плюсы и главные минусы — INMYROOM

Малогабаритная квартира

Мы расскажем вам об основных плюсах и минусах зонирования: как оно влияет на пространство, чем бывает чревато и что полезного может привнести в помещение

Изначально, зонирование — это разделение жилого помещения на несколько зон, которые отвечают основным потребностям человека. И если раньше оно использовалось лишь профессиональными дизайнерами для решений сложных пространственных задач, то теперь зонирование превратилось в декоративный прием доступный каждому. Чаще всего зонируют большую комнату на спальню и гостиную. Реже — гостиную и кухню. Ну, и очень редко — спальню и ванную, хотя и такое тоже бывает. Сейчас уже не стоит вопрос о том, каким образом можно сделать пространство, а в том, стоит ли это делать вообще? 

Мы расскажем вам об основных плюсах и минусах зонирования: как оно влияет на пространство, чем бывает чревато и что полезного может привнести в помещение.

3 основных плюса зонирования 

Плюс № 1: возможность сделать из одной комнаты три

Один из самых важных плюсов зонирования — это реализация всех ваших потребностей за счет функционального разграничения пространства. С помощью него вы можете из одной комнаты создать две или даже три: кабинет, спальню, уютный уголок для чтения книг, спортзал — в общем, на что ваша фантазия способна. Отделить зону для детских игр или спальное место для пожилых родителей, сделать возрастное, декоративное, функциональное или тематическое разделение комнаты — все это во власти зонирования и его инструментов. Главное — подойти к этому вопросу творчески. 

Плюс № 2: возможность оставить пространство светлым

Если вам так повезло и вы оказались счастливыми обладателем апартаментов с чистой, свободной планировкой, смело совмещайте кухню с залом, спальню с гостиной, даже спальню с ванной! И про балкон не забудьте. Зонирование в данном случае является обязательным процессом, для создания большой светлой квартиры, ведь именно с помощью него можно разделить пространство на много разных частей, не перекрыв при этом естественное освещение от окна и оставить визуальное ощущение большого пространства. 

Плюс № 3: бюджетный способ трансформировать пространство

Если вы давно хотели преобразить свой дом: сделать его светлее, современнее и интереснее, то зонирование вам в этом очень поможет. По факту много финансовых средств оно не требует, ведь если посмотреть на него со стороны процесса, то это обычная перестановка мебели с добавлением некоторых декоративных элементов в интерьер, а результат — обновленная, современная комната в стиле современной тенденции квартиры-студии. Естественно, без затрат не обойтись, но вместительный стеллаж, удобная тумба и красивый тюль еще никому не помешал. 

3 главных минуса зонирования 

Минус № 1: создание нефункциональных зон

С другой стороны, в процессе зонирования существует риск создать очень сложный лабиринт из мебели, техники и других декоративных элементов. Фактически комнат станет больше, что естественно, но функциональность всего помещения в целом пострадает. Может стать не только тесно, но еще темно и неудобно. Если говорить кратко — не нагромождайте. Ведь воплотить вашу идею о личном уголке можно и при помощи других средств декора, например, многофункциональной мебели «с секретом». 

Минус № 2: возможность акцентировать слабые стороны интерьера

В геометрически сложных комнатах зонирование может невыгодно подчеркнуть все «острые» стороны и добавить много проблем в оформлении. Создаваемое зонированием помещение в результате может не иметь прямых углов, или, наоборот, иметь их слишком много. А обыгрывать непрямые углы — одно из самых сложных и неблагодарных занятий в декоре. В этом случае, лучше не зонировать, а стилистически отделить нужный кусок помещения цветом, декором, формой. 

Минус № 3: лишение пространства воздуха

Чаще всего инструментами зонирования являются «легкие» формы дизайна: стеллажи, тумбы, текстиль, небольшая техника и многое другое. Поэтому в больших помещениях существует риск создать дизайн, заполненный обычными предметами декора, которые не выполняют никакой функции, а просто нагромождают интерьер. В таких случаях лучше не зонировать помещение, а сразу делить его на две отдельные комнаты сплошной стеной.

