какие бывают, в чем разница, как определяют, промежуточные классы

Зачем нужны классы и как их определяют

Классы жилья основаны на инженерных, технических, архитектурных характеристиках жилого комплекса, которые напрямую влияют на цену квадратного метра. Получается, классы нужны, чтобы покупатель сразу представлял себе, сколько стоит квартира в «комфорте» или «клубном доме». Вот как об этом написано в Единой методике классификации Российской гильдии риелторов:

«Самое главное ее предназначение состоит в определении основных характеристик, влияющих на оценку класса качества новостройки, с целью еще большего сближения представлений Покупателей и Застройщиков, а также их Агентов и Брокеров, об уровне той цены, которую готов потратить Покупатель за квартиру <…>»

Существует четыре класса жилья — по два в массовом и премиальном сегменте:

• стандарт;
• комфорт;
• бизнес;
• элит.

Если сравнивать классы с авиакомпаниями, то первые два будут как лоукостер и регулярные рейсы, а два других — как бизнес-класс и частный джет. Чем дороже, тем больше опций и комфортнее.

С 2018 года в России отменили понятие экономкласс, а в 2020 году утвердили требования к классу «стандарт». Пока это единственный класс, требования к которому утверждены Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Но коммерческие застройщики не обязаны их соблюдать, и вообще жилье этого класса редко встречается, потому что застройщики еще не перестроились на новые требования. Поэтому дальше мы будем рассказывать о самых популярных классах — «комфорт», «бизнес» и «элит», которые встречаются чаще всего.

Условия отнесения жилых помещений к стандартному жилью — в приказе Минстроя № 237

Какой класс будет у жилого комплекса, застройщики знают уже на этапе идеи. Это связано с тем, что уже при выборе участка под застройку они понимают, за сколько примерно в доме будут продаваться квартиры и как он будет рекламироваться.

Экспертная комиссия Российской гильдии риелторов для своей Единой методики классификации оценивает жилой комплекс уже после выхода в продажу. Для этого изучают проектную декларацию, генеральный план застройки и проектные изображения дома, смотрят планировки квартир. Для удобства мы разделили все признаки, по которым они оценивают проект, на четыре большие группы.

Значения, по которым определяют класс, берут в среднем по рынку, например площади квартир.

Но в классе не зафиксировано, какие именно материалы должны использовать строители, поэтому насколько качественными будут площадки во дворе и хватит ли всем мест на парковке, зависит не от класса, а от застройщика. Здесь и начинаются расхождения между ожиданием и реальностью.

Представим, что проект жилого комплекса, как дом, состоит из фундамента и видимой части. Фундаментом будут обязательные требования к дому, без которых застройщик не получит разрешение на строительство. А все остальное зависит от финансовых возможностей компании и того, как хорошо работают ее маркетологи.

Детские площадки и благоустройство — обязательны для всех домов

От момента, когда застройщик выкупил участок земли, до начала строительства дома иногда проходит несколько лет. За это время девелоперы разрабатывают архитектурный проект, проводят исследование территории, проектируют дома. Потом получают разрешения от экологических служб, градостроительных и других комитетов. Чтобы проект приняли, он должен соответствовать нормам. Эти нормы одинаковы и для комфорта, и для жилья элит-класса.

Вот упрощенный план, по которому формируется проект жилого комплекса:

• Обязательные требования. В России приняты своды правил СП 54.13330.2016 и СП 42.13330.2016, в которых описаны требования к жилым комплексам и застройке территорий в целом c учетом гостов, строительных и санитарно-эпидемиологических норм — снипов и санпинов. Эти правила определяют, как нужно строить, чтобы дом был безопасным для людей и окружающей среды и комфортным для проживания. Правила едины для всех городов, но всегда дополняются региональными регламентами, которые учитывают особенности климата, ландшафта и истории конкретной территории.
• Региональные градостроительные регламенты. Правила землепользования и застройки города, генплан и другие, которые действуют только в этом регионе. Пример — ограничение на высотное строительство в Петербурге.
• Стандарты застройщика. Девелоперы решают сами, какими будут архитектура, планировки, площадки во дворах, паркинги. Характеристики зависят от стандартов застройщика и, конечно, экономики проекта — того, сколько прибыли компания планирует получить.

Требования, которые больше всего интересуют покупателей, как раз прописаны в сводах правил и градостроительных нормах. Эти нормативы определяют, что нужно сделать застройщику, чтобы дом был безопасным, двор — благоустроенным, а жителям хватало школ и детских садов. Приведем несколько примеров.

Безопасность. По правилам пожарной безопасности нельзя строить дома без системы оповещения о пожаре в холлах, а входные двери в подъезд должны быть стеклянными, чтобы было видно, что происходит внутри. Доступность. Каждый жилой комплекс должен быть доступен для людей с инвалидностью. Там могут быть пандусы для колясок, подъемники или вход без ступенек.

Парковки. Сколько парковочных мест нужно запланировать, зависит от количества жильцов в доме. Например, по московским нормам, если на одного жителя приходится больше 50 м², то нужно заложить не меньше двух машино-мест на квартиру. Такое требование чаще всего относится к элитным жилым комплексам, где есть квартиры с большим метражом.

Пример требований к машино-местам, описанных в Нормах и правилах проектирования планировки и застройки Москвы

Благоустройство. Детские площадки, спортивные площадки, хозяйственные зоны, где стоят мусорные баки, — обязательны.

Школы и детские сады. В Москве, Петербурге и Ленинградской области, если жилой комплекс или квартал с жилой застройкой рассчитан на несколько тысяч жителей, то девелопер обязан построить социальные объекты. А если это элитный дом в центре города, где мало квартир, — уже нет. Нормы в столицах примерно одинаковые: на 1000 жителей должно быть в среднем 55 мест в детских садах и 120–124 места в школах. Но это только для жилой застройки — если строят комплексы с апартаментами, это правило не действует.

Школы и детские сады застройщик строит не просто так: город затем выкупает эти объекты, берет в аренду или дает налоговые льготы. При этом какими именно будут требования к застройщику, зависит от особенностей региона. В Краснодарском крае, например, только в 2021 году приняли требования, аналогичные столичным.

Все эти требования по нормативам обязательны, но застройщики могут исполнять их по-разному. Кто-то подходит к требованиям формально и ставит на площадке дешевый игровой комплекс, другие вкладываются в благоустройство и строят игровые городки со скейт-парками. Вот здесь и помогает классификация.

Рассмотрим, чем отличаются «комфорт», «бизнес» и «премиум».

Комфорт: далеко от метро, но доступно по цене

Жилые комплексы комфорт-класса обычно строят в спальных районах. Как правило, в транспортной доступности от метро или до ближайшей станции нужно идти не больше 20 минут. Примерно столько же времени понадобится, чтобы добраться от дома комфорт-класса до школы, детского садика, поликлиники.

При квартальной застройке строят не только жилые дома, но и инфраструктуру, дороги и проезды. Такие проекты реализуются в течение нескольких лет, в среднем — 10-15. Как правило, детские сады и школы открываются уже после заселения домов, то есть может получиться так, что люди уже переехали, а детский сад сдадут только через год.

Архитектуру для комфорт-класса продумывает сам застройщик: для этого в компаниях есть свои архитектурные бюро и отделы качественных характеристик. Это как раз и есть благоустройство, отделка холлов, квартир — в общем, вся внешняя красота. Дома строятся по монолитной технологии, а наружные стены и перегородки могут быть из поризованного камня, пеноблоков или кирпича. Эти материалы указаны в проектной декларации, которую можно найти на сайте наш.дом.рф.

Детские и спортивные площадки, зоны отдыха во дворах — обязательны. Территория может быть закрыта от посторонних калиткой с домофоном. Дворы тоже делают закрытыми от машин — это значит, что припарковаться во дворе нельзя ни посторонним, ни жителям. Для этого есть подземные паркинги и разметка вокруг дома.

Площадь квартир в таких домах начинается от 28 м², кухонь — от 10 м². Планировки здесь самые ликвидные, то есть наиболее продаваемые: студии, 1-2-3-комнатные квартиры, в квартирах есть балконы или лоджии. Иногда застройщики сдают квартиры с готовой отделкой, ее стоимость закладывают в цену квадратного метра.

Комфорт-класс легко узнать по фасадам: они современные, но лаконичные и скромные. Этот дом строят в Санкт-Петербурге

Бизнес: видовые квартиры и высокая цена

Жилые комплексы бизнес-класса не обязательно расположены рядом с метро, но точно среди активной городской жизни. В шаговой доступности будут парки, набережные и другие зоны отдыха, в пяти-десяти минутах ходьбы — школы, детские сады, бизнес-центры, офисы крупных компаний.

Дом бизнес-класса строят по индивидуальному проекту, который заказывают у архитектурных бюро. Причем каркас дома будет таким же, как в комфорт-классе — монолитным, а стены могут возвести из более дорогих материалов, например керамического кирпича. Из обязательных требований — лобби на первом этаже. То есть первый этаж выглядит, как в отеле: сначала просторная комната, часто в ней есть рецепция, а уже после — почтовые ящики и лифты.

К благоустройствам дворов привлекают ландшафтных дизайнеров. Помимо зон для игр, спорта и отдыха здесь оборудуют площадки для выгула собак.

Площадь квартир стартует от 50 м², кухонь — от 20 м². Помимо привычных форматов, здесь есть квартиры с террасами, мансарды, пентхаусы. Причем все квартиры обязательно должны быть видовыми, то есть окна будут панорамными — практически от пола до потолка, а виды из окон — на воду, парк или город. Часто за красивый вид из окон приходится доплачивать, поэтому квартиры на верхних этажах стоят дороже.

В Москве многие дома бизнес-класса — высотные. Этот проект строят в Савёловском районе

Элитный класс: престижный район и фонтаны во дворе

Дома элит-класса часто находятся рядом с достопримечательностями, но необязательно в центре города. В Петербурге элитные жилые комплексы строят в Петроградском, Василеостровском, Адмиралтейском районах, в Москве — в Хамовниках, Пресненском, на Арбате.

Раньше улицы, где возводят самые дорогие дома, называли «золотой милей». В Петербурге это, например, Большая Морская улица, которая ведет к Исаакиевскому собору. В Москве — улица Остоженка, недалеко от Кремля и Храма Христа-Спасителя. Строительство на этих улицах сегодня практически невозможно — нет места.

Элитные жилые комплексы строят по проектам наиболее известных бюро или иностранных архитекторов. Фасады домов облицовывают натуральным камнем, терракотовыми панелями: это не цвет, а технология производства — панели делают из обожженной глины. В холле первого этажа обязательна лаунж-зона, есть комната ожидания для курьеров, кладовые, детский клуб и места отдыха только для жителей.

Во дворах — ландшафтный дизайн с малыми архитектурными формами, например, зоны отдыха украшают фонтанами или создают сады камней.

Площадь квартир — от 65 м², кухонь — от 25 м². В квартирах много дополнительных помещений, например, гардеробная, еще одна ванная в спальне или постирочная — для стиральной машинки и сушилок. Требования к инженерии здесь тоже повышенные: отопление – конвекторы, встроенные в пол, вода очищается до питьевой, в кухне — отдельные вентблоки под вытяжку. Ну и самих квартир в доме меньше, чем в том же бизнес-классе. Есть проекты, где всего 40–50 квартир, отсюда и возникло понятие «клубный дом».

Элитный жилой комплекс часто вписывают в окружающую историческую застройку. Этот дом строится по соседству с высоткой на «Красных Воротах»

Сравните, какими будут квартиры в домах разных классов. Чем больше плюсов, тем больше выбор планировок и разных опций. Например, в комфорте квартиры с каминами вы, скорее всего, не встретите, в бизнесе таких жилых комплексов уже значительно больше, в элитном сегменте — ещё больше, и не только с камином, но и кухней-столовой и террасой в придачу.

В жизни — промежуточные классы и собственные стандарты застройщиков

На рынке нет жилых комплексов, которые на сто процентов соответствуют заявленному классу. Чтобы обойти конкурентов, застройщики наполняют объекты новыми опциями: например, улучшают благоустройство или делают в холлах зоны отдыха с библиотекой. Поэтому в рекламе можно встретить разные названия классов, которые считаются промежуточными.

«Высокий комфорт», «комфорт-плюс», «бизнес-лайт» — это дома комфорт-класса с улучшенными характеристиками.

«Бизнес-плюс», «премиум», «делюкс», «клубный дом» — определения для премиального сегмента.

Даже в одном проекте застройщик может построить разные по качеству дома. Например, жилой квартал строят десять лет. Всего в нем будет 25 жилых корпусов, первые из которых вышли в продажу в 2014 году. В этих домах только первый этаж облицевали керамогранитом, а во дворах установили типовые игровые площадки.

За время строительства застройщик обновил стандарты, и новые корпуса сдавали с улучшенными характеристиками: фасады целиком облицованы керамогранитом, а во дворах установлены детские площадки из дерева в скандинавском стиле. Но в рекламе и на старте, и в конце строительства это будут дома комфорт-класса.

Аналогично с планировками квартир. Редкие форматы — квартиры с саунами, каминами, террасами — встречаются и в комфорт-классе. В отличие от «бизнеса» они будут меньше и, возможно, виды из них будут чуть хуже — не на деловой центр города, а на соседний дом.

И так с каждой характеристикой. Застройщики могут установить типовую детскую площадку с несколькими качелями — формальное требование выполнено. А могут создать концептуальное игровое пространство, где будут зоны для детей разных возрастов и веревочные городки. И всё это в рамках одного класса.

Площадка в одном из жилых комплексов комфорт-класса Москвы — зона с шезлонгами и деревянные домики

Это тоже дом комфорт-класса, уже в Петербурге, и здесь типовая детская площадка

У бизнес-класса и премиального жилья тоже нет четких границ. На рынке есть примеры, когда часть квартир в доме продается как «бизнес», а часть — как «премиум».

Класс не определяет характеристики дома, но он может помочь в выборе квартиры. По классу вы сразу представите, сколько будут стоить квартиры в этом доме. А вот точные характеристики нужно смотреть в проектной декларации.

Подытожим

Что нужно запомнить про классы жилья:

• классы не влияют на качество строительства дома;
• классы помогают ориентироваться по цене, локациям и примерным параметрам;
• сначала придумывают дом, потом определяют его класс;
• детские сады и школы, благоустройство, паркинги — обязательные требования для всех, но некоторые застройщики могут использовать их в рекламе как преимущество;
• все параметры в классах — это средние по рынку значения, у конкретных застройщиков они могут различаться;
• при выборе жилого комплекса нужно обязательно найти проектную декларацию на сайте наш.дом.рф.

Давайте теперь проверим, помогла ли статья разобраться в теме. Посмотрите на описание дома и попытайтесь определить, к какому классу жилья он относится.

Правильный ответ. Это жилой комплекс комфорт-класса. В чем подвох: в этом жилом комплексе есть атрибуты бизнес-класса, например авторский интерьер, детский клуб, паркинг с доступом на лифте. Но этот дом строится в отдаленном районе Петербурга, где нет хорошей транспортной доступности. Если такой жилой комплекс строили недалеко от центра города, то застройщик продавал бы его как бизнес-класс, и цены на квартиры здесь были бы выше.

Консультант Метра квадратного подберёт квартиру в новостройке по вашим запросам за 10 минут

Классификация жилья по классам и уровню комфорта

Когда вы смотрите объявления о продаже квартир в новостройке, то наверняка обращаете внимание, что застройщик указывает класс жилья — эконом, бизнес, комфорт или элит. Как же понять, что из этого лучше выбрать и чем отличается тот или иной вид новостроя? Рассказываем, как определить класс жилья по уровню комфорта по различным характеристикам.

