Как сделать из «двушки» «трешку» и не пострадать при этом? — Вольская жизнь
Перепланировка квартиры: делаем все по закону
О том, что такое перепланировка квартиры и как ее узаконить, разъяснила эксперт Кадастровой палаты по Саратовской области
Этот вопрос интересует многих владельцев жилья. Давайте разбираться. В соответствии с п. 2 ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Перенос и разборка перегородок, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, увеличение площади квартир за счет присоединения мест общего пользования в многоквартирном доме, раздел квартиры на несколько других, объединение нескольких квартир в одну — все это включает в себя понятие перепланировки квартиры, сведения о которой подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Важно помнить, что перед началом проведения работ по перепланировке квартиры необходимо обратиться в организацию или к индивидуальному предпринимателю, являющимся членами соответствующей саморегулируемой организации, для подготовки проекта перепланировки квартиры.
Перепланировка помещений в многоквартирном доме проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Для этого собственнику квартиры необходимо обратиться в орган, осуществляющий согласование перепланировки, по месту нахождения квартиры, с заявлением, к которому должны быть приложены документы, предусмотренные п. 2 ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В течение 45 дней с момента получения всех необходимых документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, должен принять решение о согласовании перепланировки квартиры либо об отказе в согласовании.
Получив согласование органа местного самоуправления, можно приступать к перепланировке квартиры в соответствии с проектом перепланировки и полученным решением о ее согласовании.
По завершении работ необходимо снова обратиться в орган местного самоуправления для получения акта приемочной комиссии, который подтверждает завершение работ по перепланировке.
Данный акт орган местного самоуправления должен направить в орган регистрации прав.
Однако необходимо учесть, что в случае, если в ходе перепланировки квартиры изменены такие характеристики, как площадь, конфигурация, этаж, на котором квартира расположена, то такие изменения в ЕГРН должны быть внесены на основании заявления собственника объекта недвижимости, а также представленного с ним технического плана, подготовленного кадастровым инженером в соответствии с требованиями действующего законодательства.
— В соответствии с нормами действующего законодательства в случае, если перепланировка квартиры повлекла за собой изменение сведений о многоквартирном доме, в котором расположена перепланированная квартира, в ЕГРН также должны быть внесены изменения и в сведения о многоквартирном доме, — обращает внимание начальник отдела обработки документов и обеспечения учетных действий N 3 Кадастровой палаты по Саратовской области Елена Тимофеева.
Такие изменения в соответствии с ч. 6.1 ст. 40 федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вносятся в ЕГРН на основании заявления лица, осуществившего перепланировку квартиры, повлекшую за собой изменение характеристик многоквартирного дома, если такие изменения в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не являются реконструкцией многоквартирного дома.
Обращаем внимание! Перепланировка квартир, проведенная не в соответствии с проектом перепланировки или без получения соответствующих согласований, является самовольной.
Суд, в который обратится собственник, чтобы узаконить самовольную перепланировку, может как сохранить квартиру в перепланированном состоянии, так и обязать вернуть помещение в прежнее состояние.
Кроме того, лицо, совершившее самовольную перепланировку, несет предусмотренную законодательством ответственность.
Фото Pexels
Перепланировка двушки в трешку за 2 недели
Строительная бригада советовала семейной паре неэргономичную планировку.
Дизайнер внесла правки на финишной прямой.Когда дизайнер Женя Постухова впервые появилась на объекте, задачей было помочь семье подобрать мебель и отделочные материалы в готовую квартиру. «Заказчики хотели превратить двухкомнатную квартиру в «трешку», задействовав часть пространства под вторую спальню, — вспоминает дизайнер. — Строительная компания, с которой они работали, придумала им недопустимый, на мой взгляд, вариант — спальню-аквариум в небольшой нише рядом с прихожей. Хотя пространство позволяло сделать более удобную планировку, которую я и рекомендовала заказчикам. За две недели мы переделали их проект».
О проекте
Место: Москва, ЖК «Лобачевский»
Размер: 66 кв.м.