Помните: решили вы зонировать комнату или нет, главное — чтобы вам было комфортно и уютно в своем доме.

Зонирование интерьера

18 января 2021

Нередко случается, когда одно помещение сочетает в себе одновременно нескольких функций.

Чтобы такое помещение выглядело гармонично и выполняло свои задачи, существуют специальные методы зонирования, часто используемые дизайнерами при обстановке жилых и офисных помещений.

Зонирование активно используется как на небольших площадях, так и в просторных помещениях. Эффективность дизайнерских приемов зонирования рассматривается с точки зрения практичности и эстетической составляющей

Содержание статьи:

• Что это такое и зачем это нужно
• Функциональное зонирование
• Типы зонирования
• Лайфхаки при зонировании

Что это такое и зачем это нужно

Зонирование – особая методика, ее применяют дизайнеры интерьеров для визуальной разбивки пространств на функциональные зоны. Важно, при этом соблюдать главное правило – общая стилистика комнаты должна оставаться единой.

Большая площадь и много свободного места – это всегда хорошо и для владельцев просторных апартаментов и для дизайнеров. Но, в то же время, всегда логичнее разделять пространство на небольшие зоны, каждая из которых выполняет свои функции. Комфортное существование для человека подразумевает интерьер с условными границами, поскольку таким образом человек лучше и проще воспринимает интерьер, понимает его функции.

Обустройство быта при помощи зонирования пространства – всегда интересный опыт для дизайнеров и владельцев помещений. Зонирование квартиры предполагает создание уникального интерьера, отвечающего всем требованиям хозяев дома.

Предметы декора, мебель, перегородки для зонирования комнаты являются эффективными способами организации пространства, чтобы сделать интерьер максимально удобным и комфортным.

Не стоит думать о том, что зонирование комнат – прерогатива только больших площадей. Если речь идет о небольших пространствах, то условное деление комнаты тоже может стать функциональным.

Грамотное зонирование пространства дает возможность решить проблему недостатка места в небольшой квартире, поможет создать отдельные зоны с разными функциями и дизайнерским оформлением. Разделение обязанностей и координация разных занятий в одном помещении – задачи, которые с лёгкостью решает зонирование пространства.

Функциональное зонирование

Удобная, функциональная и красивая обстановка с особой домашней аурой – вот такие требования предъявляют дизайнерам большинство заказчиков. При зонировании комнат учитываются предпочтения хозяев, их привычки, пожелания к оформлению интерьера. Удобство и функциональность являются одними из самых важных факторов обустройства интерьера. Зонирование разделено на типы и зависит от дизайна и обстановки.

При визуальном зонировании, пространство разделяется зрительно. В этом случае, для достижения требуемого эффекта, дизайнеры используют освещение, цветовые различия, дизайн потолков и стен, интерьерные украшения.

При функциональном зонировании, комната разбивается на отдельные зоны физически. Здесь задействуют изменения в архитектурных конструкциях помещения, мебель, перегородки для зонирования.

Функциональное зонирование кухни и студии

Зонирование кухни и студии подразумевает условное разделение комнаты на зоны с разными функциями, оформление которых может также отличаться.

Нередко кухню и студию объединяют, разрушив перегородку, таким образом появляется полноценное пространство. Такая методика актуальна для узких кухонь, где маленькая ширина не позволяет установить в помещении кухонную мебель.

Чтобы функционально отделить пространство используются:

• Стеллажи или перегородки для зонирования;

• Двери-купе, раздвижные ширмы;

• ·Жалюзи, фальш-стены.

Для функционального зонирования подойдет разделение с использованием мебели: стола, барной стойки. Также могут использоваться и архитектурные конструкции: арки, колонны, ступени, перестенки.

Для зонирования кухни студии часто используются ширмы из натурального дерева, пластиковые панели, конструкции из гипсокартона. Их размеры могут быть абсолютно разными, в половину высоты помещения или до самого потолка. Раздвижная перегородка – отличный вариант для разделения, если не планируется постоянная их отдельная эксплуатация. Раздвигая и складывая такие перегородки для зонирования, можно разделять и объединять пространство в случае необходимости.

