Фахверковые дома – плюсы и минусы, технология строительства

Если представить старинный городок где-нибудь в Баварии, перед мысленным взором обязательно появятся дома, украшенные деревянными балками. Это традиционная часть ландшафтов старой Европы — и сегодня дома фахверковой конструкции все чаще появляются в странах за ее пределами.

 

Как и где появились фахверковые дома?

История этого архитектурного стиля уходит корнями в Средневековье. Еще в X-XI веках такие строения распространились в Германии, Голландии, Англии и скандинавских странах. Они появлялись везде, где был доступ к лесным ресурсам и было развито кораблестроение. Такие регионы изобиловали плотниками высокого класса. Они без труда осваивали относительно несложную технологию, и скоро деревянные каркасы стали вырастать повсеместно. При этом новый стиль применялся в основном в жилом и хозяйственном секторе. Каменная кладка белилась известью с мелом, а балки из древесины оставались нетронутыми. Таким образом, появился своеобразный узор, который и сегодня используется и в декоративных целях.

Особенности технологии строительства

Главная особенность технологии строительства фахверкового дома — его каркасная структура. Безусловно, качество материалов со временем возросло, методика была усовершенствована, но суть осталась прежней. Современная конструкция в стиле фахверк состоит из:

• деревянного каркаса;
• фундамента;
• крыши;
• панорамных окон;
• стеновых панелей с утеплителем.

В старинном варианте для балок использовались бревна, которые закапывались прямо в землю. Сегодня в основном применяется клееный брус: это долговечный материал, который легко монтировать.

Проектирование

Одна из главных особенностей проектирования фахверкового дома — свобода в выборе планировки. Размещение внутренних перегородок можно выбрать на свой вкус, чтобы оно было удобным и функциональным. Кроме того, в зданиях такого типа легко сконструировать панорамное остекление.

Процесс создания проекта базируется на нескольких принципах.

• В выборе фундамента нужно учитывать, что вес дома относительно небольшой. Для сыпучих грунтов подойдут монолитные ленточные основания с небольшим заглублением. В регионах с болотистой почвой используют свайные фундаменты.
• Заранее составляется список помещений и определяется планировка. Можно использовать типовой проект, а можно придумать собственный вариант.
• Отдельно производится расчет характеристик лестниц. Продумывается их конфигурация, размещение в структуре здания.
• В большинстве случаев составляется план оформления придомовых пространств. Это могут быть веранды, террасы, гаражи, хозяйственные пристройки. Частный дом редко обходится без таких помещений.
• На стадии проектирования формируется инженерная структура: водопровод, газопровод, электросети. Планируются земельные работы для установки септика.

Технология сборки каркасно-фахверкового дома позволяет строить не только квадратные или прямоугольные здания. Форма может быть практически любой, как и архитектура фасада.

Каркас и стены

 

Сегодня каркас домов в немецком стиле выполняет две функции: несущую и декоративную. Он делит стены на сегменты, придавая всей постройке гармоничный и законченный вид. Каркас состоит из трех видов балок:

 

• вертикальных;
• горизонтальных;
• наклонных.

Основная несущая нагрузка приходится на вертикальные элементы. Горизонтальные равномерно распределяют ее по площади стен, а наклонные придают дополнительную прочность.

Балки соединяются без гвоздей: здесь используются деревянные шканты и нагели. Иногда для придания особой прочности в ход идут сквозные металлические шпильки.

Строительство стен в современном фахверке тоже имеет особенности. Глина, саман и камыш, популярные в давние времена, сменились новыми теплоизоляционными материалами. Сегодня в возведении стен используют:

• минеральную вату;
• полиуретановые панели;
• цементно-стружечные плиты.

Все чаще встречаются дома, где для заполнения пространства между балками используют стеклопакеты. Чтобы стеклянные стены не были полностью прозрачны, применяется ламинация (поверхностное напыление стекла).