Кто здесь живет: Молодая семья из трех человек
Дизайнер проекта: Женя Постухова
План квартиры до перепланировки
План квартиры после перепланировки
Спальню и кухню поменяли местами, обозначив жилое помещение как кабинет, а кухню вписали в уже имеющуюся нишу, сохранив привязку к стояку и мокрой зоне.
Лишние перегородки между кухней и гостиной убрали, уменьшили обеденную зону, сохранили при этом открытое пространство. Детская осталась на прежнем месте, изменили только расстановку мебели.
Решив вопрос с планировкой, задумались о цветовой гамме. Заказчица выбрала дизайнера за обоюдную любовь к зеленому цвету, но ей хотелось, чтобы интерьер был одновременно яркий и светлый. Женя предложила выполнить стены, потолки и большую часть мебели в светлых цветах, а зеленый добавить акцентами в отделке и декоре.
КУХНЯ
«Мы раздумывали не взять ли бордовую плитку, чтобы добавить контраст и больше цвета, — говорит Женя. — Но приехав в салон, сделали окончательный выбор в пользу зеленой».
Чтобы дополнить выстроенную цветовую гамму, вытяжку и светильники подобрали в бронзовом цвете.
Проблема и решение: Для пола во всей квартире сначала выбрали паркет. Но заказчица случайно в магазине увидела новую для рынка модель Chevron в ламинате и загорелась идеей постелить именно его.
Внешне эффектный, на деле ламинат оказался непрактичным. «Видимо на складе были нарушены условия хранения — он криво лег и быстро пошел волнами, — говорит дизайнер. — Это незаметно невооруженным взглядом, но ощущается при ходьбе. В который раз утвердилась во мнении, что материал важно брать у проверенных поставщиков».
ПРИХОЖАЯ
Остановившись на светлом интерьере, дизайнер предложила заказчикам использовать эффектный прием — темную прихожую, чтобы подчеркнуть простор и освещенность открытой зоны. Поскольку в прихожей друзья и члены семьи проводят не больше пары десятков минут, активный цвет не давит, но каждый раз вызывает wow-эффект.
«Цвет получился именно таким, как мы задумывали, но выбранные обои нужно было долго ждать, — рассказывает дизайнер. — В поисках альтернативы заказчица увидела этих замечательных лемуров».
К насыщенным стенам добавили цветной карниз. Многоярусную модель использовали, чтобы разнообразить спокойный в декоре интерьер.
ГОСТИНАЯ
Мягкая зона открывается взгляду буквально с порога. Чтобы добавить гостиной приватности, спроектировали легкую конструкцию стеллажа. Со временем на полках появятся книги и декор, за которыми диван не будет просматриваться.
СПАЛЬНЯ
Там, где строителями предполагалась большая кухня с обеденной зоной, сделали спальню. Площадь комнаты позволила не только поставить кровать, но и предусмотреть вместительную систему хранения. Она выполнена по типу гардеробной — с ящиками, полками и штангами.
Из спальни есть выход на небольшой балкон. Чтобы увеличить его площадь старый утеплитель сняли, а затем положили теплый пол. Зимой температура комфортна для хранения маминого варенья, а летом балкон превращаться в зону отдыха.
На балконе установили и шкаф для дополнительного хранения.
ДЕТСКАЯ
Сын заказчиков еще не ходит в школу, однако родители сразу попросили продумать комнату универсальной по возрасту, чтобы её можно было легко модернизировать.
«Мы выбрали нейтральный принт для трех стен, а четвертую оклеили обоями с корабликами, задав морскую тематику, интересную малышу», — говорит дизайнер.
Кровать IKEA
Шкаф для хранения вещей и игрушек изготовили в виде домика. Любимая кровать мальчика переехала с ним из старой квартиры.
На чем сэкономили:
Заказчики хотели иметь отдельное помещение под хозяйственные нужды, чтобы не устанавливать стиральную машинку в ванную комнату. Такую зону организовали в гостевом санузле, сохранив его основную функцию. Правда не хватило глубины ниши, чтобы закрыть машинки полностью, но менять планировку не стали.