Плавное зонирование в этой части квартиры можно организовать, используя угловой диван, таким образом удобно заниматься приготовлением еды и общаться.

Функциональное зонирование кухни и столовой

Уже вошло в традицию зонировать помещения кухни и столовой. Планировка совмещенного помещения дает множество преимуществ:

• Удобнее готовить и накрывать стол, а также сочетать эти два занятия;

• Рациональное использование пространства;

• Экономия свободного места в небольшой квартире;

• Многофункциональность (встречи с гостями, отмечание торжеств, праздников).

При такой методике зонирования, применяются следующие предметы и конструкции: элементы мебели, декоративные ширмы, текстильные шоры-занавески, невысокие перегородки, двери из стекла.

Кухонный остров – может также стать прекрасным вариантом зонирования. Если планируется использование перегородок для зонирования, можно переоборудовать их в функциональные кухонные стеллажи.

Функциональное зонирование детской комнаты

Зонирование в детской комнате дает не только психологический комфорт, но и приучает детей к порядку, дисциплине, организации времяпрепровождения.

Обычно зонирование детской необходимо, если в одном помещении находятся дети разного возраста или разного пола.

При грамотном зонировании разрешится вопрос одновременного пребывания в комнате 2-х, 3-х и даже 4-х детей. Даже при ограниченных метражах, необходимо соблюдать следующие правила:

В дизайне комнаты необходимо учесть интересы каждого из детей;

В зоне сна располагаются спальные места, занимающие одинаковую площадь;

Для однополых детей подойдут двухъярусные кровати с выдвижными ящиками в основании кровати;

• Игровую зону создавайте, учитывая предпочтения каждого ребенка;

• В рабочей зоне должны располагаться полноценные места с хорошим освещением, которые не обязательно должны быть идентичными;

• У каждого ребенка должно быть свое место для хранения вещей, канцелярских принадлежностей, игрушек.

• Обозначать личное пространство каждого ребенка можно, используя фасады разного цвета, наклейки, перегородочные элементы.

Не менее чем раз в 4-5 лет, интерьер детской комнаты должен меняться, поскольку ребенок растет и его вкусы и потребности меняются. Интерьер детской комнаты должен соответствовать возрасту, чтобы ребенок правильно рос и развивался, был гармоничной личностью. Зонирование детской дает возможность перепланировать комнату с минимальными финансовыми затратами.

Функциональное зонирование прихожей и гостиной

Зонирование гостиной и прихожей проводится следующим образом:

Используются различия в отделке напольного покрытия и потолка. К примеру, можно комбинировать керамогранит в прихожей с паркетной доской в гостиной. Такой дизайн пола может быть контрастным по колерам для каждой зоны.  Приветствуется также отдельное освещение, отделка стен, где используются различные строительные материалы и фактура. Эффектно смотрится зонирование прихожей с применением разноуровневого потолка. Разный уровень потолка, небольшая перегородка, выступ, стеллаж, ступенька, все это поможет разграничить пространство.

Для разделения границ зон подойдет и мебель, которая традиционно используется в этих комнатах: шкафы, диваны, кресла, подставка для зонтов.

Функциональное зонирование лоджии и гостиной/спальни

Для зонирования спальни и лоджии также может использоваться прием с различным напольным покрытием. Подойдут всевозможные материалы: плитка, дерево, ламинат, а также контрастные цвета.

Светильник больших габаритов, станет прекрасным разграничителем пространства вечером. Еще один прием – зонирование кровати, дивана, кресла с использованием ограждающей перегородки, занавески или стеклянных дверей.

Если позволяет расположение, можно установить перегородку из гипсокартона, который выглядит как настоящая стена и легко устанавливается. Такую конструкцию можно оборудовать дверью или оставить открытой. Если в помещении есть ниши или перепады уровней, зонирование будет еще проще, достаточно использовать уже имеющиеся архитектурные особенности помещения, чтобы достичь нужной цели.