Крыша

Именно крыша венчает облик любого частного дома. Однако, при ее выборе нужно обращать внимание не только на внешний вид. Далеко не все типы крыш подойдут для строительства дома в стиле фахверк. Каркасная конструкция легкая, и кровля не должна ее утяжелять. Поэтому натуральная черепица и шифер применяются редко. Обычно используют металлочерепицу, битумную кровлю, ондулин, профнастил.

• Двускатный тип крыши распространен в средней полосе и северных регионах России. Широкие свесы защищают здание от прямых солнечных лучей, а также отводят дождевую и талую воду.
• Плоская конструкция предполагает крышу, параллельную фундаменту. Обычно ее выбирают, чтобы устроить наверху садик, газон, зону отдыха. Такая конфигурация подойдет для регионов с теплым климатом и малым количеством осадков. При этом от мансардных окон придется отказаться: есть требования к минимальному углу наклона скатов.

• Вальмовая, или четырехскатная конструкция имеет форму трапеции. Она дает возможность установить самые большие панорамные окна. Минусы — сложность и высокая стоимость монтажа.

В фахверковых домах из клееного бруса можно встретить и разноскатные, и комбинированные крыши. Они имеют разные углы наклона и безусловно придают выразительности облику здания. Однако, сложность монтажа стропил и кровельного покрытия определяют впечатляющую цену таких проектов.

Чем фахверк отличается от скандинавской технологии?

Несмотря на то, что сходства в этих двух стилях бросаются в глаза, между ними есть несколько важных отличий.

• В скандинавских постройках основную несущую нагрузку принимают на себя стены, а в фахверкхаусах — система балок.
• У обычного «каркасника» деревянные элементы закрыты плитами ОСБ. Таким образом, балки не видны снаружи.
• Нормативный срок службы скандинавского жилища составляет 75 лет, максимум — до 150 лет. При этом фахверковый дом из клееного бруса может простоять несколько веков.

Отделка и интерьер

Наружная отделка стен может выглядеть совершенно по-разному. Раньше их попросту оставляли как есть, затем стали облицовывать кирпичом, штукатурить и даже обшивать деревянными панелями.

Какие варианты отделки есть сегодня?

• Натуральный камень.
• Кирпич.
• Вагонка.
• Фасадная плитка.
• Сайдинговые панели (пластик, дерево, металл).

Единственное, что остается неприкосновенным, — деревянные балки, которые составляют каркас. В остальном все зависит от предпочтений хозяев. Что касается интерьера фахверкового дома, конечно, он может выглядеть по-разному. Однако большинство владельцев выбирают внутреннее оформление с учетом своеобразного стиля фасада. К тому же деревянный каркас спрятать не получится. Если вы хотите интерьер в духе минимализма или хай-тек, нужно будет придумать, как обыграть систему балок.

Традиционный же немецкий стиль близок к кантри, лофту и скандинавской архитектуре.

• Стены. Обои в их оформлении используются редко. В основном стены частично или полностью обшивают деревом. Декоративными досками обрамляют окна и проемы дверей.
• Полы. В фахверкхаусах они, как правило, имеют отделку из камня или дерева. Иногда используется плитка с эффектом потертости. Популярен черно-белый «шахматный» дизайн.
• Цветовая гамма. Обычно она спокойная, преобладают бежевые, светло-голубые, песочные оттенки. Деревянный каркас обыгрывают на контрасте: если стены светлые — балки темные, и наоборот.
• Камин или его имитация. Это классический элемент стиля. Очаг с живым огнем или электрокамин обычно располагают в гостиной на первом этаже.
• Окна. В современных каркасных домах они панорамные и расположены между несущими опорами.

Плюсы и минусы фахверковой архитектуры

Немецкий стиль — один из самых старых, сохранившихся до наших дней и остающихся актуальными.

Он совершенствовался веками, но, как у любой другой технологии, у фахверка есть преимущества и недостатки.