ВАННАЯ КОМНАТА
В хозяйском санузле все стены, куда может попасть влага, облицевали плиткой-кабанчиком. Остальное пространство покрасили в ярко-синий цвет. Такой же цвет выбрали для фасадов тумбы под раковину и решетчатых дверок, за которыми скрыли полки и кошачий туалет.
В одной из дверей оставили небольшой проем, чтобы четвероногий член семьи мог культурно сходить в туалет.
DC предлагает стимул для квартир с тремя спальнями – Greater Greater Washington
При таком большом количестве новых квартир с одной и двумя спальнями, строящихся в округе Колумбия, как чиновники могут гарантировать, что в городе достаточно жилья для семей, которым нужны большие дома? Одна из рассматриваемых ими идей — дать разработчикам разрешение строить больше квартир в новых зданиях, при условии, что некоторые из добавленных квартир содержат не менее трех спален в каждой.
Изображение с карты зонирования округа Колумбия.
Управление планирования представило проект поправки для Юго-восточного федерального центра надземной зоны, которая охватывает примерно два квартала к западу от военно-морской верфи. Предложение позволит разработчикам делать здания выше и с более высоким коэффициентом площади пола (FAR), если 8% «бонусной» площади составляют квартиры с тремя спальнями.
Начисление премии за плотность может сделать проект более прибыльным, поскольку разработчик получает больше места для сдачи в аренду или продажи.
Положение, определяющее количество спален в каждой квартире, необычно для зонирования в Вашингтоне. Правила зонирования обычно ограничивают количество квартир на участке или общую площадь жилья, но не размер отдельных квартир или количество спален в каждой квартире.
Увеличение плотности означает достижение целей сообщества
Управление планирования добавило этот бонус с тремя спальнями по настоянию ANC 6D, который хотел облегчить проживание семей с детьми по соседству.
Лучшая часть этого предложения заключается в том, что оно поощряет различные размеры жилья при одновременном расширении общего предложения жилья. Это то, что должно произойти в таком городе, как Вашингтон, где спрос на жилье очень высок.
Больше предложения — это хорошо, потому что, когда предложение любого продукта невелико, люди, производящие его, будут производить то, что наиболее прибыльно, прежде чем производить что-то менее прибыльное. Другими словами, застройщики хотят построить более прибыльное жилье, прежде чем строить менее прибыльное.
В округе Колумбия спрос на жилье меньшего размера по-прежнему превышает предложение. Пока застройщики не удовлетворят этот спрос, у них не будет особых причин строить большие трехкомнатные квартиры. Продолжающиеся споры по поводу преобразования старых рядных домов на одну семью в двухквартирные дома, а также по поводу строительства всплывающих окон связаны с высоким спросом на жилье меньшего размера в этом районе.
Данные о составе домохозяйства и жилищном фонде Бюро переписи населения США. График автора.
Кроме того, существует дисбаланс между нашим нынешним жилищным фондом и демографической ситуацией в городе: только 20% домохозяйств округа Колумбия — это семьи с родственными детьми, а 60% жилищного фонда имеют две или более спален.
Но это то, что происходит по всему городу. Если мы хотим, чтобы отдельные районы были разнообразными по типу семьи, нам нужно жилье, которое отличается по размеру.
В этой конкретной зоне по предложению Управления планирования 8% бонусной плотности должны идти на жилье с тремя спальнями.
Могут ли другие идеи бонусов за плотность работать в других районах города?
Вот как бонусы за плотность могут работать в другом месте в округе Колумбия
Создание стимулов для жилья с тремя спальнями не должно быть сложным. Один из методов может состоять в том, чтобы наградить любого застройщика премиальной плотностью, если они используют дополнительную площадь пола для квартир с тремя спальнями.
Во многих городских зонах размеры зданий ограничены высотой и FAR в зависимости от того, как они используются. Например, зданию, в котором есть как квартиры, так и магазины на первом этаже, может быть разрешено 3,0 FAR для жилых помещений и 1,0 FAR для коммерческих помещений. В таком сценарии FAR в самом большом многофункциональном здании, которое вы можете построить, будет ограничен 4.0.