Функциональное зонирование душевой кабины и унитаза

Раздвижное зонирование с использованием дверей-гармошек, стенки-перегородки из легких материалов, ширмы, декоративные ниши – все это идеально подходит для зонирования душевой кабины и унитаза.  Эффектно смотрятся варианты как до самого потолка, так и в рост человека. При нестандартной форме помещения, перегородки выбираются такой же формы. Преимущественно используются прозрачные материалы, не утяжеляющие пространство.

Декоративная ниша в ванной комнате может использоваться как для зонирования, так и для инженерных коммуникаций. В нишу можно установить фонтан, аквариум, статуэтку. Если место мало, такая ниша подойдет для установки небольшого подвесного умывальника.

Подиумы, ступени или углубления в полу визуально структурируют помещение, используйте декоративные ступени, чтобы «спрятать» биде или унитаз.

Функциональное зонирование санузла и постирочной

В санузлах нередко стирают вещи, поскольку выделить отдельное помещение для стирки достаточно проблематично в квартирах стандартной планировки. В зоне для стирки устанавливают стиральную машину, бельевую корзину, поэтому лучше всего отделить эту часть комнаты глухой стенкой.

Если места недостаточно, используйте металл, пластик, стекло или любой другой материал для создания необъемной перегородки, главное, чтобы материал был водостойким. Декоративная перегородка, покрытая защитной эмалью, краской, лаком, подходит для отделения зоны санузла от остального пространства ванной комнаты.

Задача функционального зонирования – правильно использовать соответствующие элементы для обеспечения разделения пространства на зоны, каждая из которых будет выполнять собственные функции. Назначение зон, их дизайн и размеры должны соответствовать общей задумке дизайна помещения.

Типы зонирования

В любом интерьере нужны границы, даже если они будут условными. Что использовать для зонирования пространства, решает дизайнер и заказчик после совместных обсуждений. Разбивка пространства на отдельные зоны проводится с использованием света, текстиля, зеркал, предметов мебели.

Зонирование с помощью мебели

Мягкая мебель высотой до 120 см, может восприниматься в качестве преграды и утяжелять обстановку. Диван, кресло, кровать, разбивают обстановку комнаты на зоны. Мебель часто используется для разделения определённых границ.

Расстановка мебели задает характерный маршрут в помещении и сценарий поведения людей. К примеру, люди, сидящие спиной к входной двери, часто ощущают дискомфорт. По этой причине необходимо ставить гостевые кресла, стулья, таким образом, чтобы гость мог видеть входную дверь.

Мебель не должна стоять так, чтобы ее необходимо было обходить, исключения составляют предусмотренные дизайнером случаи зонирования помещения с определённой целью.

Зонирование с помощью декоративных элементов

Стеллаж, фальш-перегородка, статуэтки, напольные вазы – все эти декоративные элементы могут служить отличным вариантом зонирования пространства. Задумываясь над тем, что купить для зонирования, выбирайте легкие, необъемные элементы декора, радующие глаз. Преимуществом декоративных элементов можно назвать их мобильность, поскольку, в случае необходимости, их легко переставить, тем самым видоизменив восприятие пространства.

Открытые полки стеллажей разделяют комнату на условные зоны, и при этом многофункциональны, могут использоваться как книжные полки или места для хранения нужных мелочей.

Зонирование с помощью иных материалов (ткань, стекло)

Ковры

Условные границы в интерьере дают почувствовать ковры. Они придают обстановке не только законченный вид, но и четко обозначают границы спальни, гостиной, прихожей. Основное правило использования ковров в интерьере – сочетание с дизайнерским оформлением.

Шторы и занавески

Шторы не перегружают пространство, выглядят легко и в то же время уютно. Текстильное зонирование удобно тем, что менять шторы и занавески можно так часто, как этого хочется, что не сделаешь, если перегородка в комнате из гипсокартона.

Зеркала

Зеркала делают любые помещения просторными и светлыми. В одной комнате – поместится две. Хороши для этих целей напольные зеркала. Установив зеркало в центре помещения, его легко разделить на два, при этом вокруг создается особенная зона.