Общая классификация жилья по классам

Российская Гильдия Риелторов выделяет 4 класса жилья, у каждого из которых есть определенные характеристики.

Градация жилья по классам происходит по таким критериям:

1. Материал постройки и материалы отделки:

• Эконом-дома могут быть панельными, блочными, кирпичными. Отделка синтетическими дешевыми материалами.
• Комфорт — кирпичные, монолитный железобетон. Отделка синтетическими материалами.
• Бизнес, элит — кирпич, монолитный бетон. Отделка натуральными материалами.

2. Район расположения:

• Эконом — обычно окраина, спальный район
• Комфорт — спальный район.
• Бизнес — центр.
• Элит — центр и престижные районы пригорода.

3. Количество квартир в одном доме:

• Эконом, комфорт — любое.
• Бизнес — не более 100-120.
• Элит — не более 50.

4. Наличие наземной и подземной парковки:

• Эконом, комфорт — подземной нет, наземная — возможно, но необязательно.
• Бизнес — обязательна наземная парковка, подземная возможна, но необязательно.
• Элит — оба вида парковки.

5. Уровень безопасности:

• Эконом, комфорт — домофон. Иногда у комфорта еще есть консьерж.
• Бизнес, элит — домофон, консьерж, видеонаблюдение и частная круглосуточная охрана.

6. Средняя площадь “однушки”:

• Эконом — около 30 кв. м.
• Комфорт — около 35 кв. м.
• Бизнес — 50 кв. м.
• Элит — 100 кв. м.

На самом деле критериев классификации жилья по классам в России можно выделить еще больше, но, чтобы вам было удобнее, мы хотим рассказать подробнее про каждый из классов.

Жилье экономкласса: дешево и сердито

Экономкласс — это самое дешевое жилье в городе. Обычно это многоэтажки, в доме не менее 5 этажей, квартиры в них небольшие, кухни — крохотные, около 6-8 кв. м. Застройщик экономит на всех этапах жилья, поэтому такие квартиры обладают очень слабой шумо- и теплоизоляцией, у них самая дешевая отделка, которая смотрится простенько.

Планировка в таком жилье только типовая, свободной не предусмотрено. Потолки — не более 2,5 метров. Большинство квартир — 1- и 2-комнатные, реже встречаются “трешки”.

На одном этаже может быть до 10-12 квартир, подсобных помещений в подъезде не предусмотрено.

Парковка всегда очень маленькая, либо ее нет вообще. Застройщик может установить лавочки, засеять газон, оборудовать детскую площадку из пластика, ненатуральных материалов.

У жилья экономкласса есть 2 неоспоримых преимущества по сравнению со всеми другими видами:

1. Оно дешевое, его может позволить себе молодая семья.
2. Как правило, квартиры сдаются уже с отделкой, хоть и простенькой. А это значит, что въехать и жить в жилье можно сразу после сдачи дома.

Жилье комфорт-класса: самое популярное

Жилье, которое принадлежит к комфорт-классу, в нашей стране — самое популярное и востребованное. Располагаются дома обычно в спальных районах, неподалеку от школ, детских садиков, торговых центров, чем привлекают покупателей из молодых семей с детьми. В некоторых случаях проекты ЖК комфорт-класса предусматривают строительство всей инфраструктуры — детсада, поликлиники, школы и т. д.

Площадь квартир тут больше, кухня — от 10 кв. м. Планировки стандартные, но обычно все же есть возможность перепланировки.

Дворы более просторные, на них есть детские, а иногда и спортивные площадки, скамейки, довольно просторные парковки.

То есть жилье комфорт-класса — это золотая середина. Оно все еще очень доступное по цене, но отличается более высоким качеством постройки, обустройства, чем дома экономкласса.

Жилье бизнес-класса: с намеком на престиж

Первое, что бросается в глаза при просмотре жилья бизнес-класса, — это его площадь. Типовая квартира обычно в пару раз превышает по площади подобное жилье в домах комфорт- и экономклассов. Кухня может занимать от 14-16 и более “квадратов”.

Весь проект тщательно продумывается, это не типичная застройка, у нее есть свой уникальный архитектурный проект. В доме обязательно будут квартиры свободной планировки.

Стеклопакеты ставятся дорогие, шумоизоляция на высоте, внешняя отделка фасада обычно эксклюзивная, с применением дорогих материалов. Часто в жилье бизнес-класса есть аварийное электроснабжение на случай отключения энергии.

Наземная парковка просторная — количество мест равно числу квартир или даже превышает его, могут быть оборудованы навесы для защиты от солнца и снега.

Во дворе будут спортивные и детские площадки, часто они выполнены из натуральных материалов (дерево). Иногда прямо рядом с домами застройщик строит и детский сад.

Минус у таких квартир только один — цены на них кусаются. Зато вы можете быть уверены, что среди ваших соседей не будет маргинальных личностей.

Жилье элитное (или премиум-класс): роскошная квартира

Элитное жилье отличается простором — даже “однушка” тут занимает не менее 100 кв. метров площади. Кухня — не менее 20 “квадратов”, потолки — 3 метра или даже выше. На этаже обычно не более 2-3 квартир, все из них подразумевают свободную планировку.

Застройщик всегда будет предлагать только предчистовую или даже черновую отделку — хозяин может обустроить все именно так, как ему захочется.

Отдельно стоит рассказать про районы, где обычно располагаются такие ЖК: это центр города, исторический центр, окруженный парками, дорогими барами и ресторанами, элитными учебными заведениями и т. п. Но в некоторых случаях выбирается и пригород — экологически чистая зона подходит идеально под элитную застройку.

В жилье премиум-класса обязательно есть подземная парковка, куда можно спуститься на лифте из подъезда. Машиномест минимум в 1,5-2 раза больше, чем квартир.

Предусмотрено автономное электро- и теплоснабжение, бойлерная. Кроме того, на весь дом установлены мощные системы очистки воды — ее можно пить прямо из-под крана.

Обычно первый этаж не отдается под магазины и другой бизнес, но бывают исключения — там может находиться дорогой фитнес-клуб, магазин деликатесов, салон красоты и т. п.

Во дворе будет четко продуманный ландшафтный дизайн, охрана не просто наблюдает в камеры, но и дежурит на улице. Территория двора полностью огорожена.

Различные классы жилья по уровню комфорта отличаются, и понятно, что чем дороже стоит квартира, тем более престижным будет жилье, тем более качественными будут материалы, которые использовал застройщик при строительстве дома. Тщательно выбирайте квартиру в новостройке, уточняйте класс жилья у девелопера и сверяйте с данными нашей статьи — действительно ли недвижимость соответствует заявленному классу. Желаем удачной покупки!

Классификация новостроек — портал о застройщиках Дом Контроль

Спасибо, что помогаете сделать наш портал лучше. Мы обязательно свяжемся с вами и сообщим о всех изменениях.

Если вы хотите добавить строительную компанию в рейтинг застройщиков или новостройку в нашу базу, в форме ниже укажите ссылку на сайт (и/или на декларацию) и мы внесем все сами. Или пишите на адрес редакции.

Все, что мы пропустили, а вы знаете:

Нажимая кнопку отправить вы соглашаетесь с Политикой конфиденциальности и Пользовательским соглашением

1. Главная
2. Новости
3. Life Hack по недвижимости
4. Классификация новостроек

Классификация новостроек

Реклама любой новостройки от застройщиков сопровождается кричащими названиями «Комфорт» или «Престиж» класса. Что значат эти термины, и можно ли различить классы новых квартир?

В конце 2012 года все новостройки в стране поделили на классы — начала действовать единая классификации новостроек. Национальный совет Российской Гильдии риэлторов утвердил Единую методику классифицирования жилых новостроек по потребительским качествам (классам). Так что новостройки эконом-класса должны разительно отличаться от новых домов бизнес-класса.

Так на первичном рынке многоквартирного жилья до 75 м был выделено четыре класса жилья: группа массового жилья — это эконом- и комфорт- классы, и группа повышенного качества жилья — это бизнес-класс и элитное. Каждый класс оценивается по основным критериям, которые помогут и вам при выборе квартиры в строящемся доме.

Жилое пространство — это главный критерий:

• Квартиры эконом-класса отличается высотой потолков не более 2,7 м и не более 8 кв м кухни.
• Комфорт-класс — это улучшенная отделка и минимум 34 общей площади в «однушке», допускаются студии — до 28 кв.  м
• Бизнес-класс: потолки более 3 м, минимальная площадь однокомнатной квартиры — 45 кв. м, а кухни — 12 кв. м. К тому же должно быть 2 санузла, если в квартире более двух комнат.
• Элитное: высота потолков более 3 м, минимальная площадь квартиры — 60 кв. м.

Комфортные условия

• Эконом- и комфорт-: несущие и ограждающие конструкции зданий могут быть. 
• Бизнес- и элитное: могут быть использованы только монолитный железобетон для несущих конструкций и перекрытий, керамический кирпич для наружных стен. Наличие свободное планировочное пространство, наземный или подземный паркинг, лифт в паркинг.

Архитектурные убранства

• Эконом- и комфорт-: дома такой классификации могут строиться и по индивидуальным, и по типовым проектам.
• Бизнес- : должны иметь индивидуальный проект «с подчеркнутой дизайнерской проработкой архитектурного облика».
• Элитное: собственные нетиповой проект, а также должен возводиться «по индивидуальному авторскому проекту известного архитектора».

P.S. О том, что не стоит верить рекламным текстам застройщиков. Редакция «Дом Контроль» помнит забавный случай, когда PR-менеджер одной строительной компании попросила исправить в описании новостройки термин «дом эконом-класса» на «дом бизнес-класса», хотя в проектной декларации были запланированы только 1- и 2-х комнатные квартиры небольшого метража. Нам пришлось отказать…

Дополнение от 24.10.2018:

Также большое значение при классификации недвижимости имеют и другие параметры:

• расположение дома и соседство с другими зданиями (и их класс),
• инженерное обеспечение (счетчики, наличие интернета, скоростных лифтов и т. д.) и организация технических помещений (метраж коридора и лестниц, наличие колясочной и т.д.),
• оборудование прилегающей территории (озеленение, детские и спортивные площадки и т. д.),
• обслуживание дома (охрана и безопасность, аварийные службы),
• создание инфраструктуры для жильцов (строительство соцобъектов и их количество)
• наличие подземной парковки и количество машино-мест в ней.

Квартиры эконом-класса и комфорт-класса относятся в категории массового жилья, а квартиры бизнес-класса и элит-класса (премиум) — к категории жилья повышенной комфортности.

В 2018 году наибольшее количество приобретаемых квартир в России относится к комфорт-классу — 51%.

28.12.2017

По теме:

20.09.2022

Солнце просияло, регата состоялась. 17 сентября прошел первый тур Кубка «БФА-Девелопмент» «Регата Огни Залива»

Подробнее

16.09.2022

RBI открыла выставочное пространство под открытым небом в Ultra City

Подробнее

15.09.2022

«Главстрой Санкт-Петербург» вывел в продажу новый дом с закрытой территорией в ЖК «Северная долина»

Подробнее

13. 09.2022

В жилом комплексе Terra остались в продаже последние квартиры

Подробнее

12.09.2022

17 сентября состоится Кубок «БФА-Девелопмент» — «Регата Огни Залива» на Дудергофском канале

Подробнее

09.09.2022

Старт продаж ЖК «Дворцовый фасад» в Петродворцовом районе

Подробнее

08.09.2022

В малоэтажном квартале «Юттери» сдан еще один дом

Подробнее

05.09.2022

В малоэтажном городке «Юттери» открылась новая школа с бассейном

Подробнее

30.08.2022

Более 98% квартир первой очереди квартала «ОКЛА» переданы дольщикам

Подробнее

26. 08.2022

Корпус 5 финского квартала «Юттери» готов к вводу в эксплуатацию

Подробнее

Скидки

что нужно знать? — PR-FLAT.RU

В описании любого жилого комплекса присутствует информация о классе жилья – эконом, комфорт, бизнес или элит. В 2013 году, с целью улучшения взаимопонимания между застройщиками и покупателями, Фонд содействия развитию жилищного строительства выпустил «Единую классификацию многоквартирных домов». Критерии отнесения к тому или иному классу достаточно условны. Многие строительные компании присваивают своему проекту статус, не всегда соответствующий фактической ситуации, для формирования привлекательной маркетинговой концепции и увеличения продаж по определенной цене. Чем выше класс ЖК, тем выше стоимость квадратного метра. Таким образом, два схожих проекта, могут быть отнесены к разным классам, например — комфорт и бизнес, соответственно, квартиры во втором комплексе будут стоить дороже, не смотря на отсутствие преимуществ.  

Классы жилья: что нужно знать?

Критерии, определяющие разделение жилья на классы

Главным принципом, по которому определяется класс, является качество строительства.
Но также существует ряд сопутствующих критериев:

• Архитектура проекта;
• Качество материалов, используемых в отделке;
• Метраж квартир, планировки;
• Высота потолков;
• Местоположение – инфраструктура, экология;
• Наличие и тип парковки;
• Придомовая территория – наличие/отсутствие, функционал;
• Охрана и безопасность, и т.д.

Таким образом, выделяют две общие группы жилья: массовое и жилье повышенной комфортности. В свою очередь, массовое – это эконом и комфорт классы, жилье повышенной комфортности – бизнес и люкс проекты.
На сегодняшний день самой распространенной категорией является жилье комфорт класса.
Рассмотри подробнее каждую классификацию:

Эконом-класс
К эконом классу относят самые бюджетные проекты. Себестоимость таких ЖК ниже в сравнение с другими за счет:

• Стандартизации – использовании одного и того же макета во всех ЖК,
• Не дорогих материалов и технологий строительства – панельные дома, строения из пеноблоков;
• Самой простой отделки;
• Расположения — в отдаленных районах с неразвитой инфраструктурой, экологически неблагоприятных районах;
• На этаже может быть до 12 квартир.

Эконом-класс ЖК в Екатеринбурге

К прочим факторам относятся открытая придомовая территория, отсутствие консьержа, не всегда достаточное количества парковочных мест и пр. 

Высота потолков в квартирах эконом класса не более 2,7 метра, площадь квартир начинается с 28 квадратных метров. 

Комфорт-класс
Стоимость жилья комфорт класса выше, чем в эконом проектах. Чем же такие ЖК принципиально отличаются?

• В строительстве используется монолит или кирпич;
• Отделка – под чистовую, с использованием качественных материалов средней ценовой категории;
• Архитектура ЖК продумана, планировки соответствуют общей концепции;
• Дома комфорт класса строят в спальных районах города с развитой инфраструктурой, или новых районах на его окраине;
• Придомовая территория жилых комплексов облагорожена, предусмотрены детские площадки и ландшафтное озеленение;
• Безопасность жильцов обеспечивается охраной, системами видеонаблюдения;

Комфорт класс ЖК в Екатеринбурге

Потолки высотой 2,7 метра и выше, проектируются функциональные лоджии и балконы, минимальная площадь однокомнатной квартиры от 34 квадратных метров.