Но город может выделить зоны, которые нуждаются в разнообразии жилья, и добавить бонус, например, дополнительный 1,0 FAR, предназначенный для квартир с тремя и более спальнями.
FAR здания увеличится до 5,0, и разработчики получат прибыль от строительства домов для семей.
Если выбирать между чуть менее доходным жильем и отсутствием дополнительного жилья, застройщик, вероятно, выберет трехкомнатные квартиры.
Схема автора.
Продолжающейся саги о переписывании зон достаточно, чтобы сказать нам, что даже самое скромное увеличение плотности может быть спорным. Премирование премиальной плотности является хорошим инструментом для поощрения частного сектора к строительству жилья, которое является одновременно прибыльным и удобным для семей любого размера.
Достижение правильного «сочетания единиц» для многоквартирных домов • RENX • Обмен новостями о недвижимости
Состав квартир по размеру и типу должен основываться на результатах технико-экономического обоснования рынка. Типы квартир чаще всего варьируются от квартир-студий до двух- и трехкомнатных квартир с двумя ванными комнатами; некоторые включают в себя дополнительные услуги, такие как солярии, притоны и чердаки.
На многих рынках застройщики квартир наблюдают повышенный спрос на роскошные квартиры для сокращения пустующих помещений.
В проектах, предназначенных для арендаторов с низким доходом, должны преобладать квартиры размером с семью.
Если целевым рынком являются одинокие молодые люди, только начинающие свою жизнь, спрос, вероятно, будет самым высоким на сочетание раздельных квартир с двумя спальнями, соседствующих по комнате, и квартир с одной спальней для одиноких.
В городских районах с очень высокой арендной платой популярны квартиры-студии, но в пригородах спрос на такие небольшие квартиры практически отсутствует.
Экономичные квартиры
Ассортимент единиц — это просто разное количество квартир со спальнями в активе. Квартиры варьируются в размерах от эффективных до четырех спален.
Экономичная квартира, как правило, предназначена для проживания одного человека и объединяет спальню, гостиную и кухню.
Квартиры-студии представляют собой более просторные версии той же площади, но, как правило, имеют большую кухню.
Мы склонны избегать квартир такого типа, потому что жилая база может быть временной, а это означает, что жильцы въезжают и выезжают, что создает высокую текучесть.
Одним из самых больших расходов застройщика является оборот жильцов. Это связано с тем, что квартира должна быть подготовлена к заселению следующего человека, а в это время квартира остается незанятой.
Квартиры с одной спальней
Следующим по величине в иерархии смешанных квартир является квартира с одной спальней, которая также может иметь более высокую текучесть, но не такую высокую, как вышеупомянутые меньшие стили. Как правило, муниципалитеты позволяют двум жильцам занимать квартиру на каждую спальню, что, в свою очередь, сокращает количество жильцов.
Однако все зависит от того, где расположены подразделения.
Квартиры с одной спальней подходят для студентов колледжей, пенсионеров и семейных пар. Мы видели недвижимость с 36 квартирами, в которой есть все квартиры с одной спальней, и у нас нет проблем с поддержанием заполняемости на уровне 9.
5 процентов.
По нашему опыту, квартиры с одной спальней сейчас наиболее популярны среди арендаторов на большинстве рынков, но к началу следующего десятилетия спрос на квартиры с несколькими спальнями может резко возрасти.
Застройщикам и владельцам квартир нравятся квартиры с одной спальней, потому что они приносят больше дохода от аренды на квадратный фут, чем большие квартиры, но они также отдают предпочтение современной демографии. Те, кому за 20, откладывают брак и детей дольше, и эти молодые одинокие люди предпочитают снимать жилье, особенно в основных городских районах, где есть рестораны и магазины, адаптированные к их вкусам и образу жизни. Поскольку многие из этих арендаторов старше, они вряд ли захотят жить с соседом по комнате.
В конце концов, большинство 20-летних женятся и заводят детей, в результате чего им требуется более просторное жилье. Многие предпочтут купить дом, но другие по-прежнему будут обременены долгами по студенческим кредитам и / или кредитным картам, и им будет трудно получить ипотечный кредит.