Преимущества

• Здания возводятся быстро. Полноценный дом от фундамента до крыши можно построить за полгода. При этом строительство может происходить в любой сезон.
• Есть возможность комбинировать материалы. Это позволяет построить жилище в соответствии с бюджетом и потребностями.
• Строительство не требует большого количества работников и использования тяжелой техники.
• Прочность конструкции. Долговечность фахверкхаусов подтверждена несколькими веками истории.
• Небольшой вес исключает будущую усадку.
• Инженерные коммуникации легко спрятать в системе деревянных балок.
• Классический, но всегда актуальный дизайн. Последние 500 лет показали: дома в стиле фахверк вряд ли когда-то выйдут из моды.
• Большая площадь остекления. Обычно она занимает около 75% стен, пропуская максимальное количество солнечного света.
• В стенах практически никогда не появляются трещины.
• Неприхотливость отделки. Даже если вы просто ошкурите балки и покрасите стены, дом будет выглядеть стильно и свежо.
• Экологичность. В конструкции используются чистые и безопасные материалы — дерево, камень, стекло.
• Как правило, строительство фахверкхаусов осуществляются «пол ключ». Это значит, что компания полностью снимает нагрузку с владельца и гарантирует нужный результат.

Недостатки

• Дополнительная теплоизоляция: пол с подогревом, стеклопакеты, изготовленные по энергосберегающей технологии. Некоторые виды утеплителей нужно периодически менять.
• Деревянные перекрытия нуждаются в уходе. Их нужно обрабатывать антисептиками, антипиренами и другими защитными составами.
• Показатели звукоизоляции невысоки. Чтобы внутри фахверкового дома было тихо, придется компенсировать шум с улицы уплотнителем.
• В отличие от некоторых других конструкций, например, домов из СИП-панелей, возвести фахверкхаус самому почти нереально. Здесь нужно будет привлечь бригаду профессионалов.

Строительство фахверковых домов из клееного бруса в EXIMA

Компания EXIMA занимается строительством домов из клееного бруса более 5 лет. У нас вы можете выбрать готовый проект либо заказать индивидуальный. Мы работаем в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

Клееный брус — это современный стройматериал из натуральной древесины. Уникальные свойства сделали его самым распространенным материалом для строительства в стиле фахверк.

• Отсутствует деформация при перепадах влажности.
• Прочность превосходит исходную древесину.
• При высыхании клееный брус практически не дает усадки.
• Обладает низкой теплопроводностью.
• Экологичен и долговечен.

Мы берем на себя строительство дома на всех этапах: от закладки фундамента до монтажа кровли и отделочных работ. На сайте можно посмотреть проекты, которые были выполнены нашими дизайнерами и строителями.

Оценив все плюсы и минусы фахверка, обращайтесь к специалистам EXIMA. Мы гарантируем адекватные цены, высокое качество материалов, четкое соблюдение сроков и предлагаем гибкую систему скидок для наших клиентов.

Хотите построить дом своей мечты?

Оставьте свой телефон и мы поможем вам

Интересует фахверк? – Зайдите за фахверковым домом в ДревГрад

Несмотря на то, что технология фахверкового строительства — одна из старейших технологий использования в строительстве дерева, о ней немного знают. Дом по фахверковой технологии для многих является чем-то сказочным, далеким, запредельно дорогим и не практичным. Однако, это серьезное заблуждение! Хотя бы потому, что не практичному и дорогому не возможно много столетий не просто конкурировать в выборе среди других типов домостроения, но и занимать отдельную, привилегированную нишу в строительстве. Помимо неповторимой изысканности архитектуры в сочетании с брутальной массивностью деревянных элементов интерьера и экстерьера, фахверковые конструкции в современном исполнении получили экспрессивность хайтека за счет внедрения и применения новейших технологий и материалов. При этом фахверковые дома на протяжении всего времени сохраняют свою уникальность, выраженную в исторических узлах, позаимствованных у голландских кораблестроителей средневековья. Именно поэтому фахверковый дом является выражением индивидуальности и вкуса своего владельца. Не говоря уже о тех интерьерных возможностях, которое предоставляет пространство, сформированное такими решениями. Обладая огромным опытом и необходимыми навыками, наши архитекторы, дизайнеры и конструктора помогут реализовать все эти выгодные особенности в Вашем будущем Неповторимом доме.