Комфорт класс ЖК в Екатеринбурге

Бизнес-класс
Дома, рассчитанные на покупателей, готовых заплатить за следующие преимущества:

• Детально разработанный индивидуальный архитектурный проект с дизайн-решениями;
• Расположение в центре города или недалеко от него;
• Применение технологий монолитного и/или кирпичного строительства;
• Использование высококачественных и современных отделочных материалов;
• Потолки выше 2,75 метров;
• Наличие подземного паркинга для жителей дома и их гостей;
• Закрытая придомовая территория, благоустроенная в соответствии с концепцией жилья;
• Организованная система охраны и т. д.

Бизнес-класс ЖК в Екатеринбурге

Начальная площадь квартир в ЖК бизнес класса – от 45 квадратных метров.

Бизнес-класс ЖК в Екатеринбурге

Элитные дома
Дом элитного сегмента – это уникальный эксклюзивный проект, над которым работали именитые дизайнеры и архитекторы. При постройке используются самые передовые технологии и дорогостоящие материалы. Минимальная площадь квартир начинается с 60 квадратных метров. 

Элитные ЖК | фото Nabokov House, Vesper

Расположение – исключительно в элитных районах города. Персональный сервис в жилье такого класса включает, но не ограничивается такими услугами как: уборка, доставка ресторанной еды, химчистка, организация времяпрепровождения и многое другое. В квартирах предусматривается пространство для больших гардеробных, кинотеатра, зимнего сада, спорт-зала и пр. Закрытый подземный, отапливаемый паркинг из расчета минимум 2 машиноместа на 1 квартиру.

Элитные ЖК в Екатеринбурге | фото The Bunin residential complex, Vesper

Классы жилья: реальные отличия или маркетинговый ход девелоперов?

20.07.2021

Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»

Четкая классификации жилья не урегулирована Законом РФ. Есть лишь документ «Единая классификация многоквартирных жилых новостроек».

Именно поэтому комплексы со схожими характеристиками одни застройщики могут именовать Комфорт+ классом, а другие Бизнесом.

В основном эксперты классифицирует комплексы по их локации, степени комфортности и качеству строительства (архитектуре, материалам и технологичности, благоустройству территории, эргономичности планировок и высоте потолков)

Классы жилья: реальные отличия или маркетинговый ход девелоперов?

В 90-е и нулевые было всего 2 класса — эконом и элит.
В наши дни принято выделять четыре основных класса многоквартирных домов:

1. Стандарт (раньше применялось название «эконом»)
2. Комфорт (улучшенный эконом),
3. Бизнес (более доступный элитный класс)
4. Элит

Первые два относятся к массовому сегменту, остальные к высокобюджетному сегменту.

Из-за конкуренции, границы между классами стираются и все чаще застройщики «внедряют» новые классы, например: Комфорт+, Бизнес Лайт, Премиум, De-Luxe для того, чтобы подчеркнуть какие-то плюсы жилого комплекса и нивелировать минусы. Например: ЖК называют Бизнес Лайт, если он построен в не очень хорошей локации, но инженерное оснащение и благоустройство территории соответствует классу Бизнес.

Получается застройщик вправе присвоить своему проекту любую классность и чтобы не попасться на этот маркетинговый ход, предлагаю разобраться в критериях, по которым можно определить, реально к какому классу принадлежит новостройка.

Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»

Стандарт/Эконом

Стандарт/Эконом

Это самые дешёвые серийные панельные проекты, без архитектурных изысков. Строятся в отдалённых или экологически неблагоприятных локациях. Минимальное благоустройство территории. Низкие потолки — до 2,7 метра. Минимальные площади квартир и неэргономичные планировки. Отсутствие отделки или самая простая. Отсутствие подземного паркинга и достаточных мест для парковки.

Эконом жильё в Москве уже не строится.

Комфорт и Комфорт+

Комфорт и Комфорт+

Самый востребованный класс жилья. Не сильно дороже эконома, но ощутимо лучше по характеристикам.

Красивые, современные фасады домов (монолит или панель) с корзинами для кондиционеров.

Наличие коммерческой и социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники, магазины и др.).

Закрытая благоустроенная территория ЖК.

Входные группы с без барьерной средой, колясочными, домофонами и видеонаблюдением.

Кладовые.

Подземный и гостевой паркинги.

Удобные, продуманные планировки квартир с отделкой и без.

Высота потолков до 3 метров.

Лоджии, балконы.

Общая проблема массового сегмента – слабая звукоизоляция из-за тонких стен. Для того, чтобы не слышать соседей, нужны дополнительные траты на изолирующие материалы и их монтаж.

В пределах Старой Москве из-за дороговизны земельных участков и строительства, сейчас в основном возводят жилье Бизнес Класса и выше.

Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»

Бизнес и Бизнес+

Бизнес и Бизнес+

Бизнес и Бизнес+

Продуманная концепция ЖК для требовательных покупателей и повышенная цена за квадратный метр.

Локация — или в экологически благополучных районах, или недалеко от центра с хорошей транспортной доступностью.

Материалы и технологии строительства высокого качества и энергосбережения (монолит, клинкерные плиты и кирпич, лифты и вентиляция зарубежных производителей, панорамное остекление окон)

Закрытая благоустроенная территория ЖК, часто с общественной зоной в стилобате, коворкингом, зоной ресепшн, фитнес клубом и торговым центром, социальными объектами и даже лапомойкой для домашних питомцев.

Большое количество парковочных мест.

Квартиры различных планировок: от студий до пентхаусов с террасами, даже с окном в санузле.

Квартиры с видовыми характеристиками на водоемы или достопримечательности.

На выбор разные варианты отделки с технологией «умный дом».

Потолки от 3 метров и выше.

Элит и Премиум

Элит и Премиум

Элит и Премиум

Это самые дорогие и уникальные жилищные комплексы, построенные по индивидуальным проектам именитых архитектурных бюро. С лучшими качественными характеристиками жилья для состоятельного контингента и знаменитостей.

Для этих классов не настолько важно наличие муниципальной социальной инфраструктуры, насколько важны престижность, камерность, повышенный комфорт и безопасность.

Квартиры и пентхаусы большой площади со свободной планировкой, с большими террасами.

Роскошные общие зоны с лобби и ресторанами, коворкингом, ресепшн с консьерж сервисом, сады и зоны отдыха на крышах домов.

Выделяют следующие отличия этих классов друг от друга:

Элитные ЖК — это клубные дома на 20-30 квартир, строятся исключительно в ЦАО, преимущественно в пределах Садового кольца.

Квартиры с большей площадью и высотой потолков от 3,2 м.

Чистовая отделка в таких квартирах не производится, так как покупатели предпочитают приглашать дизайнеров для создания авторского интерьера.

Минимум 2 машиноместа в паркинге на квартиру.

Обязательная охрана.

Цена примерно на 30% выше, чем на премиум.

Премиум — это первая линия от ЦАО и другие престижные районы, с видами на достопримечательности.

В ЖК может быть несколько корпусов с общим количеством квартир до 1000.

Могут быть свободные планировки или предчистовая отделка.

Допускается 1,5 машиноместа на квартиру. Высота потолков от 3 метров.

Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»

Какие параметры не влияют на определение класса жилья

Даже в Бизнесе сейчас есть квартиры-студии площадью от 30 метров. Площадь уже не показатель принадлежности к тому или иному классу жилья.

Количество квартир на этаже. В Бизнес-классе может быть и по 8-12 квартир на этаже, но если застройщик установил достаточное количество пассажирских и грузовых лифтов и люди не мешают друг другу и не создают «пробок» возле лифтов, то большое количество квартир на этаже не понижает класс жилья.

Отделка. В любом классе можно встретить несколько опций отделки от застройщика:

• черновая
• предчистовая — white box
• отделка с вариантами дизайна от застройщика

Сейчас все больше людей, не хочет делать ремонт самостоятельно или жить «на стройке» ещё 3 года после заселения в новостройку, поэтому девелоперы готовят новые предложения квартир «под ключ» не только с отделкой, но и полностью меблированных. Поэтому наличие отделки, больше нельзя считать принадлежностью только высокого класса жилья.

Монолит или панель. Качество строительства из монолита и панелей почти сравнялось. Стоимость квартир в новостройках из одного и другого варианта отличается не значительно.

Главный вывод из всего вышесказанного

Индивидуальный подбор характеристик жилья с опытным независимым специалистом, гораздо важнее и выгоднее, чем класс новостройки и обещания в красивых рендерах девелоперов.

Если только перед вами не стоит задача — жить в жилом комплексе определенного класса и локации, тогда за престиж можно и доплатить.

Об авторе

Татьяна Агеева
CEO в Ageeva Estate
Эксперт по недвижимости, риэлтор
Приглашенный эксперт
Grand International Development Awards
1 TV МИР 24
Комсомольская Правда
Pronovostroy.ru
Директор департамента коммерческой недвижимости Международной Ассоциации Фондов Жилищного Строительства и Ипотечного Кредитования
Instagram @ageeva_estate

Татьяна Агеева

Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»

Классы новостроек и как их различить

Современный рынок предлагает самое разнообразное жилье нескольких классов. Специалисты портала «Сочи-Элит» расскажут, какие классы новостроек существуют, и опишут основные черты каждого класса.

Содержание:

1. По каким критериям разделяют жилье на классы
2. Бюджетный вариант – эконом-класс
3. Улучшенный вариант эконома – комфорт-класс
4. Бизнес-класс для состоятельных людей
5. Элитные дома

На сегодняшний день в России очень высокая популярность новостроек, количество которых стремительно увеличивается по всей стране. В ходе строительства используются самые разнообразные инновационные технологии и материалы, разрабатываются разные проекты.

Учитывая, что параметры, разделяющие квартиры на классы, во многом условны, застройщики, руководствуясь созданием привлекательной для покупателей маркетинговой концепцией, осуществляют это разделение, как считают нужным. Ведь от класса жилья напрямую зависит и его стоимость. Неудивительно, что все компании стремятся присвоить своему жилью класс повыше и зачастую можно наблюдать, как квартиры с одними и теми же характеристиками классифицируют по-разному. Поэтому покупателей интересует соответствие домов тем классам, которые позиционируют застройщики.

Дабы внести ясность и исключить конфликты, Фонд содействия развитию жилищного строительства создал Единую классификацию многоквартирных домов. В документе разработана четкая классификация малоэтажных жилых комплексов, основанная на различиях в качестве строительных работ и уровне комфорта. Это позволяет отталкиваться от общего знаменателя в классификации жилья, хотя некоторые застройщики часто продолжают повышать респектабельность за счет придания класса.

Специалисты портала «Сочи-Элит» помогут с выбором жилья от надежных застройщиков, которые предлагают новостройки любых классов в Сочи с разными параметрами, удовлетворяя все пожелания покупателей.

Назад к содержанию

По каким параметрам классифицируют жилье

На самом деле классификация ЖК носит в большей степени рекомендательный характер, поэтому далеко не все застройщики ориентируются на нее. Но в то же время она является серьезным стимулом создавать гораздо более качественное жилье. Параметрами для разделения квартир и домов на классы, помимо качества строительных работ и материалов, являются такие принципы:

• площадь жилья;
• качество фасада;
• комфорт планировки;
• нестандартные архитектурные решения;
• размер кухни;
• используемые материалы и в некоторых случаях их класс;
• месторасположение, включая экологичность района и удобство транспортной развязки;
• наличие охраны и уровень безопасности;
• наличие парковки;
• достаточное количество мест для парковки;
• социальная инфраструктура;
• в каком состоянии находится придомовая территория и пр.

С учетом всех параметров выделяют две группы жилья: повышенного удобства и более доступное. Каждая группа разделяется еще на две составляющие. Жилье с более высоким комфортом включает элитные дома и недвижимость бизнес-класса, а более доступное экономные и комфорт варианты. Самым популярным и востребованным сегодня считается экономное жилье. Рассмотрим все разновидности классов новостроек, и как их различать, чтобы не запутаться и не позволить себя обмануть нечестным продавцам. Ведь далеко не все из них знают о существовании этого документа, а для вас он может быть весомым аргументом при установлении окончательной стоимости квартиры.

Назад к содержанию

Массовый вариант – эконом-класс

На сегмент эконом-класса приходится в среднем до двух третей всего жилья на рынке, и этот сегмент самый востребованный. Эконом-класс ЖК выделяют на рынке по следующим характеристикам:

• дома находятся на окраине и вдали от центра у железнодорожных путей, магистралей, трасс, вблизи промышленных предприятий и не всегда в экологически чистом районе;
• преимущественно используется панельная технология строительства и типовые проекты;
• типичная планировка и типичная отделка;
• метраж однокомнатной квартиры составляет в среднем 28-42 квадратных метров;
• невысокие потолки;
• в лучшем случае есть наземный паркинг;
• территория вокруг дома оформляется в соответствии с минимальными требованиями, прописанными в законах;
• территория не охраняется и зачастую не ухожена;
• количество квартир в доме достигает ста и больше.

В то же время эконом-классы новостроек следует отличать от социального жилья, которое изначально рассчитано только для льготной категории населения. А эконом вариант может приобрести практически каждый желающий. В последнее время новостройки этого уровня начали строить из монолитных блоков или монолитных каркасов.

Некоторые застройщики сдают жилье даже без сантехники, чтобы покупатели имели возможность ее приобрести в соответствии с собственными возможностями. В подобных домах часто проектируют смарт-квартиры и небольшие студии, стараясь делать недвижимость максимально доступной.

Назад к содержанию

Комфорт-класс – удобнее и лучше эконома

Комфорт-классы квартир в новостройках являются промежуточным вариантом между эконом- и бизнес предложениями. Зачастую сюда относятся современные дома с типовыми решениями, редко спроектированные по уникальному варианту. Однако уровень качества строительства на порядок выше и включает опции, которых нет в экономных вариантах. Хотя по цене можно вполне найти комфорт-класс в том же диапазоне, что и эконом. Очень часто многие застройщики используют этот класс для привлечения покупателей, которые не всегда имеют представление, каким именно должно быть это жилье.

Основными характеристиками этого жилья являются:

• индивидуальные архитектурные проекты;
• улучшенная планировка;
• потолки высотой от 2,7 м;
• комфортная придомовая территория с наличием площадок для детей;
• использование панелей, монолита и кирпича;
• месторасположение далеко от центра, но и от магистралей и трасс в экологически чистом месте;
• отделка не элитная, но и не минимальная из дешевых материалов, больше доминирует средний ценовой диапазон;
• раздельные комнаты, просторные балконы и лоджии;
• минимальный метраж от 35 квадратных метров;
• зачастую обеспечена охрана и есть консьерж.

Как правило, эти дома внешне выигрывают перед сегментом эконом, но на самом деле застройщики редко используют какие-то индивидуальные архитектурные решения, чтобы оставить бюджетной стоимость одного квадратного метра.

Зачастую могут использовать более дорогие материалы для отделки, иногда импортного производства, установить качественные металлические входные и квартирные двери, обеспечить домофон. Хотя в преимущественном большинстве комфорт-классы жилых комплексов оснащены подземными парковками. Если же есть наземные, на них достаточно мест из расчета на одну квартиру. Стоимость такой недвижимости процентов на 10-20 выше экономных вариантов. Даже если проект типовой, всегда есть возможность сделать удобную индивидуальную перепланировку.

Назад к содержанию

Бизнес-класс для состоятельных людей

Бизнес-класс предлагает дома с более высокими стандартами жизни и комфорта. В основном они предназначены для состоятельных людей, которые могут позволить себе приобрести жилье высокого уровня. Такие дома строятся в большинстве случаев в очень хороших и престижных районах. Если месторасположение выбирается на окраине города или в спальном районе, то обязательно возле пруда или парка в экологически чистой и престижной зоне.