Чтобы организовать пространство, вовсе не обязательно возводить стены или монтировать перегородки. С помощью грамотного расположения мебели, света и декора можно легко создать визуальные границы между функциональными зонами в интерьере. При этом не обязательно выбирать что-то одно.

Лайфхаки при зонировании

Эффективные инструменты зонирования помещений, без которых никак не обойтись, – это освещение, использование правильной цветовой гаммы, ниш и подходящих декоративных элементов.

Освещение предлагает практически безграничные возможности, может сделать помещение светлым и просторным или сузить площадь. На визуальное восприятие пространства влияет не только форма светильников и их месторасположение, а и яркость света, все это необходимо учитывать, планируя основное и дополнительное освещение во время зонирования комнаты.  К примеру, этажерка, разделяющая комнату с мягкой подсветкой, сделает помещение визуально шире.

Светильник подвесной «TUBS»Светильник I-RC-WH-WWСветильник Tree

• Светильник подвесной «TUBS»
• Светильник I-RC-WH-WW
• Светильник Tree

Настольные и настенные лампы, подсветка тумбочек и мебели, использование нескольких источников света в одной комнате, но с разной интенсивностью освещения, поможет расставить акценты, правильно зонируя пространство.

Разделение зон по колерам – дизайнерских ход, который удвоит впечатление, если разделение происходит с использованием мебели, отделочных материалов, текстильных принадлежностей.

Разные фактуры и цвета образуют разные пространства, отдельные друг от друга. Главное – правильно подобрать все материалы.

Для разграничения гостиной прекрасно подойдут напольные отделочные материалы. Например, одну часть комнаты можно выложить кафелем, другую паркетом или ламинатом.

Настенный декор включает в себя не только предметы искусства, это могут быть обои, настенные часы, ниши, текстиль. Для зонирования подойдет оригинальный орнамент на гладкой стене, фактурная ниша. Задействуйте любые элементы, которые сочетаются с общим дизайном помещения.

Любое помещение будет стильным, модным, современным и удобным для жизни, если привлечь к работе профессиональных дизайнеров, которые помогут подобрать схему зонирования помещения, максимально отвечающую требованиям хозяев дома. После внимательного изучения планировки, будет принято оптимальное решение, как сделать пространство свободным, динамичным и функциональным.

Приезжайте к нам за оригинальными идеями!
Мы находимся по адресу: 1-й Щипковский пер., д. 4
Ежедневно с 10.00 до 21.00

Что это такое, как это работает, примеры классификации

Что такое зонирование?

Зонирование относится к муниципальным или местным законам или постановлениям, которые регулируют, как недвижимое имущество может и не может использоваться в определенных географических районах. Например, законы о зонировании могут ограничивать коммерческое или промышленное использование земли, чтобы предотвратить строительство нефтяных, производственных или других предприятий в жилых кварталах.

Эти законы могут быть изменены или приостановлены, если строительство собственности будет способствовать экономическому развитию сообщества.

Key Takeaways

• Зонирование позволяет местным органам власти регулировать, какие районы, находящиеся под их юрисдикцией, могут иметь недвижимость или землю, используемые для определенных целей.
• Примеры классификаций зонирования включают жилые, коммерческие, сельскохозяйственные, промышленные или гостиничные/гостиничные, среди других более конкретных обозначений.
• Законы о зонировании могут быть изменены местными органами власти, если они подпадают под действие законов штата и федеральных законов, и конкретный участок земли может быть перезонирован на основе рассмотрения.

Как работает зонирование

Районирование определяет, какие виды хозяйственного и эксплуатационного использования земли разрешены на данном участке. Муниципалитеты, как правило, разделяют районы и кварталы в соответствии с генеральным планом. Это может быть сделано для содействия экономическому развитию, контроля транспортных потоков, снижения уровня шума, резервирования жилой площади для жителей и защиты определенных ресурсов.