Благодарственное письмо от компании «Стройреставрация»

Благодарственное письмо Сочи 2014

Почетная грамота от администрации Владимирской области

Немного из истории фахверковых домов

Вместе с развитием мореходства и европейскими завоеваниями нового света росла торговля, и как следствие, привлекательность портовых поселений. Конечно, именно по этой самой причине портовые города имели самый большой темп роста строительства. Поэтому не удивительно, что местные корабелы применяли свои навыки и привычный материал в обиходе собственного быта. Представляете, на какие нагрузки и экстремальные условия рассчитан боевой двухмачтовый фрегат? Самозатяжные распорные узлы, идеальная подгонка пазов и врубок, расположение балок над опорными врезными стойками, передающими усилие в остов. Действительно, и сейчас, когда видишь процесс строительства фахверкового дома, можно представить себя на датской или голландской верфи 18 века. Прежде всего, фахверк, — это настроение. И не удивительно, что такое настроение очень захватывающее, и передается на большие расстояния, внедряясь все в большие области быта человека. Вот уже и беседки, оранжереи строят по той самой технологии, вот и исключительно декоративное применение ее в виде открытых пилонов или элементов дизайна в качестве фальш-балок и стоек. Но, конечно, практичность этой технологии заключается не только в ее надежности, прочности и удобном планировании. Лишних материалов тут нет. Все не только идеально просчитано и подогнано, но и имеет множество решений по изоляции и формированию общего вида стен. Так проемы между стойками заполнялись соломой и обмазывались глиной, выкладывались кирпичом, бутовались и штукатурились по дранке. Теперь же, с появлением новых технологий, появилась возможность заполнять проемы специальными стеклопакетами, имеющими свою уникальную формулу, идеально подходящую именно Вашему дому, и обладающими высокими теплосберегающими свойствами за счет специальных напылений, не ухудшающих их прозрачность. Более того, именно наши специалисты могут предложить Вам установку стеклопакетов непосредственно в каркас Вашего дома. Окна в пол без единого шва под штапики или доборы! Да, такое возможно. И наши специалисты сделают это для Вас.

Семь особенностей используемых материалов в фахверке

Прогресс не стоит на месте. И все лучшее, мы стараемся внедрить в работу с уже зарекомендовавшими себя технологиями. Так дома, построенные по фахверковой технологии в нашем исполнении, обладают всеми атрибутами и набором необходимых качеств, присущих современному строению. Рассмотрим ряд особенностей:

• Гидроизоляция. Несомненно, деревянные конструкции, составляющие основу фахверка, нуждаются в качественной гидроизоляции. В нашей компании это обеспечивается за счет применения инновационных защитных покрытий и пропиток, и индивидуально разработанных конструкторских решений по многослойной изоляции фундаментов и отдельных узлов несущих ограждающих конструкций.
• Теплоизоляция. В наших широтах одной из основополагающих характеристик любого жилого строения являются теплотехнические особенности используемых материалов и конечных (сдаваемых в эксплуатацию) конструкций. Наши специалисты предусмотрят все особенности Вашего участка (теневые стороны, защищенность от ветра), условия подключения к коммуникациям (вода, электричество, газ, теплоносители). И предложат лучшие экономико-технические решения для того, что бы Ваш дом был тёплым и уютным. А чтобы это не было дорого в обслуживании, мы предлагаем Вам перекрестное утепление экологичными высоко теплоизоляционными материалами, на работу с которыми наши специалисты имеют специальные сертификаты.
• Клееный брус. Если сердце дома — это камин, то кости дома — это его стены. Но в фахверковом доме единая система каркаса — это не только стены, но и кровельные несущие конструкции, и балки перекрытий. По этому уверенно можно говорить, что основа фахверка — это его каркас. И, конечно, стоит наиболее внимательно подойти к его конструированию и производству. Мы делаем каркасы наших домов из конструкционного клеёного бруса (ККБ), произведенного по особенной технологии склейки разнонаправленно ориентированных по волокнам роста ламелей. Что придает изделию особенно высокие прочностные показатели, и увеличивает его устойчивость к агрессивным внешним явлениям. Мы изготавливаем наши изделия из высоко качественного сырья хвойных пород. Как правило ККБ для фахверкового дома производится из сосны. Но мы предлагаем своим клиентам дома по фахверковой технологии и из других элитных пород дерева. Таких как дуб, кедр, лиственница, осина, рябина, орех.
• Узлы соединений. Наиболее важной деталью в проработке проекта фахверкового дома являются узлы соединений каркаса несущей конструкции строения. Инженеры конструкторы нашей компании обладают большим объемом опыта и материала, для построения эффективных и эффектных соединений! Согласитесь, приятно показать гостям, как ваша крыша держится без единого гвоздя, и рассказать, почему такое соединение «Ласточкин хвост» надежнее и какая у него история. И таких узлов в Вашем доме будет не мало. Каждый со своим набором исключительных функций, и своей историей. И каждый такой узел индивидуально разрабатывается нашими проектировщиками в соответствии с современными стандартами строительства и архитектурными видовыми особенностями дома, проверяется в специальных программах имитации нагрузок, и производится без склеек и соединений на 5-осевом станке с ЧПУ из цельной заготовки ККБ. По Вашему желанию, несущий каркас и исторические узлы могут быть изготовлены вручную профессиональными рубщиками из массива окоренных стволов деревьев дорогих пород. А если Вам это не нужно, мы можем предложить Вам универсальные современные узлы соединений, основанные на направленных врезках и шпилечно-болтовых затяжках.
• Перекрытия из ЖБ. И инженерные системы. Конечно, задумывая строительство дома, все хотят сделать его наиболее комфортным. Поэтому важно учесть все возможные удобства, как теплый пол и скрытые коммуникации с минимизацией энергозатрат и автоматическим управлением. Но как это может сочетаться с деревянным домом? Да еще и с фахверковым, где окна в пол, и балки на виду в интерьере? Не волнуйтесь! Мы знаем как! И мы с радостью поделимся нашими уникальными решениями.
• Светопрозрачные конструкции. Уникальность наших фахверковых домов не только в их силовых конструкциях, уникальной архитектуре и инновационных инженерно-технических решениях. Мы даже формулу стеклопакетов для заполнения стеновых прозрачных проемов рассчитываем сами. А наши компаньоны — крупные заводы изготовители стекольной продукции, в срок и максимально качественно поставят на стройку изделия, отвечающие самым высоким требованиям. Которое мы установим непосредственно в каркас дома. И никакие вибрационные, ветровые и усадочные нагрузки не будут страшны Ваши огромным окнам.

Седьмую особенность мы Вам расскажем по телефону.
Не заходя к нам в офис, рассчитайте смету на фахверковый дома у нас на сайте прямой сейчас в онлайн.

Десять архитектурных особенности и советы по фахверку

• Если Вы задумались о строительстве дома своей мечты, и выбрали для этого фахверковую технологию, Вы уже приняли правильное решение, которое повлечет за собой только положительные эмоции, если Вы доверите осуществление своей задумки команде профессионалов. Вот некоторые советы от них:
• Запланируйте остекление проемов фахверкового дома с той стороны участка, где максимально красивый вид и больше солнца. Рекомендуем заполнить не менее 40% поверхности фасада светопрозрачными конструкциями.
• Если запланировать большие свесы кровель, то это придаст Вашему фахверку видовые особенности шале в европейском кантри-стиле.
• Планируйте заранее коммуникации и резервные каналы для них. Хорошие специалисты Вам это в первую очередь предложат. Согласитесь, Вам не захочется, при возникновении необходимости, устанавливать вентиляционную трубу или дымоход перед окном, или пересекать красивую балку в центре гостиной проводами. А сверлить ее категорически запрещается!
• Доверьте контроль за строительством профессионалам, осуществляющим качественный высококвалифицированный контроль за производством работ с использованием современного высокотехнологичного и высокоточного инструмента. Лучше всего, если это будет делать организация, подготовившая проект. Так будет качественнее и, скорее всего, дешевле)

Еще пять наших ноу-хау в строительстве фахверковых домов мы Вас расскажем по телефону – звоните.
Посмотрите примеры выполненных проектов фахверковых домов тут.
Остались вопросы? — Вы можете почитать, пообсуждать, ознакомиться с отзывами на нашем форуме по деревянному строительству.