Классификация новостроек характеризует бизнес-класс по следующим особенностям:

• строительство выполнено по индивидуальном проекту, зачастую с дизайнерскими изысками;
• использование высококачественных материалов в строительстве дома;
• очень качественная отделка из экологически чистых материалов;
• высота потолков стартует от 2,75 м;
• качественные усиленные входные двери;
• усиленная система охраны, обеспечивающая высокий уровень безопасности;
• удобное месторасположение возле живописных лесопарковых зон;
• подземный паркинг с достаточным для всех жильцов количеством мест;
• огороженная и благоустроенная придомовая территория.

Ценообразование всегда будет зависеть от города, района, инфраструктуры, транспортной доступности и всех перечисленных особенностей. Площадь квартиры в этом сегменте стартует от 45 квадратных метров. В основном жилье этого класса представлено только в новостройках, потому что старые дома на вторичном рынке не могут предоставить все необходимые условия для максимального комфорта. В большей степени это касается наличия парковочных мест и обустройства придомовой территории, что в старых домах обеспечить проблематично.

Назад к содержанию

Элитные дома

Элитные дома в основном расположены в исторической части городов, в престижных местах, у заповедных и живописных зон. В данном случае большое внимание уделяется экологическому состоянию района, которое должно быть максимально благоприятным для проживания. Высокие требования предъявляются к технологии строительства, которая ограничивается исключительно монолитным каркасом или кирпичной кладкой.

Внешний вид элитного дома всегда узнаваем, так как проектируется по индивидуальному уникальному плану. Некоторые дома можно назвать настоящими архитектурными шедеврами, для творения которых привлекаются самые известные архитекторы с мировым именем.

Классификация многоквартирных жилых новостроек характеризует элитное жилье по следующим типовым чертам:

• свободная планировка, позволяющая организовать пространство по своему вкусу и предусматривающая наличие гардеробной, зимнего сада, кинотеатра и других удобств, обеспечивающих комфорт;
• эти квартиры сдаются без отделки, с учетом того, что владельцы предпочитают поручить ремонтные работы известным творческим дизайнерам;
• также они могут быть с дизайнерским авторским ремонтом;
• дома оборудованы видеонаблюдением;
• территория ограждена и охраняется;
• автономное водоснабжение и отопление в каждом доме;
• площадь апартаментов стартует от 60 квадратных метров.

Квартиры в элитных домах находятся в самой высокой ценовой категории в связи с использованием исключительно качественных дорогостоящих материалов. В таких домах в основном присутствуют панорамные окна и предусмотрены отличные видовые характеристики.

Назад к содержанию

Объяснение районов A, B, C и D

Резюме: В этой статье вы узнаете о классах собственности в недвижимости и различиях между районами A, B, C и D. Темы также включают факторы, влияющие на класс недвижимости, чего ожидать при покупке в этих районах и какой класс недвижимости является лучшей инвестицией.

Введение

Один из самых сложных вопросов, которые задают себе инвесторы в недвижимость: «Где купить недвижимость?» Вот тогда и пригодится понимание классов собственности в сфере недвижимости. В сфере недвижимости недвижимость и районы обычно оцениваются как «A», «B», «C» или «D». Таким образом, район с рейтингом C быстро расскажет опытному инвестору о потенциальных инвестициях. Этот рейтинг должен дать инвесторам представление о том, каких арендаторов может привлечь недвижимость, какой доход от аренды можно ожидать и уровень риска, связанный с этими конкретными инвестициями.

Имейте в виду, что классы объектов недвижимости не являются окончательными. Могут быть инвесторы, которые хотят купить объекты категории «D» в районах «В» и отремонтировать или перестроить их в соответствии со стандартами района. С другой стороны, инвесторы могут выбрать покупку или строительство недвижимости класса «А» в районе с рейтингом «С». Независимо от того, инвестируете ли вы в денежный поток, повышение стоимости или немного того и другого, каждый сценарий может выглядеть немного по-разному. Это еще одна причина, по которой так важно проводить обширную комплексную проверку.

---

Классы недвижимости определяются множеством факторов, в том числе местоположением, возрастом и общим состоянием собственности (и важно учитывать каждый из них в процессе комплексной проверки вашего имущества). Точно так же, как вы получаете оценку в школе, недвижимость и районы тоже получают оценку. Каждому объекту присваивается оценка A, B, C и D на основе четырех основных факторов: 1) свойства, 2) доступности, 3) удобств и 4) пригодности для жизни.

Само имущество оценивается и классифицируется на основе его возраста и общего состояния. Доступность — это в основном то, сколько инвестор может себе позволить или хочет инвестировать. Это решение должно быть основано на потенциальном доходе от аренды недвижимости и спросе на аренду.

Удобства — это место, где классы соседей вступают в игру. Недвижимость находится недалеко от отличных магазинов, парков, школ и рабочих мест? Эти факторы будут влиять на оценку собственности в лучшую или худшую сторону.

И, наконец, пригодность для жизни относится к уровню преступности, количеству домов, занимаемых владельцами, по сравнению с арендной платой и качеству арендаторов. Каждый из этих факторов должен быть изучен, проанализирован и ему присвоена общая оценка для измерения уровня инвестиционного риска по сравнению с вознаграждением. Хотя для этого табеля успеваемости инвесторы могут не искать пятерки.

---

Что такое соседство класса А?

Первый класс недвижимости — «А». В районе класса А вы, как правило, найдете профессионалов, таких как юристы, врачи и руководители. Дома и дворы обычно ухожены, а улицы полны играющих детей.

Собственность 

Недвижимость, расположенная в районах «А», как правило, новее и, вероятно, построена в последние несколько лет. Они могут иметь роскошную отделку, апгрейды, открытое пространство и гараж. Инвесторам следует обратить внимание на то, что техническое обслуживание и капитальные затраты на эти объекты чрезвычайно минимальны.

Доступность 

Поскольку недвижимость в районах «А» обычно более дорогая, некоторые инвесторы избегают ее, потому что она, как правило, не приносит такого большого денежного потока. Однако более высокая стоимость недвижимости обычно означает более высокую арендную плату, поэтому крупные инвесторы, которые могут себе это позволить, могут покупать в этих районах. Помните, что разумно инвестировать в район класса А только в том случае, если есть высокая вероятность того, что этот район вырастет в цене или существенно подорожает в будущем. Инвесторы, рассчитывающие на будущий рост, почти всегда подвергают себя большему риску.

Удобства 

Стоимость недвижимости увеличивается, когда она находится в непосредственной близости от привлекательных удобств. Рядом с районами класса «А» могут быть Starbucks, Trader Joe’s и торговый центр. Также, вероятно, есть доступ к паркам, открытым пространствам и отличным школам.

Пригодность для жизни 

В этих районах низкий уровень преступности, и почти все дома заняты владельцами. Это означает, особенно для домовладельцев, живущих на одну семью, больше гордости за заботу о своем доме и районе.

Зачем инвестировать в район класса А

Цены на жилье в районах класса А обычно выше, а это означает, что сдаваемая в аренду недвижимость не очень хорошо приносит наличные. Инвесторы обычно вкладывают средства в недвижимость класса А, когда считают, что этот район будет значительно дорожать. Однако это может быть более рискованным, потому что никогда не бывает гарантии оценки.

---

Что такое соседство класса B?

Как правило, районы «В» являются домом для представителей рабочего класса, таких как учителя, пожарные и медсестры. Многие инвесторы считают, что инвестирование в объекты недвижимости класса B является наиболее безопасным вариантом. Продолжайте читать, чтобы узнать больше.

Недвижимость 

Недвижимости класса «В», как правило, не старше 20 лет (помните, всегда есть исключения) и построены с отделкой среднего или среднего качества. Поскольку эти свойства немного устарели, рассчитывайте потратить больше денег на техническое обслуживание и капитальные затраты, поскольку вещи начинают изнашиваться.

Доступность по цене

По большому счету, в квартирах, сдаваемых в аренду в районах категории «В», наблюдается самый низкий уровень вакантных площадей. Эти объекты более доступны для инвесторов, имеют относительно высокую арендную плату и часто привлекают долгосрочных арендаторов с молодыми семьями. Аренда на одну семью, как правило, подвергается меньшему насилию, чем многоквартирные (т.е. квартиры), потому что арендаторы считают ее больше похожей на дом, чем на аренду.

Удобства 

Близость к местным удобствам, работе и хорошим школам является обычным явлением в этих районах.

Благоустроенность 

В целом уровень преступности в микрорайонах класса «В» низкий. Количество домов, занятых собственниками, по-прежнему намного превышает количество объектов, сдаваемых в аренду. Но вариантов для арендаторов будет несколько больше, чем в микрорайонах «А».

Зачем инвестировать в районы класса B

Районы класса B более доступны по цене, чем районы класса A, и процент вакантных площадей, сдаваемых в аренду, обычно гораздо ниже. Это означает, что в недвижимости класса «B» часто больше возможностей для денежного потока. Тем не менее, никогда нет гарантии.

---

Что такое район класса C?

Население в целом, проживающее в районах класса «С», в основном состоит из работников сферы услуг, гостиничного бизнеса, строительства и т. д.  

Имущество 

Возраст собственности в районах класса «С» может сильно различаться. В отношении таких типов недвижимости еще важнее провести тщательную комплексную проверку. Затраты на техническое обслуживание и ремонт, как правило, будут намного выше, чем у объектов категории «В». Кроме того, может потребоваться структурный и механический ремонт и/или новая крыша.

Доступность 

Арендная плата за недвижимость с рейтингом «C» находится в диапазоне от среднего до низкого и в целом привлекает людей с доходом ниже среднего. Эти типы недвижимости гораздо более доступны для большинства инвесторов и приносят хороший денежный поток, по крайней мере, на бумаге. Подробнее об этом позже… 

Удобства 

Возможно, есть некоторый доступ к хорошим удобствам, но, скорее всего, они не очень близко. В районах класса «С» вы можете увидеть продуктовые магазины со скидкой, комиссионные магазины и средние школы.

Пригодность для жизни 

В районах класса «С» обычно больше преступности, хотя обычно она ненасильственная. В этих областях существует раскол между арендаторами и домовладельцами. Карманы только арендной платы могут привести к более быстрому ухудшению состояния районов. Большинство людей, желающих арендовать жилье в районах категории «С», имеют доход ниже среднего и остаются в них на меньшее время.

Зачем инвестировать в районы класса C

Недвижимость в районах класса C часто приносит хороший доход на бумаге, потому что цены на дома низкие по сравнению с арендной платой. Тем не менее, эти районы, как правило, привлекают арендаторов более низкого качества, и им может потребоваться больше обслуживания. Тем не менее, в этих районах можно генерировать сильный ежемесячный денежный поток. Но опять же, конечно, никогда нет гарантии.

---

Что такое район класса D?

Собственность

Я бы назвал районы класса «D» в основном зоной боевых действий. Кварталы и дома старые, ветхие и в аварийном состоянии. Вы найдете пустующие, заколоченные здания, граффити, вандализм, наркоторговлю. место для инвестиций.

Удобства 

Почти нет доступа к хорошим удобствам, работе и школам.

Пригодность для жизни 

Преступность высока в районах класса «D». Количество арендаторов намного превышает количество домовладельцев, поэтому в этом районе очень мало гордости за право собственности. Это почти всегда приводит к обветшанию кварталов и домов.

Ниша.com — отличный источник информации о районах и школах. На этом веб-сайте вы можете выполнить поиск по школе или школьному округу, чтобы найти общую нишевую оценку или рейтинг. Нишевая оценка включает в себя полную «табель успеваемости» других соответствующих категорий, таких как академические науки, разнообразие, учителя, подготовка к колледжу, клубы и мероприятия, здоровье и безопасность, администрация, спорт, ресурсы и удобства и даже еда. Это важные факторы, которые следует учитывать при выборе места для сдачи в аренду недвижимости.

Зачем инвестировать в район класса D

Эх… обычно мы бы не рекомендовали это. Тем не менее, в некоторых районах класса D потенциально можно найти хорошие возможности. Просто не забудьте провести тщательную проверку, прежде чем инвестировать!

---

Разрыв между районами класса B и класса C

Хотя в школе может не быть большой разницы между B и C, это не относится к районам. Когда дело доходит до классов собственности в сфере недвижимости, важно уметь различать районы B и C.

Стоимость недвижимости

Стоимость недвижимости увеличивается или уменьшается в зависимости от состояния окружающих ее домов. Поскольку домовладельцы гордятся своей собственностью, они, как правило, лучше заботятся о своих домах и дворах. Если вы покупаете в районе, где преобладают арендаторы (например, класс «С»), ваша недвижимость может не вырасти в цене или даже потерять в цене.

Опять же, имущество с рейтингом «C» может иметь хороший денежный поток на бумаге, но в реальности как имущество, так и арендаторы, как правило, будут нести более высокие расходы на содержание. Кроме того, плата за управление недвижимостью (часто 10%) часто будет намного выше для объектов категории «C».

Качество арендаторов

Район класса «С» обычно привлекает арендаторов и соседей класса «С». Домовладельцы могут пойти на многое, чтобы сохранить собственность в хорошем состоянии и привлечь хороших арендаторов, но если парень по соседству — шумный хозяин трущоб, будет трудно удержать хороших арендаторов. Как правило, районы с более высоким рейтингом привлекают арендаторов с более высоким рейтингом.

Стратегия выхода

Покупка инвестиционной недвижимости в районе, где преобладают частные лица, дает вам несколько стратегий выхода. Вы можете продать недвижимость другому инвестору или покупателю жилья. Инвесторы могут получить больше денег, продавая жилье покупателю, который на самом деле будет жить в доме, потому что это более эмоциональное решение. В то время как инвесторы смотрят строго на цифры.

Если ваша собственность расположена в районе, где преобладают арендаторы (класс «С»), единственная вероятная стратегия выхода — продать ее другому инвестору.

---

Какой класс недвижимости является лучшей инвестицией?

Каждый инвестор и инвестиционная возможность уникальны, поэтому трудно сказать, в какой класс недвижимости лучше всего инвестировать. Лучше задать вопрос: какой класс недвижимости я хочу иметь в своем инвестиционном портфеле? И какова ваша инвестиционная цель?

Эмпирическое правило инвестора:
A = A оценка
C = C зольный поток
B = немного B прочее. Для большинства инвесторов оптимальным вариантом является «В».

Покупка в микрорайонах класса «В» — популярный вариант для инвесторов, которые могут себе это позволить. Эти объекты обычно требуют меньшего обслуживания, меньшего количества ремонтов и более качественных арендаторов. Эти типы свойств также имеют тенденцию приносить лучший денежный поток.

Заключение

Понимание классов собственности в сфере недвижимости является важным и полезным инструментом для инвесторов. Характеристики районов A, B, C и D могут значительно различаться и наверняка повлияют на успех вашей инвестиционной недвижимости. Выбор хорошего района иногда может быть даже более важным, чем выбор хорошего дома. Ведь никому не хочется жить рядом с домом, заросшим бурьяном и кучами хлама.

Описание свойств класса A, B, C и D!

Инвесторы в недвижимость (и в некоторой степени кредиторы и брокеры) используют термины класса A, класса B, класса C и класса D для обозначения некоторых важных характеристик собственности и районов, в которых они расположены.

