщику, приобретательная давность (владение бесхозным жильем 15 лет, по истечении которых его можно зарегистрировать) не распространяется.

При положительном решении суда нужно заказать технический план в форме электронного документа, который, вместе с судебным решением, позволит закончить мытарства гражданина по поводу узаконения самовольной постройки. Документы подаются в Росреестр для окончательной регистрации.

Чем руководствуется суд в делах о самозастрое

Орган местного самоуправления подает иск на владельца строения, при этом не обязательно он и есть застройщик – дом мог быть куплен, принят в дар и т. д.

В иске заявлены требования – уничтожить самострой, которым может выступать любой объект: многоквартирный дом, жилой дом, и т. д.

В судебном заседании выявляются обстоятельства, подтверждающие нарушение прав третьих лиц и несоблюдение условий безопасности.

Суд исходит из позиции, что удовлетворение иска о сносе возможно только в том случае, если нарушения, выявленные в ходе процесса, являются существенными и неустранимыми.

Что является существенным несоблюдением строительных требований:

• ошибки строительства, ведущие к уничтожению постройки;
• угроза жизни и здоровью;
• уничтожение имущества третьих лиц либо его повреждение.

Немаловажным является установления факта наличия вины в действиях ответчика, «знал о нарушениях» (ст. 222 ГК РФ).

Подведем итоги

На землях СНТ можно строить дома без разрешения, регистрировать их в Росреестре по техническому плану, а также оформлять право на уже готовые объекты. Такая возможность предоставлена до 1 марта 2021 года.

Собственники, построившие объекты недвижимости без разрешения в случаях, когда оно требуется, смогут зарегистрировать такие строения только по решению суда. При этом суд обязательно будет проверять постройки на соблюдение требований к ведению строительства.