Третьи предпочтут арендовать и использовать деньги, которые они использовали бы для первоначального взноса, чтобы отправить своих детей в частную школу.
С точки зрения набора квартир, большие здания уравновешиваются квартирами с меньшим количеством спален. На самом деле, квартиры с одной спальней составляют более половины многоквартирных домов в собственности с 50 квартирами и более.
Квартиры с двумя спальнями
С точки зрения застройщика, лучше всего работать с квартирами с двумя спальнями. Они идеально подходят для большинства демографических групп, но большие семьи не могут их занять.
Большие семьи, как правило, вызывают более отложенный ремонт квартиры, что является еще одним дорогостоящим расходом для застройщиков квартир. Квартиры с двумя спальнями, как правило, являются наиболее рентабельными для жителей и их проще всего сдать в аренду владельцу актива.
Квартиры большего размера: с тремя и четырьмя спальнями
Квартиры с четырьмя спальнями чаще всего встречаются в студенческих общежитиях.
Спрос на этот тип квартир среди других демографических групп довольно низок, и эти типы квартир будут заполняться более молодыми соседями по комнате, независимо от того, созданы ли они специально для студентов.
Все чаще муниципалитеты по всей Канаде предписывают застройщикам включать часть квартир с тремя спальнями в новые сдаваемые в аренду многоквартирные дома. В Торонто, например, 10% квартир в новых активах должны быть трехкомнатными.
Этот закон направлен на увеличение предложения жилья для сдачи в аренду семьям. Квартиры с тремя спальнями будут интересны семьям с детьми, а также некоторым состоятельным жильцам, ищущим несколько спален для размещения семьи, когда они приезжают в гости.
Когда дело доходит до квартир, чем больше спален в квартире, тем выше достижимая месячная арендная плата, поэтому инвесторам следует попытаться включить в свой набор несколько квартир с тремя спальнями или, если невозможно, несколько квартир с двумя спальнями и притонами.
Подводя итоги: определение ассортимента юнитов
Некоторые нишевые рынки играют роль в определении типов юнитов.
Например, для квартир, в которых проживают студенты, требуются специальные планы этажей, включающие квартиры с тремя и четырьмя спальнями, потому что, как правило, большинство студентов живут в одной квартире.
Больше трудностей с получением разрешений из-за протеста соседей против более высокой плотности застройки, а увеличение стоимости земли и разрешений также способствует созданию более крупных квартир, поскольку застройщики вынуждены искать жителей с более высокими доходами.
Ключом к сочетанию квартир является разработка актива, который имеет выгодное количество квартир с двумя спальнями по сравнению с квартирами с одной спальней. Идеальное соотношение – две двухкомнатные квартиры на одну однокомнатную.
Например, в жилом комплексе из 100 квартир мы хотели бы видеть две трети (66) квартир с двумя спальнями и одну треть (34) квартир с одной спальней. Этот тип сочетания единиц делает актив более ценным и облегчит застройщику квартир сдачу в аренду единиц, а также выбор из более широкой базы потенциальных жителей.
У жильцов также есть возможность перемещаться вверх или вниз по размеру, не покидая актива, что также приносит пользу застройщику, поскольку сокращает количество вакансий.
Если посмотреть в целом по Канаде на новые сдаваемые в аренду многоквартирные дома, то до 2012 года количество планов этажей со студиями/одной спальней и количество планов этажей с двумя спальнями были относительно равными, составляя в среднем 45,5% и 46,1% собственности соответственно. Остальные предложения собственности были трехкомнатными квартирами.
Однако с 2012 года чаша весов сместилась в сторону студий и квартир с одной спальней, которые составляли в среднем 54,4% всего ассортимента квартир. Доля двухкомнатных квартир упала до 38,9%.
Этот сдвиг можно в целом объяснить новой застройкой, происходящей в городских центрах Торонто, Ванкувера и Монреаля, где единицы меньшего размера и типа привлекают более молодое население.
SVN Rock Advisors Inc., брокерская компания, расположенная в Онтарио, занимается коммерческой недвижимостью, консалтингом и сдачей в аренду нового строительства, специализируясь исключительно на квартирном секторе.