Определение того, к какому «классу» относится недвижимость, включает в себя несколько важных физических и финансовых характеристик. Некоторые из этих атрибутов обычно включают (но не ограничиваются ими):

• местоположение собственности
• возраст имущества
• уровень доходов жителей
• оценка
• состояние имущества
• уровень преступности

При обсуждении классов свойств следует помнить, что все относительно . Недвижимость необходимо оценивать в контексте 90 135 других свойств в общей близости.

Например, объект класса А в одном географическом месте следует сравнивать только с другими объектами класса А в том же районе (а «районом» может быть город, округ или другой географический район в пределах штата). Было бы несправедливо сравнивать недвижимость класса А в Лос-Анджелесе, штат Калифорния, с недвижимостью класса А в Форт-Гарланде, штат Колорадо, потому что это два совершенно разных рынка, не имеющих абсолютно ничего общего.

Лестница классов недвижимости

Так в чем же разница между недвижимостью классов A, B, C и D?

Мне нравится думать об этом как о лестнице.

На самой верхней ступеньке лестницы недвижимости у вас есть недвижимость класса А, которая представляет собой самую дорогую, роскошную и нетронутую недвижимость в лучших местах и ​​с наименьшим количеством обслуживания и проблем.

На самой нижней ступени находится недвижимость класса D, которая является самой недорогой недвижимостью, расположенной в худшем месте, с наибольшим количеством ремонтных работ и проблем.

Недвижимость классов B и C — это ступени в середине лестницы в последовательном порядке между классами A и D.

Что такое недвижимость класса A?

Недвижимость класса А — это новейшие дома и здания в лучшем состоянии, которые находятся в самом дорогом конце спектра недвижимости на местном рынке.

Недвижимость класса А привлекает арендаторов и покупателей, которые могут позволить себе жить в роскоши. Эти свойства, как правило, имеют положительный прогноз на будущую оценку из-за их доступа к лучшим удобствам и достопримечательностям, которые может предложить рынок.

Общая характеристика недвижимости класса А

• Местоположение: Построен в наиболее привлекательной части города с низким уровнем преступности.
• Возраст объекта: Обычно построен в течение предыдущих 10 лет.
• Уровень доходов жителей: Высокообеспеченные.
• Оценка: Положительная оценка собственности в обозримом будущем.
• Состояние объекта: В хорошем состоянии, с небольшими явными физическими дефектами.

Короче говоря, объекты класса А — это самые красивые дома в самых красивых районах. Это самые дорогие и хорошо сохранившиеся дома в непосредственной близости. Недвижимость класса А часто является самой новой недвижимостью, но она не обязательно должна быть оценена в более высоком диапазоне спектра.

Плюсы и минусы объектов класса А

Объекты класса А могут представлять собой самые красивые здания в лучших районах, но есть ли смысл инвестировать в этот тип недвижимости с финансовой точки зрения?

Плюсы инвестирования в недвижимость класса А

• Высокий потенциальный доход. Недвижимость класса А будет иметь самый высокий потенциал для взимания самой высокой суммы валовой арендной платы.
• Хорошо управляемый и обслуживаемый. Для инвестора, который не заинтересован в решении наиболее распространенных головных болей, связанных с ветхим имуществом и трудными арендаторами, недвижимость класса А, хотя и не является гарантией гладкого плавания, обычно позволяет владельцу собственности обойти самые сложные вопросы. аспекты управления недвижимостью и поиска хороших арендаторов. Частью того, что делает недвижимость класса А желанной, является отсутствие отсроченного обслуживания и длинный список необходимых ремонтов.
• Большой потенциал для оценки. Иногда район класса B, класса C или класса D может постепенно трансформироваться в район класса A в процессе джентрификации, но чаще район класса A остается районом класса A в течение десятилетий. Частично это связано с тем, как строятся дома и как планируются участки собственности, что позволяет объектам класса А быть более надежными для более высокой оценки в течение более длительного периода.
• Арендаторы с высоким доходом остаются дольше. Хотя ситуация каждого арендатора уникальна, есть основания полагать, что арендатор с высоким доходом, скорее всего, останется на месте в течение более длительного периода времени, что обеспечивает более стабильный и непрерывный денежный поток для арендодателя.

Недостатки инвестирования в недвижимость класса А

• Более высокие первоначальные инвестиции. По сравнению с другими классами недвижимости, недвижимость класса А требует гораздо более высоких первоначальных инвестиций. Даже при самых лучших вариантах финансирования один только первоначальный взнос за недвижимость класса А будет большим препятствием для многих инвесторов в недвижимость.
• Расширенное возмещение затрат. При более высоких первоначальных затратах на приобретение недвижимости класса А, а также первоначальных затратах на ремонт и усовершенствование более крупной собственности может потребоваться значительный период времени для получения положительного денежного потока для этого типа собственности.
• Более высокие затраты на обслуживание. Поскольку большинство объектов класса А больше по размеру и/или имеют больше встроенных предметов роскоши, которые не предусмотрены для объектов других классов (например, бассейны, кондиционеры, подземные дождевальные системы и т.  д.), все больше компонентов неизбежно сломается и потребуется их ремонт. быть отремонтированы или заменены, что приводит к более высоким текущим затратам на техническое обслуживание.
• Большой риск незанятости и потери. На многих рынках спрос на недвижимость класса А будет меньше, чем на недвижимость других типов. Таким образом, недвижимость класса А может пустовать в течение более длительного периода времени между арендаторами, а стоимость большой незанятой недвижимости может быстро возрасти.

Инвесторы класса А, как правило, имеют более прочное финансовое положение и способны покрывать более высокие расходы (как первоначальные, так и текущие), возникающие в связи с отложенным обслуживанием и более длительными вакансиями.

Что такое собственность класса B?

Недвижимость класса B представляет собой хорошо построенные и ухоженные дома среднего размера. Типичным объектам класса B более десяти лет, в них живут, но за ними хорошо ухаживают.

Недвижимость класса B часто расположена в районах, близких к школам и торговым районам, и часто занята семьями со средним доходом и детьми.

Общие характеристики объектов класса B

• Местоположение: Районы, где дома немного старше и о преступности мало сообщается.
• Возраст объекта: Обычно от 10 до 30 лет.
• Уровень дохода жителей: Доход жителей находится в диапазоне доходов от среднего до выше среднего.
• Оценка: Справедливая оценка, но может быть ниже, чем недвижимость класса А.
• Состояние объекта: Может потребоваться некоторое техническое обслуживание.

Короче говоря, объекты класса B не являются самыми красивыми или самыми дорогими домами, но они предлагают множество преимуществ и имеют финансовый смысл для более широкой демографической группы населения.

Это объекты недвижимости, которые не являются самыми дорогими или хорошо сохранившимися в ближайшем окружении, но они находятся в верхней части спектра как с точки зрения размера, состояния, так и общих удобств. Недвижимость класса B не обязательно является самой новой, но может быть таковой.

Плюсы и минусы недвижимости класса B

Недвижимость класса B имеет много преимуществ для тех, кто использует дом в качестве основного места жительства, но есть ли финансовый смысл инвестировать в этот тип недвижимости в качестве фиксированной точки? и-флип или аренда недвижимости?

Преимущества инвестирования в недвижимость класса B

• Разумная стоимость. Первоначальная стоимость не такая высокая, как у собственности класса А.
• Стабильный доход. семьи со средним доходом являются типичными жителями. Как правило, это обеспечивает стабильную базу арендаторов, где текучесть кадров ниже.
• Арендаторы сами заботятся об имуществе. Большинство этих жителей хорошо заботятся о своих домах. Дворы постоянно косят из-за более высоких ожиданий арендаторов.

Недостатки инвестирования в недвижимость класса B

• Повышенное техническое обслуживание. Некоторым объектам класса B может потребоваться дополнительный ремонт из-за нормального износа, включая крышу и ОВКВ.
• Небольшой капитал. В собственности класса B может не быть большого количества собственного капитала.
• Все еще дороговато. Недвижимость класса B может быть менее идеальной для нового инвестора, который имеет ограниченные денежные средства и ликвидность для инвестирования.

Инвесторы класса B обычно имеют более прочное финансовое положение и способны покрывать более высокие затраты (как первоначальные, так и текущие), возникающие в связи с умеренным объемом отсроченного обслуживания. Недвижимость класса B сохраняет свою ценность в течение длительного времени.

Что такое недвижимость класса C?

Недвижимость класса C — это старые дома, которые часто принадлежат и проживают семьям со средним доходом и пожилым людям, которые живут в своих домах в течение многих лет.

Объекты класса C содержатся в достаточно хорошем состоянии, но также потребуют ремонта. Большинство домов класса C меньше по размеру.

Общие характеристики объектов класса C

• Местонахождение: Как правило, в старых, зрелых районах, где преступность может быть более очевидной.
• Возраст объекта: Объекту класса C обычно более 30 лет.
• Уровень дохода жителей: Обычно доход ниже среднего.
• Оценка: Будущая стоимость имущества может со временем увеличиваться или не увеличиваться.
• Состояние объекта: Может потребоваться некоторое дорогостоящее техническое обслуживание, если оно было отложено.

Недвижимость и районы класса С всегда пользуются спросом не из-за их роскоши или великолепного внешнего вида, а из-за их практичности и доступности.

Хотя эти объекты меньше, старше и значительно дешевле, чем объекты классов A и B, большинство городов и огромные участки земли выделены для обслуживания районов класса C, поскольку большой процент населения в целом нуждается в доступном жилье. .

Плюсы и минусы недвижимости класса C

Недвижимость класса C очень часто используется инвесторами в недвижимость в качестве долгосрочной аренды в режиме «купи и держи» или в качестве фиксированной сделки.

Преимущества инвестирования в недвижимость класса C

• Низкий порог входа. Недвижимость класса C имеет более низкую оценочную стоимость, что означает более низкий барьер для входа для инвесторов с меньшей ликвидностью.
• Цена со скидкой. Многие объекты класса C можно приобрести со скидкой.
• Большой спрос. Недвижимость класса C является наиболее востребованным типом жилья на многих рынках.
• Диверсификация портфеля. Недвижимость класса C может быть хорошей стратегией для диверсификации портфеля инвестора.

Недостатки инвестирования в недвижимость класса C

• Краткосрочный доход. Из-за потенциально колеблющегося уровня дохода база арендаторов недвижимости класса C может быть скорее краткосрочной, чем долгосрочной.
• Требуется дополнительный ремонт. Многие объекты класса C потребуют большего объема ремонтных работ из-за более длительных периодов отложенного обслуживания.
• Косметические ретуши. Для некоторых объектов класса C может потребоваться дополнительный косметический ремонт, чтобы они были готовы к продаже.

Многие инвесторы в какой-то момент своей инвестиционной карьеры имеют опыт работы с недвижимостью класса C. Это связано с преимуществами этих свойств, а именно с более низкой стоимостью и кажущейся простотой по сравнению с другими классами недвижимости.

Что такое недвижимость класса D?

Недвижимость класса D — это старые дома, расположенные в районах с высоким уровнем преступности и насилия.

Эти дома часто нуждаются в серьезном ремонте и могут иметь явные нарушения правил. Жителям домов класса D, возможно, придется ехать дальше, чтобы добраться до основных торговых центров или продуктовых магазинов.

Общие характеристики объектов класса D

• Местонахождение: Обычно встречается в районах, в которых люди жили в течение многих десятилетий. Сообщается о значительном уровне преступности в этой области.
• Возраст объекта: Многие жилые дома в этом районе являются старыми домами.
• Уровень дохода жителей: Самый низкий уровень дохода.
• Оценка: Эти объекты не могут быть оценены по достоинству, если в окрестностях не будет проведена значительная джентрификация.
• Состояние объекта: Недвижимость в этом районе обычно требует капитального ремонта. Часто это связано с возрастом и общей запущенностью имущества.

Недвижимость и районы класса D (иногда называемые районами «зоны боевых действий») будут иметь самые дешевые дома и здания на местном рынке. Нередки пустующие и ветхие дома в кварталах класса D.

Эти объекты часто требуют капитального ремонта, и на них может негативно повлиять клеймо преступников поблизости.

Плюсы и минусы объектов класса D

Объекты класса D могут выглядеть заманчиво просто из-за низкой стоимости и более низкого финансового барьера для входа. Они могут иметь смысл при правильной стратегии инвестирования, но есть и некоторые существенные недостатки, о которых следует знать при использовании недвижимости класса D.

Преимущества инвестирования в недвижимость класса D

• Низкая стоимость приобретения. Недвижимость класса D часто можно приобрести со скидкой и обеспечить значительную сумму собственного капитала. Многие инвесторы выбирают недвижимость класса D в качестве первой инвестиции из-за более низкой стоимости приобретения.
• Относительно низкие затраты на ремонт. Потенциальный покупатель/арендатор, который ищет недвижимость класса D, как правило, не ожидает самого высокого уровня жизни. Хотя ремонт почти наверняка будет необходим, он может быть не таким дорогим или обширным, как некоторые другие классы недвижимости.

Недостатки инвестирования в недвижимость класса D

• Непостоянный доход. Частая смена арендаторов может привести к нестабильному доходу.
• Уровень преступности. Уровень преступности может помешать некоторым людям жить там.
• Более частый ремонт. Недвижимость класса D часто требует более частого ремонта из-за отложенного обслуживания и более старшего возраста, связанного с этим типом собственности.

Инвесторы класса D обычно имеют меньшую ликвидность для приобретения более дорогих видов недвижимости. Инвесторы в недвижимость класса D также могут иметь особую стратегию приобретения нескольких домов в одном районе с целью облагораживания района в целом.

Takeaways

Понимание языка классов недвижимости позволит инвестору уверенно взаимодействовать с другими в своей сети о различных свойствах в их целевом районе.

Каждый класс собственности имеет свой собственный набор рисков и выгод. Инвестор, который лучше всего разбирается в своей области инвестирования, знает о событиях в своей конкретной области и реалистично рассматривает факторы риска, может добиться успеха.

В чем разница между объектами класса A, B и C?

В сфере коммерческой недвижимости много жаргона. Это может показаться пугающим для начинающих инвесторов, которые хотят разобраться в различных типах собственности.

Например, одним из способов различения типов собственности является оценка «класса» собственности. Вообще говоря, свойства классифицируются как свойства класса A, класса B или класса C. Это справедливо для всех классов объектов недвижимости, независимо от того, идет ли речь об офисных зданиях, торговых центрах, многоквартирных домах или промышленных и складских объектах.

Благодаря нашему опыту в преобразовании аварийных коммерческих зданий в ценные активы, мы являемся экспертами в определении стоимости объектов класса A, B и C для вашего инвестиционного портфеля. Вот руководство Фельдмана по азбуке типов собственности и тому, когда вам следует инвестировать в каждый из них.

Связанный: Радикальная резэктомия

Что такое недвижимость класса А?

Хотя не существует общепринятого определения свойств класса А (или класса В, или класса С), большинство в отрасли считают здания класса А более новыми, с более качественной отделкой, удобствами и доступностью. Недвижимость класса А, как правило, расположена и часто связана с собственным брендом или стилем жизни.

Недвижимость класса А, как правило, является чрезвычайно желанной недвижимостью инвестиционного класса с высочайшим качеством строительства и изготовления, материалов и систем. Они часто содержат уникальные архитектурные особенности, используют отделку высочайшего качества и используют первоклассное техническое обслуживание и управление. Объекты класса А также отличаются количеством арендаторов, которых они привлекают. Большинство объектов класса А будут заняты престижными, кредитоспособными арендаторами, которые готовы платить арендную ставку выше средней при долгосрочной аренде. Недвижимость класса А часто покупают и продают национальные и международные инвесторы, в том числе институциональные инвесторы, такие как компании по страхованию жизни и пенсионные фонды, которые готовы платить премию за качественные активы.