Примеры классификаций зонирования включают промышленное, легкое промышленное, коммерческое, малокоммерческое, сельскохозяйственное, односемейное жилое, многоквартирное жилое и школьное.

Местные органы власти могут запретить использование жилой недвижимости в коммерческих целях, чтобы ограничить коммерческую деятельность определенными частями города. Такое зонирование может привести к конфликтам, если жители оспаривают назначенное использование.

Законы о зонировании также могут регулировать детали строительства в определенных районах. Например, зонирование может ограничивать максимальную высоту зданий на данной территории независимо от разрешенного типа строительства. Высотные жилые дома или офисы могут быть запрещены на определенных участках посредством зонирования независимо от того, соответствуют ли здания в остальном законам.

Наличие ограничений по зонированию может повлиять на цены при покупке объекта недвижимости. Недвижимость может продаваться с премией в зависимости от того, сколько ограничений было установлено муниципалитетом.

В 1926 году Верховный суд США постановил, что правильно составленные постановления о зонировании являются законным осуществлением государственной власти штатов. Зонирование стало конституционным судом в результате дела Village of Euclid против Ambler Realty.

Экономическая теория районирования

Согласно теореме лауреата Нобелевской премии по экономике Рональда Коуза, при отсутствии транзакционных издержек вопросы и споры по поводу землепользования и развития можно было бы оптимально решать без государственного регулирования. Согласно предположениям теоремы Коуза, то, как следует использовать данный участок земли и какие виды деятельности должны быть разрешены, может быть просто согласовано между вовлеченными сторонами для достижения экономически эффективного результата.

Теорема Коуза показывает, почему в реальном мире, где транзакционные издержки имеют место, а бесконфликтное ведение переговоров между заинтересованными сторонами маловероятно, правила землепользования, такие как зонирование и другие навязанные государством решения, являются нормой.

Критика закона о зонировании

Существуют различные критические анализы реализации традиционного зонирования.

Некоторые критики утверждают, что зонирование создает и увеличивает неравенство в качестве жизни среди социально-экономических групп. Например, в поселке могут действовать законы о зонировании, которые ограничивают развитие тяжелой промышленности и торговли участками земли, прилегающими к районам с низким доходом. Последствия такой политики позволили бы более богатым частям города избежать связанного с этим шума и загрязнения.

Районы, которые по-прежнему зонируются для жилых кварталов с низкой плотностью населения и нехваткой жилья, способствуют росту бездомности в их районе, отказываясь разрешать строительство большего количества жилых единиц.

Более современная критика зонирования, разделяющего коммерческие и жилые районы, заключается в том, что это делает жителей зависимыми от автомобилей. Более интегрированный, пешеходный район, где люди могли бы покупать продукты, работать и отдыхать рядом со своим домом, позволил бы им отказаться от экологических и финансовых затрат на владение автомобилем. Если бы зонирование позволяло создавать пешеходные районы, меньше места пришлось бы отводить под дороги и больше места можно было бы зарезервировать для жилья и зеленых насаждений.

Особые указания

Внесение изменений в законы о зонировании возможно даже без полной отмены действующего законодательства. Застройщик или владелец недвижимости может подать заявку на изменения, которые допускают определенные исключения из правил зонирования. Это позволит использовать имущество способами, которые обычно не разрешены. Например, владелец домашнего бизнеса может запросить отклонение, чтобы разрешить продолжение операций.

От заявителей на изменение может потребоваться объяснить, почему такое изменение необходимо и как изменение не вызовет значительных нарушений или ущерба для окружающего сообщества.

Кто контролирует зонирование?

Федерального агентства по зонированию не существует, поэтому то, кто контролирует зонирование в вашем районе, почти полностью зависит от того, где вы живете. В одних случаях он контролируется на уровне округа, в других — на уровне города. Иногда решение о зонировании принимает отдел зонирования, а иногда он контролируется отделом землепользования.

Как изменить зонирование чего-либо?