Надежны как дома? Рост цен подпитывает немецкий «пузырь» тревогу воздержаться после того, как цены выросли в городе, давно славящемся своим дешевым жильем в изобилии.

Цены на жилье в других местах Германии также ускорились после многих лет стагнации, что вызвало опасения в некоторых кругах по поводу «пузыря» на рынке недвижимости в стране, очень чувствительной к любым признакам инфляции. Центральный банк Германии, Бундесбанк, заявил, что будет очень внимательно следить за ценами.

Другие придерживаются более оптимистичной точки зрения, утверждая, что консервативные немецкие банковские правила и демографические факторы предотвратят циклы подъемов и спадов, которые разорили Ирландию и Испанию.

«Особенно во второй половине прошлого года у некоторых домовладельцев были сумасшедшие представления о стоимости их собственности», — сказал Скьервен, 46-летний глава берлинской компании Industrifinans Real Estate.

«Мы дали ему на год больше, чем первоначально предполагалось, чтобы инвестировать деньги наших клиентов», — сказал Скьервен, чья компания не купила квартир в Берлине во второй половине 2011 года9.0003

Цены на жилую недвижимость в городах Германии в прошлом году выросли на 5,5% после 2,5% в 2010 году — вряд ли это «пузырь» по сравнению с двузначным ростом, наблюдавшимся в некоторых частях Европы до глобального кредитного кризиса 2008–2009 годов, но довольно резко по немецким стандартам. .

Цены на новостройки в Берлине, Франкфурте и Дюссельдорфе в 2011 году подскочили более чем на 10 процентов, сообщил экономист DZ Bank Торстен Ланге. Для сравнения, цены на жилье в Испании снизились почти на 20 процентов в конце 2011 года по сравнению с их пиком до краха, а в Ирландии они упали почти вдвое.

Учитывая сохраняющуюся неопределенность в отношении судьбы еврозоны и колебания цен на акции, немецкая недвижимость казалась безопасным и привлекательным вариантом для инвесторов, не в последнюю очередь для состоятельных греков и итальянцев, стремящихся защитить свои с трудом заработанные сбережения от экономического кризиса. дом.

«Сейчас мы видим, как деньги бегут из других активов в недвижимость», — сказал главный экономист DekaBank Ульрих Катер. «Это привело к первым движениям цен, и эти движения могут жить своей собственной жизнью».

Вторя этой озабоченности, Штеффен Себастьян, глава Института финансирования недвижимости Регенсбургского университета, сказал: «Цены перемещаются в область, где они больше не имеют смысла. Мы видим начало пузыря».

ВЫСОКИЙ СПРОС

Стоимость проданных домов и квартир в этом году достигнет пятилетнего максимума и превысит 6 миллиардов евро (7,8 миллиарда долларов), сообщила компания Jones Lang Lasalle, предоставляющая услуги в сфере недвижимости.

В основе спроса лежит активное восстановление Германии после глобального кризиса. Его экономика выросла на 3 процента в прошлом году, и экономисты прогнозируют ее рост еще на 0,9 процента.процентов в 2012 году, избегая рецессии, охватившей периферию еврозоны.

Безработица в Германии упала ниже 7 процентов до самого низкого уровня с момента воссоединения более двух десятилетий назад.

В знак растущего спроса на недвижимость здание государственного суда во Франкфурте, финансовом центре Германии, переехало в более просторный аукционный зал, чтобы вместить на 30 процентов больше людей, чем обычно, посещающих принудительные продажи домов и квартир, сказал один чиновник.

Бдительность Бундесбанка понятна. Пузыри цен на жилье более вредны, чем пузыри в других классах активов — ипотечные пузыри в Соединенных Штатах спровоцировали крупнейший мировой финансовый кризис со времен Великой депрессии — и даже в Германии — с ее относительно низким коэффициентом заполняемости домов — гораздо больше. человек вкладывают в жилье больше, чем, скажем, в акции.