Пример объекта класса А

Примером объекта класса А может быть недавно отремонтированное офисное здание, расположенное в центре города Тампа, штат Флорида, например Wells Fargo Center. Недвижимость расположена недалеко от набережной с прекрасным видом, в первоклассном месте, что позволяет легко привлекать лучших в своем классе арендаторов. Собственность считается очень устойчивой (золотой сертификат LEED) и была спроектирована с учетом устойчивости. В здании также используются надежные технологии для обеспечения систем охлаждения на уровне здания, чтобы обеспечить высочайший уровень комфорта для офисных работников внутри. Офисное здание также предлагает надежные удобства, такие как кафе на первом этаже, ресторан, место для совместной работы, помещение для хранения велосипедов, душевые и фитнес-центр с полным спектром услуг, а также услуги парковщика в гараже.

Преимущества собственности класса А

Владение недвижимостью класса А или инвестирование в нее дает несколько преимуществ. Наиболее очевидным преимуществом является возможность привлекать качественных, кредитоспособных арендаторов, которые готовы платить более высокую арендную плату. Желательность зданий класса А означает, что они обеспечивают большую ликвидность, чем объекты класса В или класса С. Другими словами, существует достаточный постоянный интерес к покупке недвижимости класса А, поэтому инвестор может ожидать, что ему будет легче продать недвижимость, чем если бы он пытался продать недвижимость класса B или класса C на том же рынке.

По всем этим причинам недвижимость класса А считается одним из «самых безопасных» дополнений к портфелю инвестора (но, наоборот, предлагает несколько более низкую доходность в обмен на этот более низкий профиль риска).

На самом деле, недавнее исследование Центра недвижимости Массачусетского технологического института показало, что в течение рыночного цикла недвижимость класса А, расположенная на вторичных рынках (например, в Атланте, Майами, Далласе, Хьюстоне, Фениксе, Денвере, Сан-Диего , Сиэтл, Миннеаполис) превосходят объекты класса B на первичных рынках (Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Чикаго, Сан-Франциско, Бостон и Вашингтон, округ Колумбия). Исследование показало, что это верно при оценке как офисных зданий, так и многоквартирных домов.

Зарегистрируйтесь, чтобы узнать больше о том, как инвестировать в офисные здания, и получить ранний доступ к нашим следующим инвестиционным возможностям.

Что такое собственность класса B?

В здании класса B обычно больше полезного пространства и меньше удобств, чем в здании класса A. Как правило, он будет иметь обычный архитектурный дизайн и структурные особенности, со средней внутренней отделкой, системами и планами этажей. Системы будут в надлежащем состоянии, а здание будет структурно прочным, но не слишком впечатляющим. Вообще говоря, чем старше недвижимость, тем больше вероятность того, что она будет отнесена к классу B. Однако есть примеры старых зданий, которым присвоен класс А.

Обслуживание, управление и арендаторы в собственности класса B считаются хорошими (но не обязательно отличными). Недвижимость класса B также может быть менее привлекательной для арендаторов в целом, поскольку здания могут иметь недостатки по ряду аспектов, таких как высота потолков и состояние здания или объекта. Арендаторы, арендовавшие помещения в зданиях класса B, как правило, менее авторитетны, имеют более низкий кредит или могут быть не в состоянии или не хотят подписывать долгосрочный договор аренды. Таким образом, в то время как здания класса B, как правило, вызывают широкий интерес среди широкого круга пользователей, арендная плата, которую эти арендаторы готовы платить, как правило, меньше, чем может получить недвижимость класса A.

Недвижимость класса B часто считается более спекулятивной инвестицией, чем ее аналоги класса A. Недвижимость класса B будет время от времени привлекать внимание национальных инвесторов, но большинство инвесторов, как правило, работают на местном рынке.

Пример объекта класса B

Примером объекта класса B может быть 20-летнее офисное здание, расположенное в городском районе с внешней привлекательностью от средней до хорошей. Офисная недвижимость может быть расположена в приемлемом районе, но вряд ли это место с самой высокой арендной платой. В здании может быть достаточно места для парковки, функционирующие системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, а также приемлемое управление. Однако зданию не хватает надежных удобств, которые можно найти в сегодняшних недавно построенных офисных зданиях класса А. Например, вестибюль, возможно, не ремонтировался много лет, и он выглядит «устаревшим». Многие апартаменты в здании класса B имеют планировку этажей, которую необходимо изменить, чтобы удовлетворить потребности современного рабочего места (например, открытые офисы с меньшим количеством личных кабинетов, высокими потолками, меньшими рабочими местами и т. д.). Эта недвижимость, возможно, относилась к классу А, когда она была впервые построена, но с тех пор была реклассифицирована как класс В из-за притока новых офисных продуктов на том же рынке.

Преимущества недвижимости класса B

Несмотря на то, что недвижимость класса B считается более рискованной инвестицией, чем недвижимость класса A, добавление здания класса B в ваш портфель все же имеет ряд преимуществ. А именно, хорошо расположенные объекты класса B, как правило, можно приобрести по более низкой цене (и, следовательно, иметь более низкий барьер для входа), а в некоторых случаях их можно отремонтировать до состояния класса A с течением времени, предоставляя возможности для дополнительных спонсоров. По мере улучшения здания и передачи договоров аренды новый владелец может повышать арендную плату и улучшать состав арендаторов. Благодаря продуманным стратегиям повышения добавленной стоимости инвестор может получить большую прибыль от недвижимости класса B, чем он мог бы получить, инвестируя в здания класса A на том же рынке.

Зарегистрируйтесь, чтобы узнать больше о том, как инвестировать в офисные здания, и получить ранний доступ к нашим следующим инвестиционным возможностям.

Что такое недвижимость класса C?

Недвижимость класса C является более старой (обычно старше 30 лет), находится в удовлетворительном или плохом состоянии и обычно не так удачно расположена, как здания класса A или класса B. Они считаются «самыми рискованными» инвестициями, но, в свою очередь, предлагают одни из лучших потенциальных доходов наличными.

Недвижимость класса C не для слабонервных. Хотя затраты на приобретение могут быть ниже, недвижимость часто имеет отсроченное техническое обслуживание, высокий уровень незанятости арендаторов, низкий текущий денежный поток и мало удобств, которые можно монетизировать или продать потенциальным арендаторам. Таким образом, инвесторы в недвижимость класса C, как правило, должны будут сделать значительные капиталовложения при покупке и, как правило, потребуются большие резервы на техническое обслуживание в случае необходимости дальнейшего ремонта и усовершенствования. Тем не менее, несмотря на то, что недвижимость класса C обычно требует более низкой арендной платы, чем недвижимость класса A и класса B, она обычно продается широкому кругу пользователей. Например, офисное здание класса C без излишеств может быть легко преобразовано в гибкое пространство для размещения лабораторной компании, которая ищет офис и возможности для исследований и разработок.

Связанный: 5 правил успешного инвестирования в офисные здания

Пример недвижимости класса C

Примером недвижимости класса C является четырехэтажное офисное здание, первоначально построенное в 1918 году, но не подвергшееся капитальному ремонту. ремонт с конца 1970-х гг. Инфраструктура здания устарела (включая электрические мощности, климатическое и телекоммуникационное оборудование). Есть только два лифта и ограниченная парковка на территории. Существующий владелец не инвестировал средства в улучшение арендаторов по мере передачи аренды, и в результате офисные помещения не впечатляют и имеют тенденцию к устареванию. Как правило, здания класса С не расположены в районах с более высокой арендной платой.

Преимущества собственности класса C

Недвижимость класса C может считаться наименее «желательным» типом собственности как с точки зрения инвестора, так и с точки зрения арендатора, но не должна полностью списываться со счетов. На самом деле, объекты класса C представляют собой значительную возможность увеличения стоимости, особенно если они удачно расположены. Например, инвестор может приобрести и тут же отремонтировать офисное здание класса С. Реконструкция может включать в себя выпотрошение внутренних вестибюлей и мест общего пользования, в том числе площадок лифтов, циркуляционных коридоров и т. д. Чрезвычайная перестройка может включать в себя добавление новой кожи на фасад здания. Интерьер изменен, чтобы добавить удобства, такие как тренажерный зал, кафе и отремонтированный вестибюль здания. По сути, собственность будет перемещена из здания класса C в здание класса B, даже класса A-.

Какой класс недвижимости вам больше всего подходит?

Есть много переменных, которые влияют на то, какой класс собственности является лучшим вариантом. Вот несколько ключевых соображений:

• Стоимость приобретения: Недвижимость класса А, как правило, является самой дорогой для покупки и, следовательно, часто имеет самый высокий барьер для входа. Немногие люди имеют средства для прямой покупки недвижимости класса А, а это означает, что для инвестирования в актив класса А обычно требуется найти других инвесторов в акционерный капитал. В то же время меньшие объекты класса B и класса C, как правило, имеют более низкие затраты на приобретение и, следовательно, представляют собой возможность для индивидуального инвестора приобрести недвижимость без привлечения внешних инвесторов.
• Желаемая норма прибыли : Недвижимость класса A обычно имеет более низкую норму прибыли, чем собственность класса B или класса C, которые являются более рискованными, но, как правило, имеют более высокие нормы капитализации, доходность наличными и общий денежный поток. Недвижимость класса А обычно имеет больший потенциал роста, но если инвестор ищет более немедленную прибыль, он может рассмотреть возможность инвестирования в недвижимость класса B или класса C из-за их потенциального денежного потока.
• Допуск на риск: Наиболее опасные инвесторы захотят купить недвижимость класса А. Эти объекты находятся в лучшем состоянии, обычно легко сдаются в аренду высококлассным арендаторам и обычно находятся в лучших местах. Поэтому считается, что эти объекты имеют большую ликвидность, чем здания классов B и C, и их легче покупать и продавать, независимо от того, где мы находимся в любом данном рыночном цикле.

Заключение

Важно понимать, что эта классификация предназначена для использования в качестве руководства, и что на практике классификации собственности не так точны. Недвижимость часто попадает в эти крайности в зависимости от состояния, удобств, состава арендаторов или местоположения и субъективного мнения. Это все относительно.

Давайте рассмотрим пример Wells Fargo Center, построенного в 1985 году, и одного из портфельных зданий, которыми мы владеем и управляем в нашем портфолио в Тампе. 22-этажное здание находится на берегу моря и содержится в безупречном состоянии. Вестибюль был прекрасно отремонтирован, и со временем были добавлены удобства. По большинству стандартов это офисное здание класса А, учитывая его состояние и местоположение (несмотря на его абсолютный возраст).

Однако поблизости строится новое офисное здание, и этот проект будет включать в себя самое современное оборудование, технологии и современные удобства для рабочей силы. Когда это здание будет введено в эксплуатацию, наша собственность, построенная в 1985, может упасть в статусе с класса A до класса B+ практически за одну ночь. Тем не менее, офисное здание 1985 года, благодаря обширной реконструкции и лучшему в своем классе управлению, останется первоклассной офисной недвижимостью, которая обеспечивает своим владельцам превосходную прибыль с поправкой на риск.

Другими словами, считайте классификацию собственности скорее искусством, чем наукой. Есть несколько переменных, которые могут повлиять на привлекательность недвижимости, и их следует оценивать в целом и в контексте местного рынка, а не в отношении субъективной системы классификации, которая присваивает свойствам классы A, B или C. статус.

Связанный: Идеальные периоды владения для инвестиций в недвижимость

Зарегистрируйтесь, чтобы узнать больше о том, как инвестировать в офисные здания, и получить ранний доступ к нашим следующим инвестиционным возможностям.

Руководство по типам классов собственности

Когда я впервые начал работать с риелтором, чтобы купить свою первую аренду много лет назад, одним из первых вопросов, который она мне задала, был: «Какой класс недвижимости вам нужен?»

Я подумал про себя «Класс? Я опоздал на английский?»

Мой риэлтор (мягко) описал, что класс объекта обычно указывает на «оценку», которую он получит на основе рейтинга от A до D (вспомните табель успеваемости в средней школе). Когда я потребовал от нее дополнительных указаний, это был ее единственный совет мне: «Держись подальше от D».

Так что, естественно, как новый инвестор, если D был худшим, то активы класса A должны быть лучшими инвестициями. (Кому не нравится прямое «Отлично» в табеле успеваемости?!) 

Сегодня я знаю, что это не так… 

Поясню.

Что на самом деле означает «Класс» в сфере недвижимости?

Многие инвесторы определяют класс активов исключительно по возрасту дома:

• Класс A: Дома, построенные за последние 10 лет
• Класс B: Дома, построенные за последние 10-20 лет
• Класс C: Дома, построенные за последние 20-30 лет
• Класс D: Дома, построенные за последние 30 лет 

Но я нахожу это определение слишком узким. Класс актива гораздо более динамичен, чем просто возраст объекта.

Это очень похоже на расстановку цветов на горнолыжном склоне: зеленый, синий, черный и алмазный. (Хорошо, ромб — это не цвет… но держись за меня!) Этот рейтинг основан на степени склона на курорте. Если вы привыкли кататься на синих трассах на своей родной горе, когда вы посещаете другую гору и катаетесь там по синей трассе, она может показаться вам легче (как зеленая) или сложнее (как черная) сравнительно.

Почему это? Синий есть синий есть синий… верно?

Неправильно.

Здесь дело не только в степени наклона горы. Здесь есть наклон холма, длина трассы, препятствия, такие как камни и деревья, и другие внутригорные факторы.

Это справедливо для определения классов активов от города к городу. Актив класса B (например, мой дом) в моем городе будет активом класса C в городе всего в 10 милях к югу от меня и, возможно, активом класса A в городе всего в 20 милях к западу от меня.

Но, согласно приведенному выше определению возраста, технически мой дом относится к категории D.

Почему оценка классов активов имеет значение?

Когда вы правильно классифицируете актив, вы можете разумно предсказать, как этот актив может работать и какой тип арендатора потребует этот актив. «Классический» в целом активов, можно было бы ожидать более «классного» арендатора.

Понимая класс активов, мы можем спрогнозировать более высокую арендную плату, более низкую незанятость (поскольку арендатор хочет остаться и построить свою жизнь) и более низкие эксплуатационные расходы.

Как мы можем целостно взглянуть на класс актива?

Когда я ищу рынок, я разбиваю класс искомого актива на основе четырех факторов, чтобы получить целостную картину того, что происходит, помимо возраста объекта.

Эти четыре фактора:

• Имущество
• Доступность
• Удобства
• Благоустроенность

Характеристики класса A, B, C, D Недвижимость

Класс A

Недвижимость: Построен в последние несколько лет, имеет роскошную отделку и находится в отличном районе. Техническое обслуживание и капитальные затраты обычно очень низки из-за возраста собственности.

Доступность: Арендная плата обычно очень высока, как и стоимость недвижимости. В результате люди с высоким доходом и хорошо капитализированные инвесторы обычно могут позволить себе эти районы.

Удобства: Обычно расположены рядом с отличными удобствами (например, Whole Foods, Nordstrom, Starbucks и т. д.), открытыми площадками, парками и отличными школами.

Жизнеспособность: Уровень преступности низкий. Имея дело с домами на одну семью, есть большая гордость за право собственности, так как этот район в основном занят владельцами.