Во-первых, вам нужно выяснить, кто контролирует зонирование в вашем районе. Затем у них обычно будет процесс, с помощью которого вы можете обжаловать зонирование чего-либо, но конкретные шаги будут различаться в зависимости от того, где вы живете. Рекомендуется получить совет от местного юриста по недвижимости.

Могут ли законы о зонировании помешать мне строить на моей территории?

Да. Вы можете владеть землей, на которой хотите построить, но вам все равно придется соблюдать законы о зонировании, в которых может быть сказано, что вы не можете строить здание определенного размера или для определенной цели, или множество других правил.

Практический результат

Первоначально зонирование было создано для проектирования однородных кварталов, управления схемами движения и, если все сделано правильно, дать городу возможность расти. Реализация зонирования имела несколько непредвиденных последствий и, к сожалению, способствовала усилению неравенства доходов и расового неравенства в уровне благосостояния. В наше время практика зонирования должна адаптироваться к растущему населению и потребностям.

Зонирование и планирование землепользования

Зонирование – это инструмент контроля планирования для регулирования застроенной среды и создания функциональных рынков недвижимости. Это достигается путем деления земли, которая составляет установленную законом территорию местного органа власти, на участки, разрешающие конкретное использование земли на определенных участках для формирования планировки поселков и городов и обеспечения различных типов развития. Зонирование имеет относительно короткую историю как инструмент планирования землепользования. Он определяет расположение, размер и использование зданий, а также плотность городских кварталов (City of New York 2015a).

Зачем необходимо зонирование?
Целью зонирования является предоставление местным и национальным властям возможности регулировать и контролировать рынки земли и недвижимости для обеспечения взаимодополняющих видов использования. Зонирование также может дать возможность стимулировать или замедлять развитие в определенных областях.

Процесс планирования и зонирования функционирует по-разному в разных странах мира и контролируется различными уровнями власти. Чаще всего местные органы власти, такие как муниципалитет или округ, контролируют зонирование (как в Австралии или США), тогда как в других случаях зонирование осуществляется на государственном или национальном уровне (как во Франции или Германии). Иногда зонирование регулируется комбинацией двух подходов. Помимо этого непосредственного контроля, часто используются дополнительные правила, влияющие на зонирование, такие как наложения схем планирования в Австралии или оценки воздействия в Германии.

Что представляет собой постановление о зонировании?
Положение о зонировании обычно разрабатывается в форме постановления о зонировании, которое представляет собой текст, определяющий землепользование конкретных кварталов и даже каждого отдельного участка в пределах городского квартала. Правила зонирования включают спецификации, касающиеся размера участка, плотности или объема, высоты и коэффициента площади пола (FAR). Постановление о зонировании представляет собой официальную категоризацию политики землепользования, применимую к земле в пределах муниципалитета. Он также устанавливает правовую основу. Постановление о зонировании устанавливает разрешенные виды землепользования и различает различные типы землепользования. Кроме того, это гарантирует, что несовместимые виды землепользования не будут расположены рядом друг с другом. Правила также определяют неудачи и могут способствовать повышению безопасности и устойчивости города, устанавливая ограничения на строительство в поймах и водно-болотных угодьях. Постановление о зонировании часто также содержит информацию, касающуюся необходимости получения разрешения на планирование для изменения использования или предложения по застройке, раздела земли, строительства новых зданий и других изменений в земле (Правительство штата Виктория, 2008 г. ).

Постановления о зонировании обычно состоят из зонирования районов и наложений. Например, в Нью-Йорке есть три района зонирования: жилой, коммерческий и производственный. Затем каждый из этих районов делится на ряд жилых, коммерческих и производственных районов с низкой, средней и высокой плотностью населения. Наложения зонирования — это районы зонирования специального назначения, которые предназначены для стимулирования определенного набора условий и результатов на участке. Они адаптированы к конкретным потребностям определенных районов. Например, коммерческая надстройка может быть разрешена на жилом блоке для обеспечения розничной торговли на первом этаже соседних домов. Наложения также могут налагать ограничения по высоте или другие физические ограничения, чтобы определенным образом формировать застроенную среду или защищать исторические особенности или виды на набережную.