Немцы испытывают внутреннее отвращение к росту цен, коренящееся в гиперинфляции начала 1920-х годов при Веймарской республике, которая уничтожила сбережения поколения.

Немцы также меньше, чем другие люди, стремятся владеть домами: только 46 процентов владеют недвижимостью, в которой они живут, что является самым низким показателем в Европейском Союзе. Качество сдаваемых в аренду квартир высокое, и арендаторы хорошо защищены от повышения арендной платы и выселения.

Последний пузырь на рынке недвижимости Германии в начале 19 века90-е годы разрушили часть строительной отрасли Германии и побудили таких строителей, как Hochtief HOTG.DE и Bilfinger Berger GBFG.DE, резко сократить свой бизнес в сфере жилищного строительства и перейти в такие области, как строительные услуги.

Но в сегодняшней ситуации есть принципиальное отличие.

Предыдущий бум был вызван налоговыми льготами — теперь отмененными — которые поощряли инвестиции в недвижимость Восточной Германии после воссоединения. Бум оказался недолгим, и цены в основном оставались на прежнем уровне или падали на протяжении большей части последних двух десятилетий.

Сегодня существует реальный спрос на жилье, потому что количество домохозяйств продолжает расти, так как все больше людей живут самостоятельно, несмотря на то, что с 2003 года население Германии сокращается. районов в города, где они находят работу и университеты», — сказал Франц Эйлерс, экономист ассоциации ипотечных банков.

«В деревне цены стагнируют, а в городах растут».

Учитывая демографические прогнозы в быстро стареющем обществе, инвесторы понимают, что это узкое место не будет длиться вечно.

«Люди определенно хотят получить свою прибыль до 2020 года», — сказал Константин Люттгер из CBRE, советник институциональных и других крупных инвесторов в жилую недвижимость, имея в виду сокращение населения.

КОНСЕРВАТИВНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

Ожидается, что население Германии, крупнейшего в Европейском союзе, сократится к 2025 году с 82 миллионов до 79 миллионов человек в настоящее время и всего до 70 миллионов в 2050 году, согласно официальным данным. Компенсирует это, по крайней мере в краткосрочной перспективе, ожидаемое увеличение числа домохозяйств в связи с социальными изменениями.

Элоед Такатс из Банка международных расчетов, центрального банка, которому поручено следить за международной финансовой стабильностью и одного из немногих учреждений, предупредивших о пузыре на рынке жилья, считает, что цены на жилье «существенно» упадут в течение следующих 40 лет.

BIS также сообщило, что пузыри цен на жилье «обычно связаны с кредитными бумами».

Легкий кредит трудно найти в Германии, где банки весьма строги в своей практике кредитования.

По данным Кёльнского института экономических исследований, в Германии принято покупать недвижимость с долевым участием не менее 20%, что ограничивает количество людей, покупающих дома, а также общую сумму непогашенных кредитов.

Не менее важен тот факт, что банки основывают вторичные кредиты домовладельцам не на рыночной стоимости имущества, как в США, что может еще больше взвинчивать цены. Они основаны на залоговой стоимости, стоимости, которая может быть получена даже в неблагоприятных экономических условиях, сказал Майкл Фойгтлендер из Кёльнского института.

«К счастью, в Германии банки не очень агрессивно финансируют», — сказала Катер из DekaBank. «Больше долга и более легкое кредитование было бы предпосылкой для пузыря».

В недавнем исследовании роста цен на жилье в Германии экономист Unicredit Bank Александр Кох представил «Барометр перегрева» — индекс из пяти индикаторов рынка недвижимости, измеряющих рыночные излишества по шкале от нуля до пяти, где пять сигнализируют о наибольшей опасности. Германия набрала всего один балл, уступив Франции и сравнявшись с Великобританией и Италией.

Сами ожидания инвесторов идут вразрез с пузырем в Германии, так как многие не рассчитывают получить выгоду от роста цен, а ищут надежное место для хранения своих денег.