Связанный: 4 совета, которые позволят мне успешно продать 10 объектов недвижимости класса А в год строительная отделка. Техническое обслуживание и капитальные затраты выше из-за возраста собственности. Не забудьте заложить бюджет на возможные механические обновления.

Доступность: В целом этот класс активов имеет самую низкую долю вакантных площадей. Арендная плата умеренно высока и привлекает людей со средним доходом. Недвижимость также более доступна для большинства инвесторов. BRRRR позволяет сохранить капитал, хотя получение большого количества капитала может оказаться затруднительным.

Удобства: Доступ к удобствам, школам и рабочим местам по-прежнему хороший.

Жизнеспособность: Уровень преступности низкий. Имея дело с домами на одну семью, все еще существует сильное чувство гордости, поскольку заполняемость домов владельцами высока, а состав арендаторов составляет менее 25–30 процентов. Во время рецессии кто-то с активом класса А может жить в активе класса Б.

Класс C

Имущество: Возраст свойства становится серой областью. Территория должна быть строго оценена. Как правило, техническое обслуживание выше, и имущество остро нуждается в обновлении и ремонте, включая механические, кровельные и другие структурные компоненты.

Доступность: Арендная плата от низкой до умеренной, что делает этот актив более доступным для людей с низким доходом. Недвижимость также более доступна для большинства инвесторов. BRRRR позволяет сохранить капитал и урожаи из-за проблем, которые можно решить.

Удобства: Доступ к хорошим удобствам, школам и работе не является гарантией. Вы можете увидеть больше бюджетных продуктовых магазинов, ломбардов, кассовых касс и школ с низким и средним рейтингом.

Пригодность для жизни: Преступность умеренная и обычно ненасильственная. Может быть некоторое чувство собственности, поскольку состав арендаторов приближается к 50 процентам.

Связанный: Как оценить свойства классов A, B и C

Класс D

Имущество: Этот класс часто называют «зоной боевых действий». Район старше или находится в серьезной стадии запущенности.

Доступность: Недвижимость недорогая, но на неподготовленный взгляд кажется, что она приносит хороший доход. Тем не менее, затраты на ремонт и другие расходы также очень высоки (заставляя задуматься, а стоит ли вообще денежный поток). Арендная плата может в значительной степени субсидироваться. С этим классом активов может практически не сохраняться капитал.

Удобства: Нет достойного доступа к хорошим удобствам, школам или работе (если арендатор вообще имеет работу).

Пригодность для жизни: Преступность высока и часто жестока. Совокупность арендаторов приближается к 75-100 процентам с очень низкой гордостью владения. Даже правоохранительные органы не посмеют посетить эти районы!

Какой класс собственности вы хотите иметь в своем портфеле?

Лично я люблю активы класса B, так как эта классификация соответствует моим инвестиционным критериям стабильной недвижимости, доступной как для арендатора, так и для инвестора. Эти свойства также предлагают хорошие удобства и хорошие условия для жизни.

Кроме того, в игру вступают макроэкономические факторы, поскольку активы класса B, как правило, наиболее устойчивы. Когда рынок находится на подъеме, жители объектов класса C перейдут в класс B, чтобы получить доступ к лучшему жилью, удобствам и школам. А когда рынок переживает спад, жильцы объектов класса А сокращаются, но при этом они по-прежнему могут иметь доступ к хорошему жилью, удобствам и школам в районах класса В.

Класс B сжимается как в хорошие, так и в плохие времена, поэтому главный убийца прибыли — вакансий — остается на низком уровне.

 Еще одна причина, по которой мне нравятся активы класса B, заключается в том, что как инвестор с добавленной стоимостью (или BRRRR-инвестор) я могу использовать все четыре рычага консервативного инвестирования (сохранение капитала, денежный поток, прирост стоимости и налоговые льготы). Кроме того, я могу извлечь выгоду из проблем с отложенным обслуживанием и оставить очень мало собственных денег в собственности.

В результате я могу преумножить свое богатство за счет непрерывного повторного использования моего капитала для создания устойчивых потоков дохода. А кто этого не хочет?

 В конце концов, я очень доволен тем, что мой портфель зарабатывает «чистые четверки».

 

Итак, что у вас в портфолио?

Поделитесь в разделе комментариев ниже.

Примечание BiggerPockets: Это мнение написано автором и не обязательно отражает мнение BiggerPockets.

15 популярных и распространенных типов домов

Если вы активно ищете дом для покупки, то знаете, насколько запутанной может быть охота за домом. У вас может быть идеальная идея в голове, но вы не можете точно описать, что вы ищете. Что ж, вы пришли в нужное место. Мы собрали список структурных и архитектурных типов домов, чтобы помочь вам определить дом своей мечты.

Распространенные структурные типы домов

Люди живут в домах самых разных форм и размеров. Ниже мы составили список наиболее распространенных типов структурных домов, чтобы помочь вам лучше определить, что вы ищете при поиске дома.

1. Дома на одну семью

Дома на одну семью представляют собой отдельно стоящие жилые здания. Дом на одну семью не имеет общей стены с другим зданием. Владелец дома на одну семью обычно владеет зданием и землей, на которой находится здание.

2. Сдвоенный дом

Сдвоенный дом – это жилой дом на одну семью, имеющий одну общую стену. В отличие от таунхауса, где у вас могут быть соседи с обеих сторон вашего дома, в двухквартирных домах есть только одна общая стена, а дизайн дома обычно является зеркалом каждого жилища.

3. Многоквартирные дома

Многоквартирный дом – это жилая недвижимость, состоящая из более чем одной жилой единицы. Каждая квартира, скорее всего, будет иметь собственный главный вход, кухню и ванную комнату.

4. Таунхаусы

Таунхаусы – это многоэтажные дома с отдельным входом, ванной комнатой и кухней. Таунхаусы делят две стены с соседями, если таунхаус не расположен в конце здания. На некоторых рынках термины «таунхаус» и «таунхаус» используются как синонимы.

5. Квартиры  

Квартирой называется единица внутри здания, состоящая из отдельных единиц одинакового стиля. Арендатор арендует квартиру у арендодателя, поэтому арендатор не строит никакого капитала, платя арендную плату. Хотя договоры аренды различаются, многие арендодатели несут ответственность за ремонт и модернизацию арендованного помещения. В некоторых многоквартирных домах есть удобства общего пользования, такие как прачечная, тренажерный зал или бассейн.

6. Кондоминиумы (Кондоминиумы)

Кондоминиумы, или кратко кондоминиумы, представляют собой здания, состоящие из отдельных единиц, находящихся в собственности. Они могут выглядеть и чувствовать себя как многоквартирный дом или сообщество. В отличие от квартиры, владелец кондоминиума владеет внутренним пространством своей квартиры и увеличивает капитал с каждым платежом по ипотеке. Места общего пользования обычно находятся в ведении ассоциации домовладельцев, при этом плата взимается с домовладельцев за расходы на помещения общего пользования.

7. Кооперативы

Внешне кооператив может выглядеть как многоквартирный дом или многоквартирный дом, но на бумаге кооператив сильно отличается. Люди, которые инвестируют в кооператив, называются пайщиками. Акционерам, проживающим в кооперативе, предоставляется договор аренды, который дает им право проживать в определенной части здания.

Кооперативное жилье обычно принадлежит кооперативной корпорации. Владелец кооператива является акционером корпорации, а корпорация владеет зданием и управляет им. Кооперативной корпорацией управляет совет директоров, который избирается акционерами и отвечает за обслуживание и ремонт мест общего пользования.

8. Крошечный дом 

Что такое крошечный дом? Крошечные дома — это дома площадью 60–400 квадратных футов. С тех пор, как они стали популярными, крошечные дома представлены в самых разных стилях. Многие из них предварительно изготовлены с индивидуальными внутренними и внешними особенностями и преимуществами, которые могут сделать крошечную жизнь пригодной для жизни.

9. Мобильный дом

По данным Министерства жилищного строительства и городского развития США (HUD), мобильные дома также называются промышленными домами, которые строятся на заводах. Изготовленные дома крепятся к постоянному шасси с колесами. Производимые дома могут быть установлены как в постоянных, так и во временных местах.

Что можно и чего нельзя делать при просмотре дома

Получите максимум удовольствия от домашнего просмотра и поймайте возможные тревожные флажки, прежде чем сделать предложение.

Читать далее

Дома в популярном архитектурном стиле

Путешествуйте по Америке, и вы найдете невероятное разнообразие архитектурных стилей, представленных . Когда вы ищете свой новый дом, обратите внимание на стили дома, которые вы предпочитаете. Приведенные ниже описания могут помочь сформулировать то, что вы ищете в своем новом доме.

1. Стиль ранчо

В конце 1930-х годов, после Второй мировой войны, солдаты были готовы вернуться домой и создать семью, и спрос на доступное и качественное жилье резко возрос.

Дома в стиле ранчо строятся с учетом доступности и гибкости. Многие построены горизонтально, и каждая комната легко взаимозаменяема со следующей. Большая семейная комната может легко превратиться в класс домашней школы, если добавить французские двери. Или спальню в домашний офис.

Уникальные особенности:

• Одноэтажный дом с фасадом из кирпича, дерева и лепнины. Вы часто найдете пристроенный гараж и весь дом с простой отделкой.
• Большие панорамные окна и раздвижные стеклянные двери, ведущие на террасу или на задний двор.
• Планы этажей, как правило, открытые, в отличие от других стилей домов, которые мы обсудим.

2. Стиль Кейп-Код

Дом в стиле Кейп-Код возник в районе Кейп-Код в середине 1600-х годов. Первоначально спроектированные так, чтобы выдерживать невероятно суровые зимы в Новой Англии, дома имели тяжелые ставни, которые можно было закрыть, чтобы защитить окна и предотвратить сквозняки во время сильных штормов.

Первоначальные дома Кейп-Код имели центральный камин, соединенный с дымоходами по всему дому, чтобы более эффективно обогревать отдельные части дома. Современные Кейп-Коды имеют декоративные ставни и камины, расположенные в конце дома, а не в центре дома.

Уникальные особенности:

• Одноэтажный или полутораэтажный с крутой крышей и небольшим свесом крыши
• Дом построен из дерева, обшит вагонкой или гонтом и имеет симметричный внешний вид с центральной дверью
• Архитектура включает многокамерные окна, мансардные окна (которые создаются как полезное пространство с окнами на крыше) и формальный план этажа, обычно с деревянными полами

 

3. Колониальный стиль

Как и Кейп-Код, дома в колониальном стиле строились по необходимости. Погода вдоль восточного побережья может быть жесткой и холодной. Центральные камины, отдельные комнаты и относительно низкие потолки эффективно сохраняли тепло. Ранние колонисты принесли с собой свои архитектурные изюминки из стран, которые они покинули. Теперь у нас есть различные варианты домов в колониальном стиле, такие как грузинский, голландский и испанский колониальные стили, и это лишь некоторые из них.

Хотя их корни были посажены в 17 ^ом веке, дома в традиционном и современном колониальном стиле можно отличить по их уникальному использованию успокаивающей симметрии. Внешние окна, двери и колонны на одной стороне дома часто зеркально отражены на другой стороне. Другие особенности включают квадратный симметричный фасад, равномерно расположенные многокамерные окна со ставнями и камины с равномерными дымоходами.

Уникальные особенности:

• Два-три этажа прямоугольной формы, двускатная крыша (обе стороны наклонены под одинаковым углом) и мансардные окна
• Декоративный венец над входной дверью, поддерживаемый пилястрами или колоннами
• Конструкция из кирпича или деревянного сайдинга
• Парадные входы и портики открывают жилые зоны на первом этаже, а спальни расположены на верхних этажах

 

4. Викторианский стиль 

Когда дом называется домом в викторианском стиле, термин «викторианец» на самом деле относится к периоду времени с 1830-х по 1919 год. 00. Архитектурный стиль дома называют королевой Анны. Дома викторианской эпохи представляют собой большие постройки с богато украшенными деревянными элементами и большими круглыми верандами. Краска и декор охватывают весь спектр дизайна.

Оригинальные дома в стиле викторианской эпохи часто были ярко окрашены и имели множество уникальных особенностей, таких как башни, веранды и многоцелевые комнаты для занятой семьи.

К уникальным особенностям относятся:

• Крутые скатные крыши неправильной формы с доминирующим передним широким фронтоном
• Изысканная деревянная и текстурная черепица с декоративными деревянными кронштейнами и вагонкой
• Асимметричное крыльцо высотой в один этаж, огибающее переднюю или переднюю и боковые стороны дома
• В некоторых домах используется до восьми цветов внешней отделки
• В интерьере дома часто присутствуют высокие потолки и глубокие арочные проемы между комнатами, с небольшими комнатами, разделенными по назначению: парадная столовая, небольшая библиотека, гостиная, парадная гостиная и т. д.

5. Стиль Тюдоров

Как и некоторые другие архитектурные стили домов, которые мы обсуждали, дома Тюдоров возникли в Англии. Дома в стиле Тюдоров имеют многоскатные крыши и фахверковый каркас. До Второй мировой войны это был очень популярный домашний стиль; однако после войны многие хотели более современный дом в американском стиле.

Уникальные особенности:

• Крутые скатные крыши с широкими фронтонами, сложные дымоходы с небольшими мансардными окнами и шиферная окантовка
• Открытый деревянный каркас снаружи, пространство между рамами заполнено штукатуркой и кирпичной кладкой
• Большие узкие створчатые окна с несколькими стеклами в деревянной или металлической раме
• Каменная отделка и декоративная отделка дверных проемов с каменной отделкой и дверной окантовкой

6. Средиземноморский стиль

Средиземноморский стиль пришел из таких стран, как Греция, Испания и Италия. Эти дома обычно строятся с лепниной снаружи, большими арочными окнами и черепицей из красной глины. Испанские поселенцы на юго-западе в 1699 г.0974-й -й век воспользовался преимуществами толстых глиняных стен для поддержания более низких температур в жаркой пустыне. В 1920-х годах американцы были очарованы этим своеобразным стилем, и вскоре он стал популярным.

Уникальные особенности:

• Плоская или пологая черепичная крыша, часто красная, с лепниной теплых тонов
• Во многих домах имеются обширные открытые жилые помещения или веранды, балконы на втором этаже и большие открытые зоны отдыха, обеспечивающие циркуляцию воздуха по всему дому
• Балконы и большие арочные окна окружены коваными перилами и деталями

 

7. Современный стиль

Современный и современный часто используются взаимозаменяемо при обсуждении архитектуры, но это совершенно разные понятия. «Современный» относится к уже прошедшему периоду, а «современный» относится к настоящему. Многие современные дома построены из экологически чистых материалов, а дизайн ориентирован на чистые линии и естественные текстуры.

Уникальные особенности:

• Четкие, простые линии
• Нейтральные цвета и натуральные текстуры

 

8. Современный фермерский дом

Современный фермерский дом набирает популярность новым стилем дома. Вдохновленные традиционными фермерскими домами, современные фермерские дома часто имеют высокие потолки, открытые балки и большое крыльцо. Современный стиль фермерского дома сочетает в себе деревенский стиль фермерского дома с чистыми линиями и современным удобством.

Уникальные особенности:

• Амбарные крыши, большие веранды
• Чистые линии и современная функциональность

 

9. Стиль прерий

В викторианскую эпоху молодые архитекторы устали от европейских стилей и хотели создать что-то новое для современной американской жизни. Дом в стиле прерии спроектирован так, чтобы отражать и отдавать дань уважения окружающей среде. Дома в стиле прерий, ставшие популярными благодаря архитектору Фрэнку Ллойду Райту, спроектированы так, чтобы быть функциональными, плавными и открытыми.