Большинство правил зонирования также устанавливают требования к FAR застройки, которые часто различаются от местности к местности. «Коэффициент площади пола является основным общим правилом, регулирующим размер зданий. FAR — это отношение общей площади этажа здания к площади его зонирующего участка» (City of New York 2015a). FAR описывает интенсивность использования сайта, а не высоту или покрытие сайта. В Нью-Йорке «каждый район зонирования имеет FAR, который при умножении на площадь участка зонирования дает максимально допустимую площадь пола на этом участке зонирования. Например, на зонированном участке площадью 10 000 квадратных футов в районе с максимальным значением FAR, равным 1,0, площадь зонирующего участка не может превышать 10 000 квадратных футов» (City of New York 2015b).

Можно ли изменить правила зонирования?
Постановление о зонировании представляет собой правовую основу, но оно также должно быть достаточно гибким, чтобы приспосабливаться и направлять развитие. Поправки могут быть внесены для изменения его либо местными властями, либо общественностью. Поправка обычно вносится, чтобы «достичь желаемого результата планирования или поддержать новое направление политики» (Правительство штата Виктория, 2008 г. ). Как таковой, он должен иметь ценность для планирования и соответствовать будущим стратегическим направлениям местного самоуправления. Поправки к зонированию особенно важны в проектах восстановления городов, поскольку правительства могут использовать их для увеличения объема застройки, позволяющей застройке быть прибыльной и достаточно привлекательной для частного сектора (см. главу 1). В большинстве случаев требуется либо поправка к тексту о зонировании (изменение правил зонирования), либо поправка к карте зонирования (изменение обозначения зонирования), чтобы разрешить конкретную застройку в определенном месте или конфигурации, что в настоящее время не разрешено.

Внесение изменений или запрос на внесение изменений — непростая процедура. Действительно, это имеет серьезные последствия для планирования и повлияет на более широкое сообщество, поскольку «меняет способ использования или развития земли во всем районе». Внесение поправок в большинство схем планирования также является строгим процессом, часто требующим одобрения правительства или городского совета более высокого уровня. Однако в некоторых менее устоявшихся процессах или структурах планирования поправки могут использоваться чаще для достижения результата планирования.

Как можно использовать зонирование в качестве инструмента для стимулирования участия частного сектора в возрождении городов?
В дополнение к трем основным категориям (жилые, коммерческие, производственные) инструментарий зонирования включает дополнительные правила, касающиеся конкретных типов застройки, а также дизайна и качества общественных пространств. Некоторые инициативы позволяют модифицировать основные правила при разработке крупных участков, в то время как другие настраивают те же самые правила для решения проблем в районах с низкой плотностью населения или конкретных проблем и возможностей проектов развития на набережной.

Проекты восстановления городов обычно разрабатываются на больших участках земли, которые охватывают несколько районов зонирования и наложений. Чтобы обеспечить лучшее планирование участка и взаимосвязь между зданиями и открытыми пространствами, местное правительство может смягчить базовое регулирование зонирования, чтобы обеспечить более последовательное планирование участка для всех участков и кварталов. Кроме того, чтобы стимулировать интерес частного сектора к застройке, правительство может разрешить передачу и слияние прав на застройку. В качестве альтернативы, он может уточнить другие правила, чтобы обеспечить более высокую плотность застройки в обмен на какую-либо форму общественного блага, например, общественные места, финансируемые из частных источников, или инклюзивное жилье. В этом случае в правила зонирования вносятся поправки, чтобы обеспечить большую плотность в обмен на финансируемые из частных источников общественные пространства или доступные единицы жилья в жилом комплексе (см. главу 1).

Стремление к более доступному жилью привело к призывам к инклюзивному зонированию, которое считается привлекательным, поскольку за него платят застройщики, и оно обеспечивает экономическую интеграцию. Однако доступное жилье, создаваемое инклюзивным зонированием, требует дорогостоящих субсидий (Barro 2014). Полное обсуждение инклюзивного зонирования см. в разделе о социальных последствиях в главе 3.