«Меня не так волнует рост цен, меня волнует тот факт, что отрицательная сторона ограничена», — сказал Джо Валенте, который помогает управлять 1,3 триллиона долларов для JP Morgan из Лондона.

The Global Property Guide, веб-сайт для инвесторов в жилую недвижимость, показывает, что квартиры в центре Германии являются самыми дешевыми среди пяти крупнейших экономик Европы.

Но даже при таких сравнительно низких ценах доход от аренды составляет всего 3,7 процента, что примерно соответствует среднему диапазону стран еврозоны. Это уменьшает возможности для дальнейшего повышения цен на жилье, потому что это приведет к дальнейшему снижению доходности.

BulwienGesa, агент по недвижимости, на которого ссылается центральный банк Германии, прогнозирует, что рост цен в этом году замедлится, и DZ Bank прогнозирует рост цен на 2 процента, что чуть ниже прогнозируемого ЕЦБ уровня инфляции выше 2 процентов.

Эйнар Скьервен сказал, что готов снова купить в Берлине.

«Нам нужно довести ожидания некоторых домовладельцев до реалистичных цен, но это работает, и поэтому мы снова в инвестиционном режиме».

Под редакцией Гарета Джонса и Джайлза Элгуда

Австрийцы спорят, что делать с ребенком Дом Гитлера

Майкл Шилдс нормальное жилое пространство вызвало споры о том, как лучше всего использовать пустую собственность, все еще заполненную историческим багажом спустя десятилетия после окончания Второй мировой войны.

Дом, в котором родился Адольф Гитлер, в северном австрийском городе Браунау-ам-Инн 24 сентября 2012 года. REUTERS/Dominic Ebenbichler

Человек, ставший нацистским диктатором, родился в доме в Браунау-на-Инне, городке недалеко от Зальцбурга на границе с Германией, в апреле 1889 года. Его семья прожила там всего три года, но его связь с трехэтажным домом оставила неизгладимый след.

Местная пенсионерка теперь владеет недвижимостью, которую федеральное министерство внутренних дел Австрии арендует с 19 лет. 72 и имеет субаренду в Браунау.

Согласно сообщениям СМИ, в этом здании, бывшем гостиницей, когда семья Гитлера арендовала помещение, размещались библиотека, банк, учебные классы и, совсем недавно, мастерская благотворительной организации для инвалидов, которая съехала год назад.

Вопрос о том, что с ним делать сейчас, обнажает раскол между теми, кто хочет осветить его прошлое, и теми, кто хочет перевернуть страницу в бесславной главе местной истории.

Мэр Браунау Йоханнес Вайдбахер произвел фурор газетным интервью, в котором предложил превратить дом в стандартную резиденцию.

«Вы должны спросить, имеет ли вообще смысл еще один мемориал Холокоста, когда здесь уже много людей», — сказал Der Standard мэр, родившийся через 21 год после окончания войны.

«Нас и так клеймят. Гитлер провел первые три года своей жизни в городе, и это был, конечно, не самый формирующий период его жизни. Таким образом, мы, как город Браунау, не готовы взять на себя ответственность за развязывание Второй мировой войны», — сказал он на прошлой неделе.

В своем заявлении в понедельник Вайдбахер немного отступил, заявив, что «этот дом никогда не может стать святыней для несгибаемых», но также указав, что город имеет ограниченное право голоса.

«В конечном итоге решение остается за МВД и собственником», — добавил он.

Представитель МВД заявил, что никаких решений пока не принято, добавив, что самое главное – не допустить там неонацистских «шалостей». По его словам, никаких планов по использованию этого дома в качестве жилья нет.

Личность владельца не опубликована.

Андреас Майслингер, краевед и политолог, в течение многих лет лоббировал превращение собственности в государственный «дом ответственности», который служил бы международным местом встречи молодежи.

По его словам, центр может предлагать размышления об истории австрийцев, координировать социальные проекты и проводить семинары по таким проектам, как обеспечение прав рома в Европе.

«Таким образом, маленький город Браунау станет местом международного взаимопонимания», — предположил он.