Уникальные особенности:

• Консольные длинные плоские крыши
• Простые и натуральные изделия из дерева
• Открытая планировка

 

10. Стиль модерн середины века

Стиль модерн середины века легко узнаваем и чаще всего характеризуется плоскими прямыми линиями, большими стеклянными окнами и открытыми пространствами. В центре внимания современного стиля середины века — его простота и интеграция с природой и окружающей средой с упором на форму как функцию.

Он стал популярным в середине 1950-х годов благодаря работам известных архитекторов Рудольфа Шиндлера, Людвига Миса ван дер Роэ и Йозефа Эйхлера.

Уникальные особенности:

• Двухуровневые планы этажей с широкими плоскими крышами, угловатыми деталями и асимметричными элементами
• Акцент на использовании окон от пола до потолка, стеклянных стен и открытых планировок
• Известен использованием таких материалов, как сталь, фанера и бетон при строительстве дома

11.

Двухуровневый стиль

Двухуровневые дома возникли в стиле ранчо 1950-х годов. В двухуровневом доме жилые помещения разделены короткими лестничными пролетами. В отличие от стандартного двух- или трехэтажного дома, связанного с длинными лестничными пролетами.

Уникальные особенности:

• Жилые помещения, разделенные короткими лестничными пролетами

12. Коттеджный стиль

Коттеджи, привезенные из Англии, служили домом для фермеров из рабочего класса. Дома в коттеджном стиле уютны и, как правило, имеют меньшую площадь, когда речь идет о квадратных метрах. Они часто имеют деревянный или деревянный сайдинг, небольшие веранды и уютный камин.

В Америке некоторые люди покупают коттеджи, чтобы использовать их в качестве загородного дома, и все еще есть люди, которые предпочитают более тесные помещения и индивидуальность коттеджа.

Уникальные особенности:

• Деревянная черепица или сайдинг
• Небольшая жилая площадь, но очень уютная
• Индивидуальный символ

13.

Французский деревенский стиль

Французские деревенские дома вдохновлены великолепными домами французской сельской местности, такими как Прованс. Французские загородные дома, как правило, имеют остроконечные крыши, ставни, облицованы камнем и имеют обветренный вид. Внутри вы найдете приглушенные цветовые оттенки с изношенными цветами и натуральной текстурой дерева.

Уникальные особенности:

• Изготовлен из камня или включает каменные элементы
• Состаренная, окрашенная, винтажная мебель и декор
• Много дерева и других натуральных материалов

14. Стиль бунгало

Термин «бунгало» восходит к 19 веку, когда британский правящий класс решил построить легко возводимый дом отдыха, чтобы использовать его во время своих визитов. Чарльз и Генри Грин считаются одними из первых последователей этого стиля. Дом в стиле бунгало обычно имеет конические или квадратные колонны, поддерживающие крышу, много жилой площади на первом этаже и камин.

Простой и доступный стиль стал популярным в 1900-х годах в Америке. Есть несколько стилей бунгало — калифорнийский стиль, мичиганский стиль, чикагский стиль, стиль ранчо — но все они относятся к одному и тому же типу дома.

Уникальные особенности:

• Изготовлен из камня или включает каменные элементы
• Одноэтажный или полутораэтажный с пологой крышей и горизонтальной формой
• Низкий карниз с выступающими стропилами
• Конические или прямоугольные колонны, поддерживающие крышу
• Большие крытые веранды
• Большая часть жилых помещений находится на первом этаже, а гостиная расположена в центре
• Множество встроенных шкафов, полки и большой камин со встроенными шкафами с обеих сторон

15. Ремесленник

Дом в стиле ремесленника сосредоточен на ценности ручной, хорошо построенной архитектуры. Они украшены красивыми материалами ручной работы, выступающими балками, низкими двускатными крышами и коническими колоннами на верандах. Внутри вы можете найти нестандартные элементы, такие как встроенные книжные полки, камины ручной работы и сиденья у окна.

Уникальные особенности:

• Деревянные элементы ручной работы
• Открытые балки
• Большие квадратные или конические колонны

Итог: какой дом вам подходит?

Выбор дома, подходящего для вашего образа жизни и личных целей, может быть сложным, если вы не можете сформулировать, что ищете. Найдите время, чтобы обсудить некоторые из этих стилей дома с вашим агентом по недвижимости, чтобы убедиться, что они точно знают, что вы ищете.

Если вы готовы встать на путь приобретения жилья, поговорите сегодня с экспертом по ипотечному кредитованию.

Подать заявку на ипотеку сегодня!

Подайте онлайн заявку на получение экспертных рекомендаций с реальными процентными ставками и платежами.

Запустите свое приложение

Понимание многоквартирной недвижимости классов A, B и C

Типы жилой недвижимости, сдаваемой в аренду

 

Мы кратко коснулись этого выше, но давайте уточним: необходимо провести различие между «жилой» арендуемой недвижимостью и «коммерческой» многоквартирной недвижимостью. Типы жилой недвижимости, сдаваемой в аренду, включают аренду 1-4 квартир, включая дома на одну семью, кондоминиумы и таунхаусы, которые покупаются физическим лицом, а затем сдаются в аренду кому-то другому.

 

Эти объекты недвижимости, состоящие из 1–4 квартир, не попадают в ту же категорию многоквартирного жилья, что и обсуждаемые здесь сегодня типы коммерческих продуктов, потому что они классифицируются для целей кредитования как принадлежащие к той же категории, что и дома для одной семьи.

 

Связанный: 7 способов инвестировать в коммерческую недвижимость онлайн

 

несколько квартир в одном здании, здания с четырьмя или менее квартирами обычно считаются «жилой» сдаваемой в аренду недвижимостью, поскольку они имеют право на получение жилищного банковского финансирования.

 

Недвижимость с пятью или более квартирами считается «коммерческой» недвижимостью и, следовательно, должна получить коммерческую задолженность. Условия жилищного долга, как правило, более благоприятны, чем условия коммерческого долга, последний обычно как минимум на 50 базисных пунктов выше, чем ставки, указанные для жилой недвижимости.

 

Каковы риски инвестирования в каждую категорию?

 

Как и в случае любых инвестиций, связанных с недвижимостью или нет, существуют риски, связанные с инвестированием в каждый «класс» многоквартирной недвижимости, в том числе:

 

• Класс A: Одним из самых больших рисков при инвестировании в класс A является избыток предложения.

 

По мере укрепления рынка во время циклов недвижимости цена на землю увеличивается, как и затраты на строительство. По мере роста стоимости земли единственный способ заключать сделки «карандашом» — это гарантировать их постоянно растущую арендную плату, что обычно означает предположение, что они будут приносить ренту класса А.

 

Это, в свою очередь, означает, что застройщикам необходимо строить многоквартирные дома только класса А, чтобы оставаться в бизнесе в качестве застройщиков. Это приводит к избыточному предложению и связанному с этим обесцениванию арендной платы, когда рынки падают.

 

Существует также риск во время бума, поскольку арендаторы элитного жилья часто имеют возможность покупать собственное жилье, а не арендовать его, и в хорошие времена вы рискуете играть второстепенную роль по отношению к растущим ценам на жилье. Мы видели, как это происходило во время недавней пандемии COVID-19, когда роскошные квартиры в густонаселенных городских районах пустовали, а состоятельные арендаторы бежали в пригороды.

 

• Класс B: Одним из рисков, связанных с инвестированием в недвижимость класса B, является угроза конкуренции .

 

Если на рынке появится приток нового многоквартирного жилья класса А, существующее жилье класса А может быть перемещено в категорию класса В, что приведет к усилению конкуренции за жилье класса В. Второстепенный риск инвестирования в многоквартирные дома класса B заключается в отсутствии ресурсов, необходимых для поддержания собственности по мере ее старения и/или для выполнения бизнес-плана инвесторов по приведению собственности в статус класса A, если это когда-либо было намерением.

 

Частично этот риск можно уменьшить, выбрав правильное местоположение, но, в конце концов, вы должны уметь привлекать нужных арендаторов, не пользуясь самыми лучшими удобствами или самым лучшим местоположением. может быть капиталоемким и трудоемким, и немного обескураживающим, если вы не смотрите на те же выгоды от принудительной оценки, которые вы могли бы получить от собственности класса C, или от арендаторов самого высокого качества, как вы могли бы найти с недвижимостью класса A.

 

• Класс C: два крупнейших риска при инвестировании в недвижимость класса C — это стоимость ремонта и технического обслуживания с течением времени, а также более низкая кредитоспособность и стабильность занятости арендаторов.

 

Эти здания, как правило, требуют наибольшего объема работ и рискуют функционально устареть, если владелец не сделает необходимые инвестиции. Второй риск для инвестиций в многоквартирные семьи класса C, качество пула арендаторов, которые, как правило, имеют более низкий доход и потенциально подвержены наибольшему риску неуплаты арендной платы (и, следовательно, выселения), может быть особенно сильно выражен во время экономических спадов.

 

Арендаторы зданий класса C, как правило, являются низкооплачиваемыми работниками, которые более уязвимы для увольнений, когда общая экономика впадает в рецессию. Недвижимость класса C предлагает более низкую арендную плату, чем недвижимость класса B с аналогичным назначением, и не будет иметь таких же удобств, как недвижимость класса A или B.

 

Во многих случаях у новых инвесторов в недвижимость класса C возникают проблемы с вынужденным повышением стоимости недвижимости. Вынужденное удорожание относится к шагам, которые предпринимают отдельные инвесторы для повышения стоимости собственности, например ремонт, реализация бизнес-плана, более эффективный маркетинг, сокращение вакантных площадей и т. д. Это отличается от естественного удорожания, т. собственность растет в цене в зависимости от рыночных сил.

 

Управление имуществом любого класса сопряжено с трудностями, но самостоятельное управление проектом класса C может занять невероятно много времени. Инвесторы, которые хотят извлечь выгоду из высокой доходности, предлагаемой недвижимостью класса C, но не имеют времени или желания самостоятельно заняться транзакциями, могут работать с профессиональным менеджментом, чтобы позаботиться о тяжелой работе. Тем не менее, компетентный владелец не будет полностью полагаться на стороннюю управляющую компанию для управления недвижимостью, но будет в некоторой степени активен, особенно когда речь идет об определении областей для улучшения и безопасности собственности.

 

Связанный: Стоит ли инвестировать в недвижимость класса C?

 

Каковы потенциальные преимущества инвестирования в каждую категорию?

 

Мы рекламировали несколько преимуществ инвестирования в многоквартирную недвижимость в целом, но есть определенные преимущества инвестирования в каждый класс недвижимости, в том числе:

 

• самые красивые и новейшие из всех, и поэтому, как правило, требуют меньшего обслуживания.

 

Многоквартирные дома класса А также имеют тенденцию привлекать самых желанных арендаторов, таких как шестизначные доходы и долгосрочные арендаторы, готовые платить больше за проживание в этих привлекательных объектах.

 

Поскольку вы имеете дело с более взыскательными арендаторами, при покупке недвижимости класса А бытовая техника, приспособления и элементы здания будут новее, поэтому счета за ремонт и замену будут меньше, по крайней мере, на первых порах. чтобы сидеть в желаемых областях, большая часть вашей первоначальной должной осмотрительности уже сделана — по крайней мере, в том, что касается определения области.

 

Ожидайте, что эти объекты будут расположены в районах с хорошим транспортным сообщением, будь то пешеходные районы, близость к центрам занятости или близость к торговым и торговым районам. Кроме того, когда (или если) приходит время продавать — у вас, вероятно, будет гораздо больший пул покупателей, желающих приобрести недвижимость — многие инвесторы игнорируют объекты B и C, чтобы сосредоточиться исключительно на классе A, либо они не хотят дополнительного риска, либо необходимой работы. для получения потенциально более высокой прибыли — в любом случае это облегчает вашу жизнь, когда приходит время продавать.

 

 

• Класс B: Основное преимущество инвестиций в недвижимость класса B заключается в том, что эти объекты, как правило, очень долговечны в течение экономических циклов.

 

В элитном многоквартирном доме класса B привлекается разнообразный круг арендаторов – как тех, кто может позволить себе недвижимость класса A, но более экономичен, так и тех, кто зарабатывает меньше, но готов потратиться на удобства включены в недвижимость класса B. На падающем рынке арендаторы класса А часто освобождают свои квартиры и переезжают в недвижимость класса В, чтобы сэкономить деньги.

 

Еще одним преимуществом недвижимости класса В является то, что при удачном расположении ее часто можно привести в состояние класса А путем продуманного ремонта. Недвижимость класса B обычно составляет от 10 до 20 лет, хотя это не жесткое правило. Недвижимость класса A обычно становится собственностью класса B через определенный период времени, если в собственности не проводится последовательная реконструкция и обновление — цикл обычно переходит от класса A к классу B и к классу C, хотя, опять же, это не высечено на камне.

 

Эти свойства содержатся в хорошем состоянии, с небольшим количеством отложенных проблем с обслуживанием. Отделка и сантехника в собственности, как правило, выше среднего, но обычно не новинка. Они расположены в районах, в основном принадлежащих среднему или рабочему классу, со школьными округами выше среднего и довольно низким уровнем преступности. Все эти факторы складываются в своего рода «эффект Златовласки», при котором вы получаете многие преимущества класса А без премиальной цены

 

 

• Класс C: Самым большим преимуществом многоквартирных домов класса C является их цена, так как это самый доступный из классов недвижимости и, следовательно, привлекает самый широкий круг инвесторов.

 

Прежде всего, недвижимость класса C часто доступна по выгодным ценам, что может оказаться находкой во многих городских районах с высокой стоимостью жизни, где цены выросли за пределы досягаемости для многих инвесторов.

 

Это означает, что инвесторы могут приобретать больше объектов недвижимости с потенциалом получения более высокого денежного потока, чем другие классы многоквартирных домов. генерировать больший денежный поток от собственности класса C, чем от собственности другого класса с более высокими затратами на приобретение, содержание и управление.

 

Недвижимость класса C имеет более низкие затраты на приобретение, что означает, что легче получить выгоду от эффекта масштаба с портфелем недвижимости класса C. Они часто могут извлечь выгоду из принудительного повышения стоимости, когда инвесторы и застройщики добавляют стоимость к проекту по увеличению денежного потока, уменьшению вакантности и, таким образом, увеличению общей стоимости данного имущества. Обычно есть больше возможностей для повышения ценности собственности класса C, потому что, при условии, что район может терпеть модернизацию, они могут быть улучшены до свойств класса B или даже класса A, тогда как свойства класса A обычно имеют относительно небольшой потенциал роста и чаще всего покупаются строго на выход.

 

Поскольку затраты на приобретение объектов класса C ниже, чем у аналогичных зданий классов A и B, а эксплуатационные расходы могут быть выше из-за дополнительных уровней управления, которые часто требуются для поддержания стабильности здания класса C. Это может снизить относительную доходность но в целом недвижимость класса C менее желательна для инвесторов — она, безусловно, мало или совсем не представляет интереса для институциональных инвесторов — поэтому ставки капитализации, как правило, выше, а это означает, что доходность для инвесторов будет выше.

 

Они имеют больший потенциал для повышения как арендной ставки, так и уровня заполняемости, поэтому возможность увеличения прироста капитала может быть более выраженной, чем в классе B или классе A, где потенциал увеличения стоимости может быть меньше.